“銀發時代”房地產的機遇

楊超

據7月11日民政部公布的《2015年社會服務發展統計公報》顯示，截至2015年底，全國60歲及以上老年人口2.22億人，占總人口的16.1%。其中65歲及以上人口14386萬人，占總人口的10.5%。預計到2020年，老年人口數將超過2.43億，人口占比超過17%，到2050年老年人口將達到4.83億人，占總人口的34.1%（即每三個人中就有一個老年人）。65歲以上的老年人口將達到3.6億，占總人口比重超1/4，事實證明我國已提前進入“銀發時代”老齡社會。隨著人口預期壽命的延長，將會有越來越多的城市高齡老人。人口的老齡化，一方面帶來了“未富先老、未備先老”等諸多社會矛盾和養老問題；另一方面，也帶來了相關產業的商機和發展。

一、“銀發時代”催生養老產業經濟發展

2013年7月，民政部頒布《養老機構管理辦法》《養老機構設立許可辦法》正式實施。從此，我國形成三種基本養老方式，即居家養老、社區養老和機構養老。當然，除了這三種基本養老方式還有鄉村養老、基地養老、合居養老、異地養老、旅游養老、鐘點托老、以房養老、置換養老、售房入院養老、租房入院養老、售后回租、招租養老、消費養老及其他新型養老方式。

為解決當前養老服務業日益突出的矛盾和問題，推進經濟持續健康發展。2013年9月，國務院下發的《關于加快發展養老服務業的意見》指出“在養老服務事業和產業投融資、用地、津補貼、稅收減免等方面出臺一系列政策，扶持養老產業發展”。2014年2月，住房和城鄉建設部、民政部等部門聯合印發了《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》，要求“各地要結合老年人口規模、養老服務需求，明確養老服務設施建設規劃，并將有關內容納入城市、鎮總體規劃，加強區域養老服務設施統籌協調，推進城鄉養老服務一體化”。再者，為鼓勵地方盤活存量用地用于養老服務設施建設，2014年4月，國土資源部下發《養老服務設施用地指導意見》，規定“只有與老年人生活直接相關、專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用的土地，方可確定為養老服務設施用地”。不僅厘清了“養老用地”的適用范圍，有利于對目前涉及養老用地的開發建設所產生的亂象加以清理。同時，也在一定的基礎上免收土地年租金或土地收益差價，將降低此類投資者的成本。社會力量參與養老產業開發，利好未來社區養老模式的成熟。

此后，2015年的《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》提出加大對養老服務業發展的財政資金投入；《養老產業專項債券發行指引》支持發債企業按照國土資源部《養老服務設施用地指導意見》有關規定，以出讓或租賃建設用地使用權為債券設定抵押；《開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》指出針對社區居家養老服務設施建設項目、居家養老服務網絡建設項目、養老機構建設項目、養老服務人才培訓基地建設項目、養老產業相關項目重點支持申請國家開發銀行貸款支持。2016年，《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》重點強調加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產品創新等，對產業發展有較大推動作用，在養老金融政策落實中或仍亟須相關法律和政策予以配套支持。

二、“銀發經濟”催熱“養老地產”

有分析認為，未來15年內，養老產業市場規模超過10萬億元人民幣，并成為中國最大的產業。目前每年為老年人提供的產品還不足500億元，尤其在養老住宅供應方面的短缺。這也說明，進入老齡化“銀發時代”后，不僅催生出可觀前景的養老產業，也使樓市的供求關系必然出現本質性的變化。

毋庸置疑，隨著轉型和調控的深入，各地不斷出現房價下跌消息和房地產企業“錢荒”窘境，加之“以房養老”的出臺，決定了“養老地產”的實際需求和未來發展趨勢。這使得不少房地產企業主動或被動的進軍養老產業，目前國內已有超過80家房地產企業進入“養老地產”領域，在開發項目中引入了“養老地產”“老年社區”等概念?？陀^而言，真正的專業養老社區寥寥無幾，目前國內尚未出現達到國外發展程度的專業養老社區（照料型社區和關懷型社區）。其實，早在2011 年，國內就出現一波“養老地產”熱潮和追捧。而更早之前的2005年，中國老齡事業發展基金會發起的“愛心護理工程”，便吸引了近40家民營企業掛靠在該基金會之下，開發與老年護理有關的地產項目。此后，對老年住宅、老年地產關注的房地產企業日益增加。由于目前尚無具體而成熟的盈利模式，在進入“養老地產”的眾多房地產企業中，不乏為盤活問題土地，甚至借“養老”之名而圈地的普通地產項目。

另外，一些險企也紛紛出手拿地，進軍“養老地產”。但背后卻隱藏著以“養老地產”名義低價拿地，獲取國家補貼，借公益之名牟利之實。對此，民政部副部長竇玉沛表示，“養老地產屬于房地產開發范疇，只是具有養老概念的房地產。真正的養老產業是面向家庭提供居家服務，面向失能、半失能老人提供護理服務，在床位等硬件條件和護理人員等軟件方面都有相關要求，而養老地產不能滿足相關條件。不會將養老地產納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠”。此言一出，業界戲稱“養老地產”如同“無人認領的孩子”。

由于“養老地產”由重“地產”轉向重“服務”，服務設施的投入成本在整個項目中所占比重逐漸加大。有業內人士表示，經營“養老地產”短期內難以有回報，也導致了融資難的問題，而后期服務體系一旦跟不上，將帶來很多麻煩。也有很多人擔心，房地產企業涉足“養老地產”更多的是噱頭，只是用于獲得市場關注度。當然，“十三五”對養老產業的支持與鼓勵有助于養老產業的發展。在市場機會與房地產企業轉型的推動下，“養老地產”的開發還是會迎來新的機遇與挑戰。

三、“銀發時代”房地產企業如何掘金養老產業

隨著“銀發時代”的到來，房地產企業越發重視被業內稱為“隱性剛需”的“養老地產”。

房地產企業欲掘金養老產業，首先要厘清何謂“養老地產”（筆者更愿意將“養老地產”稱之為“養老住區”或“老年住宅”“適老住宅”）。雖然，從“老年住宅”“老年住區”演變而來的“養老地產”很早就興起，但目前仍沒有對“養老地產”概念進行準確定義和界定。“養老地產”是地產嗎？答案是否定的。從根本上說，“養老地產”是與以住為需求不同，其重點是“養”，其本質是服務（提供支持、照料、護理等相關服務），其核心是運營（通過運營來獲得增值、升值）?！梆B老地產”不等于養老，所謂的“養老地產”只是養老產業的一個載體，其涉及金融、地產、服務、醫療、保險等多個領域，跨度非常大。故，嚴格意義上說是服務產業，是專供老年人居住的其集居家養老、社區養老和全方位醫療保健與生活服務相結合的住區養老住宅模式。

客觀而言，目前國內頗具規模、運營成熟且能實現盈利的純“養老地產”項目屈指可數。其多數是基本圍繞地產而盈利，非是靠養老服務、后續運營管理服務和增值服務等來盈利的。因此，養老產業承載了更多的是社會責任屬性。而“養老地產”也非僅是“養老+地產”簡單的業態組合，其與純商業性質的復合地產項目不同。開發真正的“養老地產”的重點在于打造產業鏈，打造一種可持續發展的開發、經營模式。同時，完善包括醫療保健等相關服務。房地產企業不僅要完成從硬件產品生產商到軟性服務提供商的角色轉換，還要完成從地產開發商到“城市運營商”的角色轉換。作為“城市運營商”需要在社會責任和追逐利益方面找到平衡點，這就意味著將淡化其企業自身利益。所以，真正的“養老地產”項目并非任何房地產企業都能做的。

綜上所述，老齡化社會的到來，勢必帶來消費結構的變化。養老產業并不等同于“養老地產”，其只是養老產業的一個環節和載體。對于房地產行業而言，無論是否涉足養老產業，其住宅設計如何適應老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，已成為其所面臨的、迫切需要考慮的問題。而未來十年，養老市場將從“被動養老”向“主動享老”轉變。房地產企業若來開發“養老居住產品”，其相比政府主導的公益型養老項目，其更能將產品貼近社會化、市場化。盡管“養老地產”的發展道路充滿了不確定性，但養老產業必是房地產業又一次轉型升級的機遇與挑戰。