“學區房”屬于商品房買賣合同內容嗎

“學區房”屬于商品房買賣合同內容嗎

隨著房地產政策、教育政策的不斷變化，學區房買賣所涉及的法律問題愈加復雜多樣。比如開發商利用學區房作虛假宣傳；學區房房屋學籍被占用；購房后出賣人遲遲不遷出戶口，使得入學路愈加坎坷等。

【案例】

中糧萬科公司系北京市房山區長陽鎮半島項目的建設單位，公司在其銷售中宣稱“百萬米教育大盤，成就無限未來”，“買長陽半島，上北京四中”。張先生購買了中糧萬科公司開發的長陽半島的房屋。后來，業主得知，就讀北京四中房山分校，超過6年不再享有就讀的條件，廣大業主開始了大規模的維權活動。

2011年12月12日中糧萬科公司稱，北京四中房山分?！耙环恳幻~”，不存在“六年有效期”的限制，但具體的入學要求以屆時相關教育部門、學校的制度、通知為準。經過一系列的維權活動，長陽半島廣大業主就讀北京四中房山分校的問題，始終處于不確定狀態，還要取決于其他條件，不僅沒有結果反而出現了倒退。

業主張先生把中糧萬科公司起訴到法院，要求：依法確認中糧萬科公司關于長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允諾（一房一名額），對中糧萬科公司具有法律效力。

中糧萬科公司辯稱：我公司確與張先生簽訂了《北京市商品房預售合同》，我公司開發的商品房屬于學區房，我公司的業主可以行使一次按照國家九年義務教育就讀北京四中房山校區初中的權利，具體能夠入學北京四中房山分校，取決于屆時的教育政策。我公司開發的區域名稱是半島家園祥云灣，只是長陽半島的一部分，我公司無權對教育問題作出安排，因此張先生要求確認關于長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允諾具有法律約束力的請求，不應得到法院的支持。

本案的爭議焦點：商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應該成為合同內容。

首先，關于商品房的銷售廣告和宣傳資料是否是合同內容的問題。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規則范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應承擔違約責任。因此，該承諾應當視為合同內容的一部分，對中糧萬科公司具有法律約束力。

其次，關于張先生所要求的配建小學問題，在宣傳廣告中及宣傳單中并未明確，因此張先生要求確認該承諾具有法律約束力的請求，不予支持。

根據相關法律規定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規的規定。因此，中糧萬科公司在銷售廣告中承諾的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額），對其具有法律效力。

【分析】

開發商所做的銷售廣告和宣傳材料，是不是合同內容，需要就宣傳的具體內容進行定性。要看宣傳內容對訂立合同的訂立以及房屋價格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內容因其內容明確且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，所以根據法律規定應為合同內容。

如果開發商最終無法保證買房人通過購房而入學，其宣傳構成虛假宣傳，違背了誠實信用原則，開發商應當承擔相應責任，對買受人予以補償。（吳楊）