企業信用評價體系建設初探

彭雁　陶艷春

摘 要 房地產開發企業信用評價體系建設，既是房地產市場信息對稱的要求，也是推進房地產行業管理的要求，在市場經濟不斷深化的趨勢下，成為近年來規范房地產管理工作的研究方向之一。本文將通過對房地產開發企業信用評價建設思路、基本內容和評估原則的探討，對房地產開發企業信用評價體系建設提出了意見和建議。

關鍵詞 房地產開發企業 信用評價體系

房地產開發企業信用建設是一個系統工程，作為社會信用體系建設的一項內容，其關鍵是建立信用的標準體系及評估體系。從社會信用體系的內容可以看出，無論是企業信用、政府信用還是個人信用，其中很重要的一環就是信用評估或稱信用評級。因為信用的核心問題是信息不對稱問題，信用評級是解決信息不對稱問題的關鍵，通過信用評級可滿足市場主體對客觀、公正、真實信用信息的需求。信用評估是由具有相關資質的評估中介機構，本著“獨立、客觀、公正”的評估原則，依據有關法律、法規、規章、制度和科學合理的分類、分行業的評估指標體系，通過規范有序的工作程序和科學的專門方法，在調查、分析、比較、測定基礎上，對以經濟實體為主體的各經濟組織的基本素質、償債能力、經濟實力、信用程度、經營效益及發展前景等諸多方面，做出綜合評價的一種有償服務。信用評估是以簡明的符號表示評價結果，以鮮明的立場，科學、客觀的態度，獨立、公開、公平、公正的原則為社會提供服務，是一種提供、創造信息的勞務活動。信用評估所產生的信息是可共享的，具有鑒定信用和評價資信的功能。

一、房地產開發信用評價體系建設的思路

房地產開發企業信用評價的基本思路是，從企業信用風險的內涵出發，充分借鑒和參考有關信用評級方法，對影響企業信用狀況的各種因素及其變化趨勢進行全面系統的考察，在定性分析和定量分析、靜態分析和動態分析的基礎上，綜合評定企業的信用等級。企業信用綜合評價，是根據信用風險的內涵，將信用風險分為信用能力和信用意愿兩個方面。對信用能力的分析從現金流量和其他現金來源對履行各種契約的保障程度入手，充分考慮宏觀經濟環境、產業發展趨勢、政策和監管措施等企業外部因素和基本經營、管理素質等企業內部因素的影響，從而對企業履行各種契約的能力做出判斷，給出企業的信用能力評價。對信用意愿的分析從企業的誠信記錄入手，結合信用能力的分析，分析產生各種不良記錄的原因，是能力問題還是意愿問題，從而對企業履行各種契約的意愿做出判斷，給出企業的信用意愿評價。最后，綜合考慮能力和意愿的評析，確定企業的信用等級。在企業信用評級過程中，應當注意把行業特殊性與市場普遍性相結合，充分考慮行業特點；把縱向比較與橫向比較相結合，提高分析結果的準確性和可比性。

二、房地產開發企業信用評價的基本內容

（一）企業客觀信用能力

企業客觀信用能力是指企業近3年開發經營過程中形成的不隨主觀意志改變的、能體現企業履行信用的能力。這是對企業經營歷史的重要總結，也是保障企業未來持續經營和履行信用的基礎。企業客觀信用能力包括企業的經營年限、注冊資本、開發能力、人員素質、銀行資信等級和財務信用能力。其中企業的經營年限，是指企業建設與成長的年限，一個具體的房地產開發項目周期至少2～3年。因此對房地產開發企業進行客觀全面的信用評價，其周期最少是3年，企業經營年限只有大于3年才能參與評價。企業開發能力是指企業開發經營過程中開發建設的項目總的規模，主要考察企業現有的開發能力和單項開發能力。財務信用能力是通過對企業近3年財務狀況的評價，考察企業未來償債能力、競爭力、發展能力，判斷企業是否處于良性發展及識別和控制風險的能力。為準確反映企業信用能力，這個指標體系又可分為償債能力（長期償債能力與短期償債能力）、運營能力、發展能力和盈利能力四方面。

（二）企業經營信用情況

企業的信用建設應當是建立在法制建設的基礎上的。因此，開發企業在經營活動中發生現行法律、法規中罰則部分列舉的禁止行為，并經政府主管部門處罰或經查實的，應當扣重分直至采取一票否決。對開發企業經營行為信用的考察評價實質上是在企業合法經營的基礎上對企業信用行為的考察評價。即考察企業在各階段基本合法的經營活動中存在的瑕疵、紕漏和問題。其核心部分是企業在經營全過程中的信用表現，企業大部分活動集中在生產經營，所以這項指標權重應當設置為50%以上。結合房地產行業和房地產開發企業的特點，可以按開發項目的過程分為前期建設、開發建設、銷售租賃和前期物業4個階段。由于企業在各階段都有大量經營行為，逐項羅列不僅較為繁瑣，且容易分類不清會，因此，這項指標的評價方法可以通過評審參評企業是否發生評價標準中列舉的企業不良信用行為，并扣相應分數進行評估。因此，羅列的不良行為應當是比較常見或易于判別的，同時其他的類似行為也比較容易參照的。如企業符合所列要求或未發生所列不良信用行為的，得滿分，每發生一項不良信用行為的，按標準扣分。

（三）企業履行社會責任信用情況

社會責任有法律和道德兩個層面。從法律層面上講，企業做到守法經營、依法納稅，就是一個合格的企業公民。從道德層面上講，企業應該有一個積極、健康、向上的企業文化，即不僅要做一個合格守法的企業，更要做一個有社會責任感、有發展潛力的企業。這項指標應當從企業對所有者、員工、消費者、合作方、政府、社會公益、環保節能和企業的社會榮譽8個方面全面考察企業履行社會責任的信用。這里重點闡述其中的幾個方面，首先企業所有者是企業的主人，可能是股東或普通持股人，也可能是發起人和國有資產管理人。其次員工是企業的主體，是企業發展的有生力量，對員工的信用體現了企業健康成長的文化理念和履行勞動法規的情況，這也是履行社會責任的一項重要表現。第三消費者是企業產品和服務的最終使用者，尊重消費者權益是企業的基本社會責任，這里面包含消費者滿意度和企業投訴處理情況。第四企業對政府的信用集中體現在履行受讓土地合同、依法建設銷售房屋、納稅和就業4個方面。第五環保節能，建設節約型社會是新世紀的構想，環保節能一直受國家大力倡導，因此加入該項指標也是倡導節能環保、加快產業升級的要求。第五是社會公益方面，社會公益主要反映企業從事公益慈善事業的情況，直接反映了企業的社會責任心。第六是企業榮譽，主要指企業獲得省、部級以上國家行政主管部門或全國行業協會表彰、授牌等。

（四）實行一票否決制

在設立評估指標時，為有效規范企業的經營行為，起到對嚴重違規企業的懲戒作用，可以行使一票否決制，企業存在嚴重違法違規行為或者失信行為、造成惡劣影響的不予評價。這些行為包括：

第一，企業法定代表人或執行合伙人、主要股東或合伙人因執行企業職務的行為犯罪，被依法追究刑事責任的。第二，違反房地產相關法律、法規、規章規定，例如未取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《建設工程開工證》進行開發的。第三，在未解除商品房買賣合同前，故意將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的。第四，虛構事實或隱瞞真相，對與一方當事人串通，相關當事人進行誤導或欺詐，給當事人造成重大損失的。第五，開發的房地產項目存在重大質量問題，造成嚴重后果的。第六，被有關機關或行業協會認定，采取不正當手段惡性競爭，嚴重損害行業或同行聲譽、利益的；如在投標過程中串標、圍標等舞弊行為。第七，消費者集體投訴并經核實為有責投訴，但未對投訴事件進行處理的。第八，威脅、恐嚇、毆打行政執法人員或者采取其他方式阻礙行政執法人員依法履行職責的。第九，三年內有偷、逃、抗稅記錄的。第十，近三年發生特別重大安全事故的。

三、企業信用評估的特征和原則

（一）信用評估的特征

1.公允性。信用評估的主客體之間是一種委托或自覺行為，雙方之間沒有任何利害關系。評估主體承擔著對評估客體進行獨立公正判斷的鑒定和驗證的職責，處于完全獨立地位，不受任何干預、干擾，因而也決定著信用評估必須具備社會公證功能，向社會、公眾、投資者等提供和創造具有公證的信用等級信息。

2.征詢性。信用評估作為一項中介服務，并不是在締造經濟承諾契約的各方之間進行仲裁，而是對契約承諾者的信用狀況進行評判，目的是為市場提供信用信息。因對信用評估客體作出信用等級評定，是社會、公眾，尤其是消費者、政府部門最迫切需要了解的信用信息。

3.權威性。客觀實際要求信用等級的評估結果必須具備客觀真實性，具有高度的權威性。否則，信用評估將失去其生存發展的意義。所以，信用評估必然選擇走信用評估專業人員的評價與信用評估專家組織鑒證相結合道路。

4.時效性。信用評估結果作為一種社會公允信息，是在一定時間、一定地點，根據一定條件，經過綜合評價而形成的，具有一定時效性。時問、地點、條件等發生變化，信用等級的評定結果也將隨之改變，否則，勢必失去其客觀可靠的基礎和權威性，失去其信用公證的作用。

5.規范性。信用評估的規范化為企業信用建設創建了良好的平臺。企業信用評估是通過對企業相關內容的全面考核，做出企業信用狀況的整體評價。

（二）企業信用評估的原則

1.恪守“獨立、客觀、公正”的評估宗旨。信用評估采取靜態分析與動態分析相結合，定量分析和定性分析相結合，歷史統計分析和未來趨向預測相結合、專業評估與專家鑒證相結合的評估方法。在評估的過程中，嚴格恪守評估原則和誠實科學的職業操守，做到層層把關，環環相扣。廣泛與各相關部門聯絡和溝通，尋求理解與支持，在堅持規范化的信用評估程序的基礎上，積極依靠專家評審組和專家委員會的專家鑒證作用，保證評估質量。

2.堅持“五統一”原則。統一信用評級的意義客觀上要求建立統一的信用評級制度，保證以下五方面的完全統一：統一評級范圍；統一評級標準體系；統一評級組織和實施程序；統一信息披露；統一評后監督和跟蹤監測。

四、企業信用評估的現狀

信用是房地產開發企業在開發能力、信貸、納稅、合同履約、產品質量、社會責任等諸方面綜合實力的反映，是企業生命力和核心競爭力的重要體現，是行業的社會責任和道德基石。完善我國社會主義市場經濟體制是一個系統工程，社會信用體系建設是其中關鍵的一環。國家已將社會信用體系建設擺到議事日程上來，今后政府將把對行業的監管逐步轉變為對企業信用信息的監管，就房地產行業來講對企業的資信管理將逐漸取代資質管理 、許可管理等各項行政管理。因此建立房地產行業信用評價體系是建立房地產長效機制，實現房地產行業可持續發展的重要舉措，也必將推動和促進全社會信用體系的建立和完善。

（作者單位為安陽市城市開發與公建管理辦公室）

[作者簡介：彭雁（1969—），女，河南林州人，中央財經大學會計專業本科，經濟師，財務負責人。陶艷春（1975—），女，河南內黃人，清華大學房地產專業碩士研究生，副高級工程師，副主任。]