“加減乘除法”指導地產(chǎn)運營

郭瑩輝

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境劇烈變化，行業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)很多新格局、新趨勢，尤其是在行業(yè)深度和廣度上都在雙向增長，使得近年來房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新層出不窮。在經(jīng)濟新常態(tài)下，我們需要重新認識房地產(chǎn)行業(yè)，把握房地產(chǎn)行業(yè)新生態(tài)，推動房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

筆者認為，房地產(chǎn)行業(yè)的新生態(tài)主要呈現(xiàn)出四個趨勢，可以用“加減乘除”來概括。

所謂加法，是指房地產(chǎn)行業(yè)的風投化。也就是通過房地產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)營疊加股權投資，以豐富物業(yè)的盈利模式。“眾創(chuàng)空間”大致可分為兩類：科技園區(qū)里的孵化器和城市中西區(qū)里的聯(lián)合辦公，就是通過房屋物業(yè)的出租經(jīng)營和對入駐企業(yè)的天使投資和VC投資等，來支持企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。2014年，全國已經(jīng)有1600多家科技企業(yè)孵化器，入孵企業(yè)達到8萬多家，就業(yè)人數(shù)175萬，已經(jīng)成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要支撐。近期很火的WeWork聯(lián)合辦公模式，如SOHO3Q利用寫字樓為流動人群提供O2O模式的辦公場所；優(yōu)客工廠通過遴選項目、孵化服務、管理模式、投融資平臺等促進中小微科技企業(yè)發(fā)展，都是房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的創(chuàng)新實踐，都突破了傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營的范疇，在助推創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的同時，也使房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式得到了拓展。

所謂減法，是指房地產(chǎn)的輕量化。也就是通過項目開發(fā)過程的專業(yè)分工與組織協(xié)同，使全流程、重資產(chǎn)的開發(fā)模式變得更輕盈、更專注。通過以投資買地、開發(fā)建設、營銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨立完成的“香港模式”，向高度強調(diào)資金、建造、營運等專業(yè)化分工的“美國模式”的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的重點業(yè)務也由單純的土地和物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)、運營、服務并重，使開發(fā)商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型。這種輕量化趨勢，也是房企對高資金成本、長去化周期、復雜業(yè)態(tài)與產(chǎn)品等挑戰(zhàn)做出的行業(yè)性應激性反應。

所謂乘法，是指房地產(chǎn)的整合化。也就是大型房企轉(zhuǎn)型為區(qū)域發(fā)展商或城市運營商等，運用房地產(chǎn)的基本規(guī)律，整合與放大土地、產(chǎn)業(yè)、金融、政策等資源，服務區(qū)域新城新區(qū)的開發(fā)，使社會效益呈現(xiàn)倍增效應。隨著43號文件《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》實施，地方政府的開發(fā)公司作為地方政府融資平臺的功能剝離，地方政府投資進行基礎設施建設和新城新區(qū)開發(fā)能力減弱了，迫使地方政府充分利用PPP模式來進行新城新區(qū)的開發(fā)建設，這也為大型房企轉(zhuǎn)型升級提供了機會。目前，很多大型房企已經(jīng)開始和地方政府合作，進行數(shù)十平方公里的新城新區(qū)開發(fā)，通過房企整合社會資源，按照產(chǎn)城融合的模式，進行投資開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)導入、生活配套、產(chǎn)業(yè)培育等，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的聚集，產(chǎn)業(yè)功能和城市功能的協(xié)同發(fā)展，來推動新型城鎮(zhèn)化建設。

所謂除法，是指房地產(chǎn)的細分化。也就是受住宅市場供大于求的制約，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和居民消費升級等影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日益興起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更是細分為了文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技園區(qū)等眾多細分領域，呈現(xiàn)出百花齊放的格局。市場需求是房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，近年來隨著國家產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、人口老齡化、人均收入的增加以及居民消費觀念和模式的轉(zhuǎn)變，對支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的科技地產(chǎn)、支持旅游休閑的文旅地產(chǎn)、支持社會化養(yǎng)老的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)以及電商的快速發(fā)展而需求激增的物流地產(chǎn)等都呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展局面。尤其是國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭、國內(nèi)資本大鱷、聯(lián)想以及BAT等知名實體企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛介入房地產(chǎn)開發(fā)細分領域，使房地產(chǎn)細分化進一步加劇。

通過前面的認識，筆者認為，房地產(chǎn)行業(yè)不但不會消亡，而是主動融入并承載大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略，使市場容量更加廣闊。但在這種行業(yè)新生態(tài)中，房地產(chǎn)企業(yè)要以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的心態(tài)和行動來抓住機遇。誰能抓住機遇，誰就能乘勢而上。房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)可以分為三個層次：一是大型房企進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和模式升級，進行“二次創(chuàng)業(yè)”；二是中小型房企和關聯(lián)產(chǎn)業(yè)要通過創(chuàng)新產(chǎn)品、技術、運營等做深做精，實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)成功；三是職業(yè)經(jīng)理人主動適應房地產(chǎn)新生態(tài)，靠智慧和知識進行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)是房企自身發(fā)展的必然，也是時代對房地產(chǎn)行業(yè)的要求。