企業(yè)信用評價體系建設(shè)初探——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

彭 雁 陶艷春

企業(yè)信用評價體系建設(shè)初探——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

彭 雁 陶艷春

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價體系建設(shè)，既是房地產(chǎn)市場信息對稱的要求，也是推進房地產(chǎn)行業(yè)管理的要求，在市場經(jīng)濟不斷深化的趨勢下，成為近年來規(guī)范房地產(chǎn)管理工作的研究方向之一。本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價建設(shè)思路、基本內(nèi)容和評估原則的探討，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價體系建設(shè)提出了意見和建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 信用評價體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，作為社會信用體系建設(shè)的一項內(nèi)容，其關(guān)鍵是建立信用的標準體系及評估體系。從社會信用體系的內(nèi)容可以看出，無論是企業(yè)信用、政府信用還是個人信用，其中很重要的一環(huán)就是信用評估或稱信用評級。因為信用的核心問題是信息不對稱問題，信用評級是解決信息不對稱問題的關(guān)鍵，通過信用評級可滿足市場主體對客觀、公正、真實信用信息的需求。信用評估是由具有相關(guān)資質(zhì)的評估中介機構(gòu)，本著“獨立、客觀、公正”的評估原則，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和科學(xué)合理的分類、分行業(yè)的評估指標體系，通過規(guī)范有序的工作程序和科學(xué)的專門方法，在調(diào)查、分析、比較、測定基礎(chǔ)上，對以經(jīng)濟實體為主體的各經(jīng)濟組織的基本素質(zhì)、償債能力、經(jīng)濟實力、信用程度、經(jīng)營效益及發(fā)展前景等諸多方面，做出綜合評價的一種有償服務(wù)。信用評估是以簡明的符號表示評價結(jié)果，以鮮明的立場，科學(xué)、客觀的態(tài)度，獨立、公開、公平、公正的原則為社會提供服務(wù)，是一種提供、創(chuàng)造信息的勞務(wù)活動。信用評估所產(chǎn)生的信息是可共享的，具有鑒定信用和評價資信的功能。

一、房地產(chǎn)開發(fā)信用評價體系建設(shè)的思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價的基本思路是，從企業(yè)信用風(fēng)險的內(nèi)涵出發(fā)，充分借鑒和參考有關(guān)信用評級方法，對影響企業(yè)信用狀況的各種因素及其變化趨勢進行全面系統(tǒng)的考察，在定性分析和定量分析、靜態(tài)分析和動態(tài)分析的基礎(chǔ)上，綜合評定企業(yè)的信用等級。企業(yè)信用綜合評價，是根據(jù)信用風(fēng)險的內(nèi)涵，將信用風(fēng)險分為信用能力和信用意愿兩個方面。對信用能力的分析從現(xiàn)金流量和其他現(xiàn)金來源對履行各種契約的保障程度入手，充分考慮宏觀經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、政策和監(jiān)管措施等企業(yè)外部因素和基本經(jīng)營、管理素質(zhì)等企業(yè)內(nèi)部因素的影響，從而對企業(yè)履行各種契約的能力做出判斷，給出企業(yè)的信用能力評價。對信用意愿的分析從企業(yè)的誠信記錄入手，結(jié)合信用能力的分析，分析產(chǎn)生各種不良記錄的原因，是能力問題還是意愿問題，從而對企業(yè)履行各種契約的意愿做出判斷，給出企業(yè)的信用意愿評價。最后，綜合考慮能力和意愿的評析，確定企業(yè)的信用等級。在企業(yè)信用評級過程中，應(yīng)當(dāng)注意把行業(yè)特殊性與市場普遍性相結(jié)合，充分考慮行業(yè)特點；把縱向比較與橫向比較相結(jié)合，提高分析結(jié)果的準確性和可比性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價的基本內(nèi)容

（一）企業(yè)客觀信用能力

企業(yè)客觀信用能力是指企業(yè)近3年開發(fā)經(jīng)營過程中形成的不隨主觀意志改變的、能體現(xiàn)企業(yè)履行信用的能力。這是對企業(yè)經(jīng)營歷史的重要總結(jié)，也是保障企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營和履行信用的基礎(chǔ)。企業(yè)客觀信用能力包括企業(yè)的經(jīng)營年限、注冊資本、開發(fā)能力、人員素質(zhì)、銀行資信等級和財務(wù)信用能力。其中企業(yè)的經(jīng)營年限，是指企業(yè)建設(shè)與成長的年限，一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目周期至少2～3年。因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行客觀全面的信用評價，其周期最少是3年，企業(yè)經(jīng)營年限只有大于3年才能參與評價。企業(yè)開發(fā)能力是指企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中開發(fā)建設(shè)的項目總的規(guī)模，主要考察企業(yè)現(xiàn)有的開發(fā)能力和單項開發(fā)能力。財務(wù)信用能力是通過對企業(yè)近3年財務(wù)狀況的評價，考察企業(yè)未來償債能力、競爭力、發(fā)展能力，判斷企業(yè)是否處于良性發(fā)展及識別和控制風(fēng)險的能力。為準確反映企業(yè)信用能力，這個指標體系又可分為償債能力（長期償債能力與短期償債能力）、運營能力、發(fā)展能力和盈利能力四方面。

（二）企業(yè)經(jīng)營信用情況

企業(yè)的信用建設(shè)應(yīng)當(dāng)是建立在法制建設(shè)的基礎(chǔ)上的。因此，開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生現(xiàn)行法律、法規(guī)中罰則部分列舉的禁止行為，并經(jīng)政府主管部門處罰或經(jīng)查實的，應(yīng)當(dāng)扣重分直至采取一票否決。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為信用的考察評價實質(zhì)上是在企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上對企業(yè)信用行為的考察評價。即考察企業(yè)在各階段基本合法的經(jīng)營活動中存在的瑕疵、紕漏和問題。其核心部分是企業(yè)在經(jīng)營全過程中的信用表現(xiàn)，企業(yè)大部分活動集中在生產(chǎn)經(jīng)營，所以這項指標權(quán)重應(yīng)當(dāng)設(shè)置為50%以上。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，可以按開發(fā)項目的過程分為前期建設(shè)、開發(fā)建設(shè)、銷售租賃和前期物業(yè)4個階段。由于企業(yè)在各階段都有大量經(jīng)營行為，逐項羅列不僅較為繁瑣，且容易分類不清會，因此，這項指標的評價方法可以通過評審參評企業(yè)是否發(fā)生評價標準中列舉的企業(yè)不良信用行為，并扣相應(yīng)分數(shù)進行評估。因此，羅列的不良行為應(yīng)當(dāng)是比較常見或易于判別的，同時其他的類似行為也比較容易參照的。如企業(yè)符合所列要求或未發(fā)生所列不良信用行為的，得滿分，每發(fā)生一項不良信用行為的，按標準扣分。

（三）企業(yè)履行社會責(zé)任信用情況

社會責(zé)任有法律和道德兩個層面。從法律層面上講，企業(yè)做到守法經(jīng)營、依法納稅，就是一個合格的企業(yè)公民。從道德層面上講，企業(yè)應(yīng)該有一個積極、健康、向上的企業(yè)文化，即不僅要做一個合格守法的企業(yè)，更要做一個有社會責(zé)任感、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)。這項指標應(yīng)當(dāng)從企業(yè)對所有者、員工、消費者、合作方、政府、社會公益、環(huán)保節(jié)能和企業(yè)的社會榮譽8個方面全面考察企業(yè)履行社會責(zé)任的信用。這里重點闡述其中的幾個方面，首先企業(yè)所有者是企業(yè)的主人，可能是股東或普通持股人，也可能是發(fā)起人和國有資產(chǎn)管理人。其次員工是企業(yè)的主體，是企業(yè)發(fā)展的有生力量，對員工的信用體現(xiàn)了企業(yè)健康成長的文化理念和履行勞動法規(guī)的情況，這也是履行社會責(zé)任的一項重要表現(xiàn)。第三消費者是企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的最終使用者，尊重消費者權(quán)益是企業(yè)的基本社會責(zé)任，這里面包含消費者滿意度和企業(yè)投訴處理情況。第四企業(yè)對政府的信用集中體現(xiàn)在履行受讓土地合同、依法建設(shè)銷售房屋、納稅和就業(yè)4個方面。第五環(huán)保節(jié)能，建設(shè)節(jié)約型社會是新世紀的構(gòu)想，環(huán)保節(jié)能一直受國家大力倡導(dǎo)，因此加入該項指標也是倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、加快產(chǎn)業(yè)升級的要求。第五是社會公益方面，社會公益主要反映企業(yè)從事公益慈善事業(yè)的情況，直接反映了企業(yè)的社會責(zé)任心。第六是企業(yè)榮譽，主要指企業(yè)獲得省、部級以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會表彰、授牌等。

（四）實行一票否決制

在設(shè)立評估指標時，為有效規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為，起到對嚴重違規(guī)企業(yè)的懲戒作用，可以行使一票否決制，企業(yè)存在嚴重違法違規(guī)行為或者失信行為、造成惡劣影響的不予評價。這些行為包括：

第一，企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人、主要股東或合伙人因執(zhí)行企業(yè)職務(wù)的行為犯罪，被依法追究刑事責(zé)任的。第二，違反房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，例如未取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《建設(shè)工程開工證》進行開發(fā)的。第三，在未解除商品房買賣合同前，故意將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的。第四，虛構(gòu)事實或隱瞞真相，對與一方當(dāng)事人串通，相關(guān)當(dāng)事人進行誤導(dǎo)或欺詐，給當(dāng)事人造成重大損失的。第五，開發(fā)的房地產(chǎn)項目存在重大質(zhì)量問題，造成嚴重后果的。第六，被有關(guān)機關(guān)或行業(yè)協(xié)會認定，采取不正當(dāng)手段惡性競爭，嚴重損害行業(yè)或同行聲譽、利益的；如在投標過程中串標、圍標等舞弊行為。第七，消費者集體投訴并經(jīng)核實為有責(zé)投訴，但未對投訴事件進行處理的。第八，威脅、恐嚇、毆打行政執(zhí)法人員或者采取其他方式阻礙行政執(zhí)法人員依法履行職責(zé)的。第九，三年內(nèi)有偷、逃、抗稅記錄的。第十，近三年發(fā)生特別重大安全事故的。

三、企業(yè)信用評估的特征和原則

（一）信用評估的特征

1.公允性。信用評估的主客體之間是一種委托或自覺行為，雙方之間沒有任何利害關(guān)系。評估主體承擔(dān)著對評估客體進行獨立公正判斷的鑒定和驗證的職責(zé)，處于完全獨立地位，不受任何干預(yù)、干擾，因而也決定著信用評估必須具備社會公證功能，向社會、公眾、投資者等提供和創(chuàng)造具有公證的信用等級信息。

2.征詢性。信用評估作為一項中介服務(wù)，并不是在締造經(jīng)濟承諾契約的各方之間進行仲裁，而是對契約承諾者的信用狀況進行評判，目的是為市場提供信用信息。因?qū)π庞迷u估客體作出信用等級評定，是社會、公眾，尤其是消費者、政府部門最迫切需要了解的信用信息。

3.權(quán)威性?？陀^實際要求信用等級的評估結(jié)果必須具備客觀真實性，具有高度的權(quán)威性。否則，信用評估將失去其生存發(fā)展的意義。所以，信用評估必然選擇走信用評估專業(yè)人員的評價與信用評估專家組織鑒證相結(jié)合道路。

4.時效性。信用評估結(jié)果作為一種社會公允信息，是在一定時間、一定地點，根據(jù)一定條件，經(jīng)過綜合評價而形成的，具有一定時效性。時問、地點、條件等發(fā)生變化，信用等級的評定結(jié)果也將隨之改變，否則，勢必失去其客觀可靠的基礎(chǔ)和權(quán)威性，失去其信用公證的作用。

5.規(guī)范性。信用評估的規(guī)范化為企業(yè)信用建設(shè)創(chuàng)建了良好的平臺。企業(yè)信用評估是通過對企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的全面考核，做出企業(yè)信用狀況的整體評價。

（二）企業(yè)信用評估的原則

1.恪守“獨立、客觀、公正”的評估宗旨。信用評估采取靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，定量分析和定性分析相結(jié)合，歷史統(tǒng)計分析和未來趨向預(yù)測相結(jié)合、專業(yè)評估與專家鑒證相結(jié)合的評估方法。在評估的過程中，嚴格恪守評估原則和誠實科學(xué)的職業(yè)操守，做到層層把關(guān)，環(huán)環(huán)相扣。廣泛與各相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)和溝通，尋求理解與支持，在堅持規(guī)范化的信用評估程序的基礎(chǔ)上，積極依靠專家評審組和專家委員會的專家鑒證作用，保證評估質(zhì)量。

2.堅持“五統(tǒng)一”原則。統(tǒng)一信用評級的意義客觀上要求建立統(tǒng)一的信用評級制度，保證以下五方面的完全統(tǒng)一：統(tǒng)一評級范圍；統(tǒng)一評級標準體系；統(tǒng)一評級組織和實施程序；統(tǒng)一信息披露；統(tǒng)一評后監(jiān)督和跟蹤監(jiān)測。

四、企業(yè)信用評估的現(xiàn)狀

信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)能力、信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量、社會責(zé)任等諸方面綜合實力的反映，是企業(yè)生命力和核心競爭力的重要體現(xiàn)，是行業(yè)的社會責(zé)任和道德基石。完善我國社會主義市場經(jīng)濟體制是一個系統(tǒng)工程，社會信用體系建設(shè)是其中關(guān)鍵的一環(huán)。國家已將社會信用體系建設(shè)擺到議事日程上來，今后政府將把對行業(yè)的監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ髽I(yè)信用信息的監(jiān)管，就房地產(chǎn)行業(yè)來講對企業(yè)的資信管理將逐漸取代資質(zhì)管理、許可管理等各項行政管理。因此建立房地產(chǎn)行業(yè)信用評價體系是建立房地產(chǎn)長效機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，也必將推動和促進全社會信用體系的建立和完善。

（作者單位為安陽市城市開發(fā)與公建管理辦公室）

彭雁（1969—），女，河南林州人，中央財經(jīng)大學(xué)會計專業(yè)本科，經(jīng)濟師，財務(wù)負責(zé)人。陶艷春（1975—），女，河南內(nèi)黃人，清華大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)碩士研究生，副高級工程師，副主任。］