民國的房市

文/李開周

民國的房市

文/李開周

魯迅在北京買過兩回房。第一回買房是在1919年，魯迅跟弟弟周作人合伙，買下西直門內八道灣胡同一座四合院，不算契稅和裝修款，花了3500塊大洋。第二回買房是在1924年，魯迅從八道灣胡同搬出來，去阜成門內西三條胡同買下另一座四合院，不算契稅和改造費，花了800塊大洋。按銀元在民國前期的購買力，一塊大洋大約相當于今天的50元左右，3500塊大洋不到18萬元，800塊大洋剛剛4萬元。

其實，魯迅還買貴了呢。1915年曾有人捷足先登，在阜成門內王府倉胡同西段路北買下正房3間、廂房4間、南房2間、耳房1間、門樓1間，共計11間房，占地半畝，才花了150塊大洋。當然這個案例有點兒特殊，特殊的原因是賣主急等錢用，把房子賤賣了。但即便不賤賣，民國初年的房子也賣不到好價錢。

現在北京房價跟地段有關系，基本上是離市中心越近，房價就越高。民國時北京房價也受地段影響。以當時市面上交易最多的普通瓦房為例，單價最高的都集中在正陽門大街、王府井大街、珠市口、大柵欄、西河沿東部這些地方，每平方丈能賣到370塊大洋；其次是西長安街、東安門大街、戶部街南夾道、金魚胡同、干面胡同、方巾巷、鬧市口、溝沿頭這些地方，每平方丈能賣到310塊大洋；再其次是馬市大街、羊市大街、豬市大街、花市大街、西直門大街、鼓樓東大街、南鬧市口、北鬧市口、太平橋、鴨子廟、什錦街、府右街這些地方，每平方丈能賣到235塊大洋。每平方丈大約是11平方米，把平方丈計價換成平方米計價，即使是位置最好的普通瓦房，均價也只有1345元/平方米，是今日北京同地段房價的幾十分之一。

那時北京房價之所以如此之低，最直接的原因是房多人少。原住民不消說，家家戶戶都有住處，即使外來的新移民，也可以很輕松地找到落腳的地方。1930年北京常住人口150萬左右（含郊區），而住房就有119萬間，再加上因沒門牌而沒被政府統計到的大量棚屋，差不多可以人人一間了。

我們再來看看北京的房租。1923年夏，魯迅在今天西城區西四南大街西邊的磚塔胡同租了3間瓦房，每月房租8塊大洋，每間月租兩塊多一點兒。1925年秋，21歲的丁玲跟22歲的胡也頻同居，到北京西山碧云寺邊一小山村租房，一個大院，兩間瓦房，房前房后種滿棗樹，房東每個月向他們要9塊大洋的租金，平均每間月租4塊多一點兒。

當時西山是遠郊，遠郊房租肯定遠遠低于城區房租。魯迅每月花8塊大洋能租3間房，丁玲每月花9塊大洋應該能租4間房或更多才對。不過有兩條我們得考慮：第一，租房不能光看間數，還得看面積，丁玲租的院子大；第二，丁玲跟胡也頻當時是小情侶，小情侶租房不喜歡砍價，比較容易被宰。

有沒有可能遠郊的房租高、城區的房租便宜呢？沒有。因為民國北京跟今日北京一樣，都是資源分布極不均衡的“同心圓城市”。無論政治資源、經濟資源、教育資源、文化資源還是醫療資源，都是越靠近市中心越豐富，越遠離市中心越稀缺。所以民國人跟我們一樣都盡可能往城市核心區擠，把核心區的居住成本高高抬起來。

以1930年為例，北京房租最高的地段是東交民巷、西交民巷、正陽門大街和王府井大街，平房每間月租15塊大洋不止。其次是宣武門內大街、崇文門內大街、北新橋大街、東安門大街、菜市口大街、東柳樹井大街、戶部街南夾道，平房每間月租7塊大洋左右。

嚴格講，東交民巷和西交民巷并不是真正的市中心，但為什么這里的房租最高呢？因為它們是租界區，無論治安還是交通都比其他地方好，即使發生戰爭一般也打不到這兒，屬于那種世外桃源兼和平孤島。所以這兒不光住老外，還住著一大批有錢有勢的中國人。下野軍閥、前清遺老、富商大賈、高官要員，租賃公館莫不以租界為首選。既然有錢人都往這兒擠，這兒的房租自然要漲上去了。

從某種程度上講，民國時各大城市的租界有點兒像現在的北京：第一，民國租界和今日北京的房租都很高；第二，民國租界和今日北京的出租屋都供不應求。究其原因，一是民國租界和今日北京都集中了其他地方缺少的東西，例如和平（民國時）與社會資源（現在）；二是民國租界和今日北京都聚集了一大批有錢人，您嫌房租太高，租不起，可是不差錢的人多著呢。

摘自《民國房市》