淺談“營改增”后土地一級(jí)開發(fā)是按“建筑業(yè)”還是“服務(wù)業(yè)”征增值稅

摘要：社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，帶動(dòng)著稅收也在不斷得進(jìn)行改革，“十二五計(jì)劃”提出之后，隨著工作力度的推進(jìn)，“營改增”的試點(diǎn)工作也在不斷得深入，這給建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)都帶來了不小的影響，進(jìn)行營改增已經(jīng)是一件勢在必行的事情。“營改增”是營改增稅制改革的簡稱，屬于我國在稅收上的一項(xiàng)改革，本文在“營改增”的基礎(chǔ)上，分析土地一級(jí)開發(fā)的稅收問題，并在分析的基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：建筑業(yè)；營改增；增值稅；服務(wù)業(yè)

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）024-000-01

改革一直都是國家比較重視的問題，其中財(cái)稅體制的改革是所有改革中比較重要的一項(xiàng)，自2011年《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》頒布以來，很多領(lǐng)域的稅改工作已經(jīng)完成，比如電信業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等。土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程，意義非常重大。“營改增”之后，土地一級(jí)開發(fā)是按照建筑業(yè)征收增值稅，還是按照服務(wù)業(yè)征收增值稅，是一件需要各方面集中所有精力考慮的一件事。經(jīng)濟(jì)利益的金額和獲取的時(shí)間，以及稅務(wù)籌劃的空間和建議都需要進(jìn)行完整地考慮[1]。

一、“營改增”實(shí)施以前，一級(jí)土地開發(fā)政策的分析

土地一級(jí)開發(fā)營利的模式不止一種，典型的有收益分成的模式、自負(fù)盈虧的模式、固定收益的模式等。“營改增”實(shí)施之前，一級(jí)土地開發(fā)自負(fù)盈虧的收益模式上，國家做出了特殊的固定，那就是將一級(jí)土地的開發(fā)看作一項(xiàng)投資活動(dòng)，不需要征收營業(yè)稅。建設(shè)方是作為投資方和規(guī)劃單位以及施工單位簽訂的合同，所有的工作和款項(xiàng)的交接都是自發(fā)形成的。如果涉及的土地屬于國家出讓的條件時(shí)，成交的價(jià)格要按照具體的標(biāo)準(zhǔn)程序來定，但是當(dāng)交易的資金比投資商投入的資金高時(shí)，虧損的差價(jià)需要投資方來承擔(dān)，同時(shí)，在交易價(jià)低于投資資金的時(shí)候，所余出的收益也歸投資方所有。可以看出，不管是哪種情況，投資方的行為都屬于簡單明了的投資行為，所以是不需要征收營業(yè)稅的，同時(shí)，在各個(gè)交易中所獲取的收益也不屬于營業(yè)稅征收的范圍。

二、土地一級(jí)開發(fā)的稅收籌劃

一級(jí)土地的稅收屬于商業(yè)活動(dòng)的一種，但是和其他商業(yè)活動(dòng)的稅收相比有其特殊性，這是由于關(guān)于一級(jí)土地的整理政府參與的比較多，但是依然有很多地方一級(jí)土地的開發(fā)需要繳稅。土地一級(jí)開發(fā)稅收的規(guī)劃實(shí)質(zhì)是對(duì)企業(yè)凈收益的稅收籌劃，所以，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)的角度來進(jìn)行思考。首先需要做的是完善稅收籌劃的基本工作，比如完善整理會(huì)計(jì)報(bào)表，保證資金的透明安全，還需要將稅收的成本算入企業(yè)運(yùn)營的成本之中，只有將基礎(chǔ)工作做好，土地一級(jí)開發(fā)的稅收工作才能納入正軌；其次還需要建立為企業(yè)發(fā)展服務(wù)的目標(biāo)，稅收工作涉及的范圍比較廣，比較復(fù)雜，如果沒有一個(gè)清晰的目標(biāo)，工作可能無法推動(dòng)下去，也可能走偏，所以需要一個(gè)整體的觀念和系統(tǒng)的思維；最后需要借助各種其他的稅收政策來制定土地一級(jí)開發(fā)的稅收籌劃工作，為了減少企業(yè)的損失，政府可以在開發(fā)時(shí)對(duì)那些競標(biāo)成功的企業(yè)給予一些政策上的優(yōu)惠，以提高企業(yè)的積極性，同時(shí)企業(yè)也可以通過和其他的政府合作來開發(fā)一級(jí)土地，來相應(yīng)的減少稅收帶來的壓力，但是需要注意的是，企業(yè)雖然需要尋找優(yōu)惠的稅收政策，但是該繳納的稅款必須按時(shí)按量繳納。

三、稅務(wù)籌劃的空間和建議

“營改增”的工作目前還處于初級(jí)的階段，存在的問題還是比較多的，比如新政策下的優(yōu)惠政策還不夠多，具體的執(zhí)行口徑還不明晰等，所以，這也是造成土地一級(jí)開發(fā)征收營改增時(shí)沒有一個(gè)統(tǒng)一的依據(jù)的原因，所以除了具體的分析所涉及的項(xiàng)目之外，還需要進(jìn)行稅收籌劃的工作，為此，本文依據(jù)具體的情況提出幾條可行性的建議。

1.爭取免稅開發(fā)的模式

從前文可知，在“營改增”政策實(shí)施之前，土地一級(jí)開發(fā)收益分成的模式中的“自負(fù)盈虧”模式，是不需要繳納營業(yè)稅的，其中的行為被視為了投資。所以在“營改增”政策實(shí)施的時(shí)候，也要積極的爭取這種免稅開發(fā)的模式，這也算優(yōu)惠政策的一種。但是其他的開發(fā)模式，都或多或少的涉及了建筑行業(yè)或者服務(wù)行業(yè)的內(nèi)容，所以其產(chǎn)生的收益是需要根據(jù)具體的情況繳納增值稅的，所有的項(xiàng)目不能一味得追求免稅開發(fā)的模式，應(yīng)該具體的問題具體分析。

2.適當(dāng)兼營，分類收稅

土地一級(jí)開發(fā)屬于一個(gè)綜合性復(fù)雜的問題，所以稅收工作不能按照唯一的標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施，這是不合理的，所以需要根據(jù)實(shí)際的情況，按照不同的稅率來征收增值稅。除了那些能夠被分類的項(xiàng)目有具體的依據(jù)進(jìn)行納稅之外，還存在著一些不能被分類的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目既不能按照建筑業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來納稅，也不能按照服務(wù)業(yè)的要求來納稅，但是確實(shí)是屬于需要納稅的項(xiàng)目，這就按照從高納稅的原則[2]。

3.規(guī)范合同，核算會(huì)計(jì)

土地一級(jí)開發(fā)的納稅問題，不管是哪一類都需要具體的合同來實(shí)行，所以，對(duì)于合同的制作，需要盡最大可能的詳細(xì)和清晰，這是稅收工作很重要的輔助。其次，會(huì)計(jì)工作，由于稅收工作是和經(jīng)濟(jì)收益相關(guān)的，所以會(huì)計(jì)工作必須要保證清晰化和透明化，防治有不法分子鉆法律的漏洞，出現(xiàn)漏稅等不良現(xiàn)象。

四、結(jié)束語

土地一級(jí)開發(fā)工作是國家比較重視的工作，涉及的項(xiàng)目種類很多，所以其稅收工作在“營改增”政策實(shí)施之后，是比較復(fù)雜的，但是又由于和土地一級(jí)開發(fā)涉及的行業(yè)種類比較多，如果土地一級(jí)開發(fā)的稅收工作出現(xiàn)問題，會(huì)給其他的行業(yè)帶來不小的影響，所需要社會(huì)各行各業(yè)進(jìn)行謹(jǐn)慎、認(rèn)真的完成。

參考文獻(xiàn)：

[1]郝江濤.淺議“營改增”對(duì)建筑業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略[J].時(shí)代金融，2015，32：322-323.

[2]李莉，李剛.營改增對(duì)建筑業(yè)的影響及對(duì)策研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016，07：340-341.

作者簡介：王中麗（1985-），女，漢族，四川省廣安市，中級(jí)會(huì)計(jì)，本科，研究方向：企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)財(cái)務(wù)核算和主要涉稅問題。