老生常談不俗套：房貸新觀察與新思維

陳顥予 陳益云 湯武

改革背景

“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，這一正式進(jìn)入中國政策話語體系的新詞，在高層領(lǐng)導(dǎo)講話中多次出現(xiàn)。2015年10月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上發(fā)表重要講話強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，是貫徹落實(shí)黨的十八屆五中全會精神的一個重要舉措。并要求在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。同時明確指出：要促進(jìn)過剩產(chǎn)能有效化解，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化重組。要降低成本，幫助企業(yè)保持競爭優(yōu)勢。要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。要防范化解金融風(fēng)險……。

顯然，當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)任務(wù)，其中包括化解房地產(chǎn)庫存，防控金融風(fēng)險等幾個具體方面。

當(dāng)前形勢

當(dāng)前，土地市場量縮價漲，抬高了房價預(yù)期。2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報(bào)告發(fā)布，85個城市同比上漲，除了北上廣深持續(xù)保持超過10%的地價增速外，一些二線城市如南京、廈門等城市地價也進(jìn)入了全國前十名。在地價飆漲的同時，一線城市的住宅用地越發(fā)稀缺。

2016年1?7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1?6月份回落0.8個百分點(diǎn)。其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，增速回落1.1個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米。

一邊是房價出現(xiàn)較快上漲，一邊是去庫存初見成效。但是房價快速上漲，并不是化解房地產(chǎn)庫存的初衷，去庫存是要通過鼓勵開發(fā)商降價，降低買房門檻，而不是人為制造泡沫，加大房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。2015年的一系列降息降準(zhǔn)組合拳，創(chuàng)造了較為寬松的資金環(huán)境，為個人住房貸款提供了有力支持。2016年上半年是土地市場有史以來最熱鬧的半年，全國50個城市拍出200多個“地王”，充沛的資金支撐房地產(chǎn)行業(yè)在高位盤整。

在住房供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸資金有著天然依賴，所以房地產(chǎn)行業(yè)具備“第二金融”的特性。從全國范圍內(nèi)來看，具備上市資格的房企并不多，其他融資方式發(fā)展比較緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款在內(nèi)的銀行貸款資金。

面臨風(fēng)險

在房地產(chǎn)行業(yè)處于上行通道時，購房人群對于銀行來說是優(yōu)質(zhì)客戶，住房按揭也同樣被列入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在市場利率不斷下調(diào)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險越來越大，其主要體現(xiàn)為：

一是信用體系缺位，道德風(fēng)險猶存。個人購買住房主要是通過銀行按揭，銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源之一。但是在不完整信用體系下，銀行很難從當(dāng)前個人收入判斷其未來收入，存在資金錯配風(fēng)險。高房價低收入的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，住房按揭存在較大違約風(fēng)險。新增的購房群體，收入穩(wěn)定性較差，按揭支付在其生活支出中占比較大，道德風(fēng)險伴隨著房價上漲而增加。

二是住房流動性差，二房量交易少。交易量是市場的晴雨表。沒有只漲不跌的市場，即使在國家政策的全力支持下，去庫存依舊要依靠市場的消化力。CPR市場觀察報(bào)告顯示，7月，各地商品住宅成交量第四個月環(huán)比下降，市場持續(xù)處于高位回調(diào)狀態(tài)。而二手房市場成交量才剛剛止跌回升。

三是銀行主動降溫，房企資金吃緊。隨著房地產(chǎn)市場行情分化，三四線城市房產(chǎn)遇冷，大多數(shù)銀行對于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)行信貸收緊政策。部分開發(fā)商逐步吸收民間資本，但仍未解決資金面緊張的局面。由于資金鏈吃緊，樓盤后期的配套設(shè)施和物業(yè)管理自然無法跟進(jìn)，成交陷入滯脹。進(jìn)入年末，開發(fā)商處于資金結(jié)算階段，不僅要如期支付工薪，材料、建材租賃等款項(xiàng)，可能還要面臨貸款到期償還等問題。在房價不能持續(xù)上漲的預(yù)期空間內(nèi)，銀行主動規(guī)避風(fēng)險，資金問題日益突出。

四是資本市場波動，資金內(nèi)耗加劇。“寶萬之爭”持續(xù)發(fā)酵一個多月，在股票市場上，作為房地產(chǎn)行業(yè)的上市龍頭企業(yè)萬科，其A股股價可謂波瀾起伏。萬科股權(quán)之爭從2015年7月10日寶能通過二級市場買入萬科A股累計(jì)達(dá)到5%算起，至今已一年。從寶能系的資金上來看，前后涉及到保險資金和銀行理財(cái)資金，還成功的撬動了券商資本。資金瘋狂涌入股票交易中，整個市場在用短期的資金來支持長期的投資項(xiàng)目，就變成了一場誰也輸不起的賭博。

對于未來幾年房價的預(yù)期，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為：房價隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會繼續(xù)上漲，至少再長五年。房價或許可以持續(xù)上漲若干年，但經(jīng)濟(jì)失落的后果誰來承擔(dān)？日本的房價持續(xù)上漲了25年，換來的經(jīng)濟(jì)失落的嚴(yán)重后果，歷歷在目，難道不是有前車之鑒？

防控風(fēng)險

對于銀行來說，房產(chǎn)的流動性尤為重要，在信貸投放中，要重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域優(yōu)勢，主動規(guī)避住房流動性風(fēng)險，要跟著資金走，把握正確方向。

一是中心城市住房優(yōu)勢顯著。中心城市是現(xiàn)代工業(yè)的載體，

是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，在區(qū)域內(nèi)處于中心地位。在人口密度較高的中心城市，其住房需求大于人口密度比較低的地區(qū)，中心城市人均收入水平仍能支撐當(dāng)前房價。隨著資本聚集，中心地區(qū)房價有進(jìn)一步上漲的趨勢。特別是長株潭地區(qū)，依托自然條件，借助于綜合運(yùn)輸系統(tǒng)，初步形成了一個城市集合體，使得城市的整體功能得到了更好發(fā)揮，個人住房具有長期區(qū)位優(yōu)勢。

二是關(guān)注居住環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢。住房的流通性與居民選擇行為

有很大關(guān)系，主要是指交通條件、配套設(shè)施和自然環(huán)境等要素。醫(yī)院、學(xué)校和大型超市附近的住房，得到大部分購房者青睞，居民居住區(qū)位選擇的偏好性，決定了住房更好的流通性。在三四線城市中，住房價格和區(qū)位優(yōu)勢相關(guān)性不明顯，從而隱藏了流通風(fēng)險。在信貸投放中，要關(guān)注其區(qū)位優(yōu)勢，賦予不同的抵押價值。

三是跟緊開發(fā)商的資金流。個人住房貸款，其風(fēng)險不僅體現(xiàn)

在消費(fèi)者和住房本身上，開發(fā)商也是其中一個重要的環(huán)節(jié)。我國資本市場尚不成熟，開發(fā)商的大部分資金來源于銀行貸款和購房者的定金、預(yù)付款，自有資金很少。近年來，一些小銀行為增大業(yè)務(wù)量，占有市場份額，鋌而走險，風(fēng)險事件頻發(fā)。

我國目前住房信貸風(fēng)險主要集中在開發(fā)商身上。開發(fā)商在進(jìn)行期房銷售時，實(shí)質(zhì)上把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行，銀行似乎并不十分關(guān)心購房者未來的償付能力，認(rèn)定抵押就是硬道理。一旦開發(fā)商運(yùn)營出現(xiàn)風(fēng)險，無法如期交房，消費(fèi)者違約風(fēng)險將由銀行承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商套取銀行信貸資金本身就是一種風(fēng)險行為，不可避免的為銀行業(yè)務(wù)發(fā)展埋下“地雷”。

在供給側(cè)改革階段，住房價格城市間分化持續(xù)加劇，一二線樓市火熱爆發(fā)，三、四線城市步入泥塘，結(jié)構(gòu)性短缺與結(jié)構(gòu)性過剩并存。2016年以來，中國房地產(chǎn)市場總體快速升溫，但隨著7月份數(shù)據(jù)的新變化，預(yù)計(jì)今年下半年到明年上半年市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。銀行應(yīng)該利用調(diào)整期窗口，完善住房市場風(fēng)險機(jī)制，合理配置資金，有效規(guī)避市場風(fēng)險。

（作者單位：陳顥予：北京銀行長沙分行；

陳益云：湖南省農(nóng)村信用聯(lián)社株洲辦事處；

湯武：中國人民銀行株洲市中心支行）