“限字訣”管得住房價嗎？

行政手段長期效果遞減，

“限字訣”無助降房價

“限字訣”由于“急凍”了相當一部分需求，所以短期效應比較明顯，但是追溯歷史經驗，并不是降低房價的有效手段。上一輪調控風暴是2010年，當時樓市也經歷了2009年的瘋狂上漲，2010年1月和4月，國務院先后出臺“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴格的差別化住房信貸政策，隨后北京“打頭炮”，各地相繼跟進“限購、限貸、限價、限外”四限令。

截止到2011年10月31日，合計有46個城市卷入“限字訣”浪潮，包括北上廣深四個一線城市和大部分省會城市以及熱點二線城市，這波調控使得2010年成為當時70大中城市房價增速達到階段性峰值的一年。

但是“限字訣”的效應并沒有持續太久，《中國經濟周刊》記者從廈門大學經濟學院一份內部調研資料中看到，調控開始后，限購城市和非限購城市住宅價格上漲率都趨于下降，到2010年底上漲率接近0%，隨后在2011年限購效應正式顯現，限購城市二手房價格上漲率均值明顯低于非限購城市，這種下降直至2012年初。根據計算，限購對一手房的降價效應大約是6%～7%，對二手房的降價效應大約是5%～6%，這是“限字訣”的紅利期。

可惜好景不長，到了2012年底，新房價格趨勢開始改變，限購城市住宅價格上漲率均值重新超過非限購城市均值；二手房的這種變動趨勢則早在2012年1月就已出現，差距日益拉大，限購政策效應開始被削弱。

結果顯示，限購政策對新建住宅價格上漲率的影響僅是-0.871，這表明在其他情況相似的條件下，一個城市采取限購政策可以降低新建住宅價格上漲率僅0.871個百分點，二手房房價可能下降3%～4%，顯然是一個較弱的效果。

值得一提的是，這段調控期間央行貨幣政策正處于緊縮期，應該說還是加深了調控的成果。由于長期效果并不理想，2013年2月出臺的新“國五條”，引發2010年以來第五次調控。然而，在地方債務高企、宏觀經濟低迷等因素影響下，房價的重新抬頭勢難抵擋。

記者梳理發現，2014年部分城市開始慢慢取消限購政策，到了9月中央出臺“9·30新政”，再次提出“認貸不認房”，正式表態支持改善性住房需求，“限字訣”明確松綁。11月緊接著降息0.25個百分點，全面標志著貨幣寬松周期的到來，徹底改變了市場預期。2015年“股災”慘變，從資本市場逃離的資金慌忙進入一線城市樓市避險，直接開啟了2015年下半年的暴漲行情。

“從法理上看，限貸政策也不是完全意義上的金融調控措施，屬于行政調控范疇，損害了市場機制，目前房地產市場上的購房需求主要來自三大群體：第一是未婚人群的結婚自住型需求；第二是有子女且子女正在上學的人，改善自己的居住環境需求；第三就是投資、投機類人群的投資、投機需求。限貸政策設計的初衷是意在通過提高首付款甚至暫停貸款，降低房貸的杠桿效應，但限貸政策對需求的影響并沒有想象的那么大。”一家央行分行不愿具名高管對《中國經濟周刊》記者表示。

“這是因為信貸首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關，首付比例提升，一次性付款比例就會有所提升，就以我們對當地的統計，已有超過半數的實力客戶選擇一次性付清房款，而在降低了投資客進軍樓市意愿的同時，更加傷害了自住需求，這也就是為什么限購限貸取消后房價快速上漲的一個原因。”上述高管對記者坦言。

究竟怎樣才能降房價？

想知道如何才能降房價，顯然需要先回答“房價究竟是怎樣漲上去的”。中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華主導的一項研究報告顯示，住房市場的需求或購買力并不是由平均收入決定的，而是由有購買意愿者的收入決定的，有購買意愿者的收入又必須考慮到中國國情，即收入和財富差距的擴大，高收入階層收入增長的速度遠遠高于低收入階層，這是房價“漲不休”的一大內因。

更重要的原因是，房價早已不只有資產屬性，而是一種明顯的貨幣現象。業內分析認為，貨幣超發造成的流動性過剩是房價無法回歸理性的關鍵。《中國經濟周刊》記者看到的一組數據顯示，1990年以后，中國的M2與GDP的比例就開始超出其他各個發展階段經濟體的均值，并且這一差距越來越大。

由于經濟增長需要大量貨幣支持，房地產調控就面臨保增長與穩房價的兩難抉擇，要想徹底改變的唯一出路并不是粗暴的貨幣政策轉向，而是轉變現有粗放的經濟發展方式。

在“金磚國家”中，這種信貸驅動的特點更為明顯，2010年巴西、印度、俄羅斯和南非的M2與GDP比例分別是66%、70%、48%和76%，而中國這一比值高達167%。當年，低收入國家、中低收入國家、中高收入國家和高收入國家的比例分別為39%、55%、66%、141%。根據世界銀行的標準，中國在2010年屬于中低收入階段國家，所以M2與GDP的比例大概是該收入階段經濟體均值的3倍。

房價除了貨幣屬性，還極大地受到供需關系的影響。孫斌藝就認為，限購、限貸不僅僅是抑制需求，“限購令”還傳遞出商品房是緊缺商品的信號，“既然緊缺，能想方設法買到就有利可圖，這種對供求關系的抑制即使能促使價格下跌，效應也必然是暫時的、扭曲的，長期來看會累積價格上漲的壓力，一旦放開可能會出現超調。”

中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛也告訴記者，目前樓市供需空間錯配嚴重，“一二線城市庫存少，投資增長低，交易非常火爆，供給嚴重不足。不少城市去化周期在6個月以內，個別城市僅一個月。”