文旅項目投融資成功的七大關鍵

柏文喜

文旅產業的投資特點像生病一樣。花錢又多又快，形象一點講，叫“病來如山倒”；但回收的時候很慢，期限很長，簡直就是“病去如抽絲”。因此，文旅項目的商業模式的合理設計和投融資規劃必須要有效搭配。

首先，文旅產業項目的投融資規劃，筆者認為有以下兩個基本原則：

第一個基本原則是以終為始。因為投資是以獲利與獲益為目的的。要以預期的結果來決定投不投、投多少，以及如何投。另外，投資與否還有一個很重要的原則就是根據退出的方式來決定投資的價格和方式，乃至相關的投資增信措施。退出方式往往決定了退出交易條件，進而影響退出收益與退出成本。

第二個基本原則是要本著利益最大化來進行投資規劃。投融資的方式決定了文旅產業的項目投融資成本，投融資的規模和股本金、項目貸款的比例。結構化融資中結構的搭設，也會影響到初始投資人和財務投資人的投資收益。而這些規劃的核心，就是要本著項目本身利益最大化的原則。

怎樣提高文旅產業項目投融資成功的概率呢？必須對投融資方案進行必要的優化。

第一，從商業模式進行優化。

商業模式優化的第一個方面是收入模式的優化。

門票是最常見的一種收入方式。而門票是強制性的，門票定價是否合理很重要。如果門票價格過高就會把很多潛在消費者擋在門外，如果定價過低，而景區沒有較強的能夠引發消費者、旅游者消費意愿的項目，即使游客進來也不能增加二次消費。要根據消費者的能力、意愿及景區內的附加消費項目引發二次消費的能力來確定門票價格，把一些無效客源流擋在門外。

此外，商業設施是自營、聯營還是出租？自營意味著資產在報表上，同時經營風險也在自己身上；如果是聯營和出租，那就意味著把市場風險轉嫁給聯營商戶和租客了，但是收入也就只剩下基本租金和流水分成，收入總額和報表流水相對來說也小很多。

另一個優化要點是文旅項目的知識產權授權：采取什么收入方式？是分成收入還是異業聯盟？廣告收入怎樣進入報表？這些都是可以進行調整優化收入模式的。

商業模式優化的第二個方面是成本模式的優化。

成本的降低意味著項目盈利能力的提升，而在整個項目成本里面怎樣有效控制成本、降低成本，或者通過合作方式實現成本轉嫁，是提升盈利能力的關鍵。

商業模式優化的第三個方面是資產模式的優化。

在輕資產和重資產之間，通過自持或出售一部分、租賃一部分來調整企業的資產輕重。甚至在銷售方式中，選擇代銷還是自采自營的方式，也可以改善資產的輕重比例。

第二，從退出模式進行優化。

退出模式優化的第一個方面是退出市場層級的優化。以私募市場、半公募市場、還是公募市場為退出目標，也是可以調節的。

如果只是做股權轉讓的話，只是一個協議轉讓，就是私募市場；新三板則可以說是一個典型的半公募市場，交易所內發行的小公募產品也是一個半公募機市場；如果去交易所上市，對投資者沒有準入要求，那就是公募市場；私募、公募、半公募差別就是資產流動性的差異，流動性的不同對于資產的估值差別是非常大的。如果能夠提升退出的市場層級，那么資產的估值就會提升很多，項目融資能力自然也就提升了。

因此，根據投資退出模式來調整項目投融資規劃，再來調整項目商業模式和公司的治理方式與治理結構，也是一種有效的操盤方式。

從文旅產業項目全生命周期來看，投融資策略如下。

在建設期，沒有經營型現金流的情況下，要以股權融資和項目貸款為主；在運營初期和市場培育期，最好是以流動資金貸款為主，這種方式可以不稀釋原始股東的權益；在項目成熟期，現金流充沛和穩定了，要以流動資金貸款和資產證券化來解決運行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產證券化可以實現輕資產運營，提升ROE，快速地拉升股價，讓投資人獲得股票差價的收益。

最理想的一種投資模式就是“上市公司+PE”，即以原來的公司開辟一塊新的業務拿去上市，將初始投資溢價退出并實現收益以后，再用來作私募或者PE，孵化一塊新的業務再上市。如果獨立上市不了，就通過自己的上市公司并購來實現投資退出。這樣就打通了一個項目從籌建、孵化、成熟到投資退出，從私募到公募的投融資鏈條。商業地產最優秀的玩家是新加坡的凱德集團。他們就是打通了商業地產的全產業鏈，即打通了從私募到公募整個產業鏈。

用項目案例來解析文旅產業項目的投融資規劃，可以談談北京的古北水鎮。總的來看，古北水鎮的投融資模式和方案都設計得相當精巧，主要有以下七大關鍵點。

一是，資源豐富是基礎。在古北水鎮，有司馬臺長城、溫泉、古鎮文化。

二是，商業模式設計精巧。收入模式中，除了門票，還有索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝、展覽，讓項目的收入來源更加豐富，而且各項收入之間還可以互相促進，以此來提升收入規模。

三是，良好的股東結構設計，一共有四個股東，中青旅控股、烏鎮旅游，以及一家叫北京能源投資集團的國企和私募投資人。技術經驗主要依靠烏鎮項目團隊，客源組織有中青旅來保證，國企作為長期投資人，而私募機構是財務投資者，這是一個非常好的搭配。

四是，項目實施效果顯著。2015年是項目開業的第二年，接待人數達到160萬人，綜合收入將近5億。將來規劃是每年接待400萬人，綜合收入達到10億。

五是，早期的現金流安排平衡。在小鎮開業前后，他們和龍湖地產規劃了一個地產項目“長城源著”，盡早地回收一部分投資，減少早期投資的壓力，平衡現金流。

六是，可持續發展規劃比較完善。規劃了高爾夫、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，以滿足可持續發展需要。

七是，從退出規劃方面來講，應該說這個項目財務條件已基本具備了獨立上市的前景。如果未來難以獨立上市，完全可以由股東中青旅來并購，實現財務投資者的退出。