深圳保障性住房設計方案經濟分析及造價控制的探討

摘要：深圳保障性住房是為城市中低收入住房困難家庭而建，投資概算較低，保障房并不是“貧民窟”，價低品質不能低，質量標準要求高，功能要求齊全、配套，用有限的資金高質量完成任務，造價工程師責任重大、責無旁貸，參與設計方案決策，造價事前預控是行之有效的方法，以政府保障房為例，探索技術與經濟相結合的控制方法以及實施過程造價控制關鍵環節，積累造價管理經驗和技巧。

關鍵詞：技術經濟；保障房；關鍵環節

中圖分類號：TU723 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）024-000-02

一、工程概況

深圳市平湖某保障性住房項目建設用地面積約6.2萬m2，一期總建設規模約37萬m2，容積率為5.5，擬建地下室2層，建筑高度100米，建設場地為山地，周邊市政道路已經形成。建設標準：住宅層高2.8米，外墻以涂料為主，每平米裝修單方造價700元，廚房、衛生間內臺面，一次裝修的到位。

二、設計方案技術經濟分析

1.基坑支護方案經濟分析

項目建設場地周邊無建筑物，市政道路已形成，車流量小，周邊環境不錯，經大數據分析，計劃基坑支護工程造價控制指標為250元/m2，可選擇的方案有：土釘+放坡，支護樁+錨索方案。土釘+放坡方案挖運土方量大，若遇到雨季施工非常困難，工期不可控，對保障房工程來說是致命傷，因地下室面積不計容積率而最大化，基坑不具備放坡條件，技術經濟對比分析后，采用支護樁+錨索方案比較合理，而支護樁采取挖孔樁、鉆沖孔樁還是機械旋挖樁？分析三種樁型單價相差無幾，只有根據施工進度、質量可靠性和安全可控性方面對比，最后選擇旋挖樁。若是沒造價工程師參與設計方案比選，原基坑支護方案可選用內撐結構+支護樁的方案，造價增加43%。

2.建筑設計優化方案經濟分析

（1）保障房造價控制與戶型設計方案優化難點分析

保障性住房建設標準是“經濟、適用”，造價受到較嚴格的控制，每套住房的建筑面積得到嚴格控制，戶型建筑面積只有35、50、65與80平方米四檔。戶型設計還要考慮到保障群體在未來經濟條件改善后對住房面積增加的需求，設計還要考慮戶型靈活組合、方便改動，如35m2房改至70m2的可能性。從設計角度看，制約保障房建筑設計難點主要是戶型面積小，公共走廊占用面積多而套內使用率低，但要求不能低于75%，做到100%戶型都滿足政策法規規定的日照、采光、通風、噪聲等要求很難。保障性住房低價并不能低品質，絕對不能低質量，面積小但“五臟俱全”（客廳、臥室、廚房、衛生間都一應俱全），不僅要滿足人的生理需求，更要關注人的心理、精神、文化層面需求，小區設置需滿足基本生活需求的相應配套娛樂、健康服務用設施。要求高、工期緊、造價低、利潤低、挑剔者多、鬧事者多，保障性住房在深圳建筑行業中有“燙山芋”之稱，建設管理難、造價控制也難。

（2）保障房戶型設計經濟分析

要求主體結構采取短肢剪力墻結構，墻體采用加氣塊砌體，經大數據分析，計劃土建造價控制指標1200元/m2，鋼筋用量控制50KG/m2，以成本控制為中心，借鑒香港地區經驗，將“工業化”、“標準化”、“精細化”、“BIM”、“綠色技術”五大技術體系納入設計優化過程。香港地區保障房分14m2、22m2、30m2、38m2四個檔，由4個檔面積組成的標準戶型分成模塊，然后在設計平面圖上反復去拼。通過標準化設計、標準化結構構件，簡化施工、提高效率，還可以進行工業化生產，減少現場作業量，最終綜合成本大大降低。保障房技術經濟分析的結果，推進保障房建設“產業化”施工，已經成為發展趨勢。

3.保障房總包合同模式分析與確定

（1）合同方面風險分析。近期保障房以造價低和工期為緊為借口，普遍出現的質量問題：加氣塊砌體外墻裂縫、滲漏，衛生間門坎滲漏，設計布置不合理，引起用戶“上街上訪”，保障房往往成為社會關注的焦點，合同風險極大。合同類模式適當，條款完整，公平公正、定義和用詞清楚、意思表達明確，就很難出現索賠或不當的費用和工期增加的“扯皮”事件，這是造價事前控制的基礎工作。工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風險管理的主要依據。合同條款應本著平等、資源、公平、誠實信用，遵守法律和社會公德。每一條款都應仔細斟酌，以防出現造價失控。

（2）合理的風險分配。根據風險管理的基本理論，建設工程風險應由有關各方分擔。風險分擔的原則是：任何一種風險都應由最適宜承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的，可以取得雙贏或多贏的效果。有實力承包商（房地產商）有可能是單價略高，但質量、進度與安全有保障，優質優價，合情合理，選擇有實力的承包商（房地產商）是政府規避保障房建設風險最好辦法。

3.本項目合同管理為EPCM模式

綜合上述分析，本項目采取我國目前推行的總承包模式：即E（Engineering設計）+P（procurement采購）+CM（Construction Management施工管理）模式。EPCM模式是承包商（房地產商）與政府直接簽訂合同，對工程的設計、材料設備供應、施工管理進行全面的負責。

三、保障房建設過程造價控制的關鍵環節

1.把好設計變更審核關

（1）要求參建單位正確對待施工前的圖紙會審，從施工圖的合理性、經濟性、施工的可行性等方面進行審查，設計變更要嚴格遵守控制的程序，先審批，后施工。以盡可能減少設計變更的隨意性和不合理性，防止不當受益。

（2）先確定各類型的審批程序，任何設計變更在實施前均應進行技術、經濟審批，技術上非變更不可的應事先取得認可，并進行必要的經濟分析，測算其可能發生的金額，分析其對計劃投資額的影響程度。

2.把好現場簽證關

（1）及時收集、整理有關的施工和圖紙資料，包括視頻、圖片、會議紀要資料，為處理現場簽證提供證據。

（2）堅持客觀、有據的原則，充分尊重各方意見，作好解釋和協調工作。如實、公平公正、及時處理，要有可追溯性，經得起審計、審查。

（3）不同金額有不同的授權簽認權限，把控程序的合法性和公正性。

3.把好工程款支付關

（1）根據施工合同規定的計價原則和所采用的合同類型，在合同規定的時限內審核月進度支付，并及時做好實際支付與計劃支付的比較，將投資的實際發生額控制在計劃內，一旦某個項目偏離計劃，除仔細查找原因說明情況外，還應及時向上級報告。

（2）未經監理單位質量驗收合格的工程量，或不符合施工合同規定的工程量，拒絕計量和該部分的工程款支付申請。

（3）采用“量、價分離”的工作方法。實物量和圖紙量對比的兩線控制：現場工程師和造價工程師兩組人控制。

4.把好結算審核關

堅持深入現場了解情況，掌握工程動態，對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態，提高工程計價的準確性，保證造價計算不出紕漏。竣工結算并不是工程付款的簡單累加，根據竣工圖紙、現場簽證和設計變更進行審核計算，實事求是，審查是否按圖紙及合同規定內容全部完成，認真核實每項工程變更是否真正實施。熟練掌握工程量的計算規則，工程造價計量程序，確保工程計量的準確性。

四、結束語

造價控制是工程建設管理的核心，號召造價工程師要從繁忙的工程量計算中脫身出來，主動參與方案決策的事前控制或預控，注意技術與經濟相結合，技術方案若是沒有通過經濟分析拍腦袋的行為，是官僚主義，造價控制若是沒技術可行為基石，將是是“空中樓閣”。造價控制是涉及多因素、多目標的系統工程，尋求保障房工程造價控制的有效方法，還需要因地制宜，不斷探索，任重道遠。

參考文獻：

[1]吳曉杰.香港建筑工業化設計理念與方法.規劃與設計，2016，（05）.

作者簡介：陽海銀（1966-），男，2004年獲東南大學工程碩士學位，深圳市京圳工程咨詢有限公司任總監。