試論房地產企業財務成本管理問題

龐小利

摘要：近年來，我國政府越來越重視對房地產行業的宏觀調控，房地產行業趨于穩定，消費者的購買行為也越來越理性，市場熱度有所下降，房價有所回落，房地產企業之間的競爭壓力也越來越大。在這種大環境下，房地產企業若想保持優勢，提高利潤水平就必須加強對成本的管理，積極尋找各種措施以降低成本。本文對房地產企業財務成本管理實踐中遇到的問題進行分析，并提出改進建議。

關鍵詞：房地產企業；財務管理；成本管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）024-000-01

前言

對于房地產開發企業而言，項目的開發成本是由多種因素構成的，而項目管理的核心是對項目開發的成本進行控制，因此房地產開發企業要對項目開發成本實施全方位、動態化的管理。可是實際上，很多房地產開發企業僅僅重視成本的事后分析，對企業成本開發前期和開發中期的成本控制往往忽視，而加強成本前期和中期的控制管理將有利于從整體上進行成本控制。項目的開發成本包括：前期投入的規劃設計費用、建筑安裝工程費用、土地征用及拆遷補償費、建設基礎設施的費用、建設公共配套的費用以及資本化的利息費用等。強化房地產開發企業的成本控制，可以為企業節約資金，將有利于企業的長遠發展。

一、房地產企業的財務特點

（一）依賴資金

房地產是一個需要大量資金的行業，沒有資金支撐的房地產企業是無法正常運營發展的。目前我國的房地產企業的投資周期相對較長，涉及金額巨大，投資從幾百萬到上億元不等。通常情況下，房地產企業的自有資金往往不能滿足項目從立項、完工、銷售的整個過程，因此房地產企業在不分散企業經營管理權的基礎上獲得資金關乎企業的日常運營。

（二）投資風險高，受國家政策影響大

房地產行業因為項目周期長，投資金額大，所以面臨的風險高。通常，企業常見的風險有拆遷風險、資金鏈斷裂風險、合同風險、施工風險等。所以，房地產企業收益高，風險高是其一大特點。再者，我國實行的是社會主義市場經濟體制，房地產行業屬于關系民生的基礎性行業，所以受國家政策影響較大。一般情況下，影響房地產行業的政策有：財政政策、投資政策、產業政策、金融政策等。

二、房地產企業實行成本管理實踐中存在的問題

（一）核算業務強，管理能力差

通常，房地產企業將成本管理并入財務部門，這使得企業的成本核算業務熟練，一般不出現問題，但是成本管理能力就相對較差了。房地產企業設計成本管理的一般都是技術人員，雖然有豐富的施工專業知識和能力，但是財務知識相對較弱，工程管理知識體系不健全，致使成本管理的質量上不去，其作用和優勢就不能充分顯現出來。因此房地產開發企業一定要杜絕“重核算，輕管理”的現象。

（二）成本管理的意識薄弱

房地產企業的成本管理意識十分薄弱，即使決策者和管理層認識到成本管理的重要性，企業員工整體也沒有重視起來。大部分房地產企業將成本管理的責任全部推給財務部門，而一個項目涉及方方面面，成本管理要從全局考慮，沒有企業各個部門的支持，成本管理很難發揮效果。

（三）成本管理制度不完善

許多房地產企業為追逐現代企業管理模式和管理理念，在企業內部設置了成本管理部門，而實際上這一部門并沒有進行與成本管理有關的相關工作，這并沒有從實質上幫助企業取得實際效果。同時，一部分企業對成本管理的事后分析十分看重，卻忽視了事前預測和事中控制，就連事后的監督管理工作都沒有做到位，致使企業節約經濟成本、提高自身效益的成本管理意識薄弱。

三、房地產企業加強成本管理的方法

（一）把成本管理和成本核算結合起來

房地產企業必須及時地進行成本核算，及時核算不僅有利于企業的財務管理，同時也是國家法律的強制規定。但是企業不能因為是國家制度而進行核算，這樣從觀念上就沒有樹立正確的成本核算理念，容易導致房地產企業為算而算，脫離實際。同時企業的成本核算不能過于繁瑣，容易導致失誤出現，致使最終數據失真，不利于企業的效益提高。

（二）提高房地產企業員工參與成本管理的積極性

成本管理實施的先決條件是，企業的決策者、管理者和普通員工上下一致的樹立成本管理意識，只有將成本管理重視起來，才能夠為成本管理發揮作用提供基礎。房地產企業必須認識到，成本管理不只是財會部門的職責，它需要企業

上下各個部門的配合，所以，企業每個員工都要參與成本管理，全員上下節省支出，積極探索降低企業運營成本的方法和途徑，為企業盡一份力。同時，房地產企業還應當建立健全獎懲制度，充分調動員工實施成本管理的積極性，以幫助企業更好的推進成本管理工作。

（三）注重工程預算和資金管理

1.工程預算的編制、錄入。工程預算編制工作應該綜合考慮材料工程師、預算工程師和成本核算師等有關技術人員的意見，以在事前對成本加以控制；工程預算編制完成之后，公司的預算部門將工程預算提交給成本會計處錄入，這有利于公司隨后的財務核算工作的順利、高效開展。所謂的工程預算錄入指的就是：成本核算要使用財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。會計科目中的成本類明細科目的設置要最大程度上與工程預算主體的內容一致，便于日后財務分析軟件自動提取實際發生額的時候，可以有效統一自己和工程成本預算數的口徑，從而便于對數據加以分析和對比，有效加強對事中成本的管控，可以為以后的工作提供經驗總結，為新開發項目的控制與成本管理提供可供借鑒的標準和參考。

2.工程款支付。各用款部門在填寫用款單時，應該按照“工程項目。分部工程——分項工程——單位工程”的模板寫清楚，成本核算人員要根據已有財務信息及預算數目進行核對，要能夠及時作出預判是否可以支付此款項，與此同時要把這一信息及時上報給主管領導。如果已經付款，那么成本會計也有辦法準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。在工程款的支付過程中，要留意：必須要有正規的付款流程，這一流程應該符合“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。

四、結語

房地產企業實行成本管理，需要企業上下全體職員的重視和參與，完善企業員工的績效考核制度，從項目的最初設計階段到最后的落地實施階段，都要重視企業的成本管理和控制。房地產開發企業只有做到對成本實行動態化、多方位、全過程地管控，才能為企業節省資金，實現企業自身的長遠發展。

參考文獻：

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