論述中小型房地產企業項目開發成本控制問題

摘要：21世紀我國的經濟水平和城市化建設在飛速的發展，房地產行業也進入了一個高速發展的階段。越來越多的中小型房地產開發企業參與到城市建設中。但是隨著項目開發體量的增長、項目包括業態也越來越復雜，中小型房地a產企業項目成本管理也逐漸暴露出來更多的問題。文章通過分析目前中小型房地產企業的產品開發過程中的成本控制問題，提出中小型房地產企業產品開發過程中成本控制的措施。

關鍵詞：中小型；房地產企業；產品開發；成本控制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）09-0285-01

一、引言

近年來我國房地產行業迎來了高速發展的階段，眾多企業進軍房地產行業以求分一杯羹，特別是近年來房價的飛速上漲更是吸引了大大小小的房地產企業的進入。但是中小型房地產企業在項目開發中卻不能與時俱進，存在著成本控制的問題。

二、中小型房地產企業的特征

（一）投資主體和所有制結構多元化。中小型房地產企業的主要投資主體資金力量有限，資金來源主要靠自我積累、向銀行貸款、向金融機構借貸、向民間借貸機構借貸、向企業進行借貸、企業內部集資、向社會發放股票、眾籌等。但是房地產產業又是一個資金回籠慢，投資資金大，投資時間長的項目。中小型企業融資較難，一旦融資出現問題，資金鏈斷裂就會給房地產企業和金融機構帶來很大的風險。

（二）組織程度差。2009年以來，房地產市場進入一個更大的調整周期，這是一個漫長的周期，在這個周期中受影響最大的就是中小型的房地產企業。但眾多的中小型企業還是傳統的組織模式：買地，策劃，規劃，設計，施工，銷售，物業管理。所以他們一般的部門都是規劃部、設計部、工程部、銷售部、物業部、售后服務部。現在更多的把銷售外包給代理公司，物業外包給物業公司。

（三）外部經營條件競爭惡劣。房地產企業目前的外部經營條件正在進一步的惡化，地皮被炒到天價，地王不斷誕生，土地的價格持續上漲，大型房地產企業通過銀行貸款拿到資金購買地塊。而眾多中小型企業的資金主要是靠自身積累和內部融資，銀行貸款的比例只占一小部分，使得中小型企業在土地的購買上不占優勢，拿不到優質地塊。只能從大的房地產企業那里以高價拿到一些小地塊進行開發建設。這就使得項目的投入資金增加，而政府的調控也對眾多中小型的房地產企業造成嚴重打擊，許多大型房地產企業進入二三線城市，讓中小型房地產企業的生存空間進一步縮小。很多房地產企業面臨新一輪的洗牌，一些經營不善的企業將會被淘汰出局。

三、中小型房地產企業工程項目成本控制所存在的問題

很多中小型房地產企業在項目的建設過程中對成本的控制不夠注重，甚至有的企業根本不做成本控制的預估，從而導致建設成本的過高。

（一）對工程項目的成本控制認知簡單。房地產企業的項目開發成本和其他行業有很大的不同，它的成本主要包括：土地購買費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑工程費用、公共設施建設及其他費用。但是很多中小型的企業只是對建筑工程的費用成本進行控制，而忽略了其他方面的投入，比如建筑設計的投入、后期的物業投入等。

（二）忽視對工程質量成本的控制。中小型的房地產企業由于在前期購買土地的時候投入了大量的資金，后期在建設的過程中開始資金減少支出，用劣質的建筑材料進行建設，用以次充好的方式來節省工程的成本從而賺取更多的利益。結果就是建出各種問題樓，對企業來講不好的負面影響簡直是毀滅性的打擊。

（三）工程項目成本控制各階段脫節。樓盤開發的工程項目在成本環節要各部門進行相互溝通，從而更好的節約成本，對成本進行更好的控制。但在實際開發過程中，各部門之間聯系較少，各個部門只做好自己份內的工作，而不與其他部門進行有效的溝通。從而導致資源的嚴重浪費，拖慢了工程項目的建設速度，造成工程項目的增加，影響整個工程項目的成本。

四、中小型房地產企業產品開發成本控制策略

我國的房地產行業近年來發展十分迅速，但是發展時間較短，很多方面還不成熟。尤其的中小型的房地產企業，在發展過程中還有許多問題需要面對。

（一）投資機會研究和投資可行性研究。房地產項目在投資的過程中，中小型的房地產企業應當根據自己公司的實際能力來進行投資。不要跟風的去花大量資金購買高價地塊，因為高投資也有高風險，萬一在后期建設過程中出現資金鏈斷裂的問題，企業要面臨更大的考驗。因此中小型企業在投資過程中要先進行可行性的分析再進行投資。

（二）工程項目設計階段的成本控制。項目的設計階段的成本是整個工程成本控制的重要組成部分，可以在項目的初步設計方面、技術設計、施工組織設計施工圖設計方面進行嚴格的把控，避免不必要的問題發生，從而降低在設計方面的成本；在組織方面，充分調動各部門的積極性，進行有效的協同和溝通。將項目的負責具體到個人，并對降低成本的部門和個人進行獎勵，提高大家的工作效率和對成本控制的認知度。

（三）工程項目建設階段的成本控制。項目的施工階段是整個房地產企業的成本主要部分，應當采用科學的技術和施工措施，提高勞動生產效率，降低施工的工期。采用科學的建設手段，減少建筑材料的浪費，但是要更加嚴格對工程質量的把控。在竣工階段更要根據相關合同、預算費用、以及國家或當地政府的法律法規對整個項目工程進行嚴格的審核，對建設成本進一步控制。

五、結語

我國房地產行業發展周期較短，房地產產業體系不夠完善。很多中小型房地產企業對成本控制還沒什么概念，更多的對成本的把控還是停留在施工階段，而不是對整個項目工程階段進行成本控制。房地產企業如果從投資階段就對項目進行成本控制，加強投資決策階段的事前控制將會對項目工程的成本控制產生更好的效果。在房地產市場競爭如此惡劣的今天，中小企業只有做好成本控制才能提高企業的競爭力，才能使自己的收益達到最大化，企業也才能更好的發展。

參考文獻：

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作者簡介：周霖，男，漢 ，四川省遂寧市人，泉州師范學院，本科。