“到期房產”對網貸平臺的影響

住宅用地產權到期并不可怕，是隨著城市發展和“代謝”自然產生的問題之一。只要本著妥善解決、照顧民生的態度，無論是自住、買賣、抵押都將順利過渡。

肖颯，北京大成律師事務所合伙人，知名互聯網金融法律專家

近期，溫州住宅用地產權到期事件引發爭議，鑒于市場認可的“穩健型”網貸平臺和其他互聯網金融平臺的主營業務中，或多或少涉及房產抵押等問題，筆者談一談個人觀點。

“房與地”的法律關系

我國施行國有土地使用權出讓制度與西方國家私有土地所有權買賣制度有明顯不同。美國東海岸有很多廢棄別墅，房屋已經坍塌卻沒有人能夠推倒重建，只能任其逐漸腐蝕敗落，實質上造成了資源浪費和需求供給的不平衡。我國法律對于房屋本身賦予公民所有權，但對于房屋坐落的土地則規定了土地最高使用年限。

房屋土地同時抵押

根據《城市房地產管理法》第三十二條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說，如果存在借貸關系，出借方要求借款方將其持有的房地產抵押給自己，此時房產坐落的土地也同時被抵押。無論是“房隨地走”還是“地隨房走”，作為不動產的土建房屋，現實生活中很難與土地分割。一旦土地使用權屆滿，則需要另行付費，給房屋實際價值帶來不確定性，房屋未來收益在當下的折價必然有所變化。對于網貸平臺而言，在從事一線、熱門二線城市的“類房貸”業務時，應當密切注意相關法律、法規、政策的醞釀和出臺，防止投資者利益受損；當然，也可以設計特別出借產品，固定成本，減少出現風險的概率（借鑒銀行做法，不要出現還款期限長于國有土地使用權年限的情形）。

“自動續期”的真與假

可以明確地說：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。至于是否補交土地出讓金，依據怎樣的比例，按照怎樣的方式，筆者認為，應當續交部分土地出讓金。需要注意的是，“基準地價”與“房屋總價”是兩個截然不同的概念，4月18日溫州市國土局相關人士也澄清，土地續期費用為總房價的1/3存在誤解，目前全國層面沒有土地年限續期如何執行的實施細則。我們發現，陸續有城市開始以“市”為單位逐步解決這一棘手問題，望國家相關部門權衡各方利益，充分考慮到老百姓（603883，股吧）的生存權，給予適當的解決方案。

筆者提醒以穩健著稱的一些抵押類網貸平臺，要關注房屋讓渡的衰老問題，及時更新風控流程和因子，維護廣大出借人的利益。