超萬億元維修資金沉睡房子“養老金”成糊涂賬

李鯤

近日，河南安陽文峰區一小區的業主格外郁悶，他們入住該小區近五年未領到房產證，經核查原因竟是開發商挪用房屋維修基金。

隨著房價的飆漲，購房者在買房時交存的住宅專項維修資金也水漲船高。在北京、天津、上海等大城市，這項被稱為住房“養老金”的資金僅一個小區就動輒上千萬元。人們不禁要問，當住宅步入需要維修的“年紀”，這筆業主共有的資金是否能發揮相應的作用？

然而，記者調研了解到，與歸集規模巨大相對應的是，一方面，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”，另一方面，部分資金在不經手任何業主的情況下去向不明。而這種混亂現象的癥結在于，作為法律法規規定的維修資金管理方，業主委員會（以下簡稱“業委會”）的缺位現象在各地普遍存在。更有甚者，數額巨大的維修資金成為多方爭搶的“香餑餑”，業委會的設立面臨多種人為阻礙，而最終損害的都是業主的利益。

超萬億元維修資金沉睡

使用率不足10%

根據2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅業主“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%”。此外，各地紛紛出臺辦法對早先出售的商品房維修資金進行追繳。如天津規定，1996年7月24日到2003年1月1日之間出售的商品住宅，由開發建設單位按照建安工程費的2%交納維修資金。

隨著房價的不斷攀升，各地的住宅專項維修資金歸集起來數額巨大，如2015年，天津歸集45.23億元，上海歸集39.83億元，北京2015年年底維修資金余額已達450.65億元。據不少業內人士估計，全國歸集的住宅專項維修資金規模已超過萬億元。

然而，與歸集規模巨大相對應的是，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”。數據統計顯示，從1998年實行公共維修基金制度到2013年年底，北京僅累計使用約8億元，使用比例僅為2.3%，上海、天津、廣州等城市的使用率也都類似，均不足10%。

北京泰華濱河苑小區2011年年初就因七部電梯急需大修而申請維修資金，但一直等到2013年春節其中的五部才得以維修，耗時兩年。

不少專家和業內人士指出，申請程序的煩瑣是造成維修資金沉睡的重要原因，而其中一項業主“雙三分之二”確認，即是受益業主的人數要超過2/3，受益業主自己所擁有專有部分的建筑面積要超過建筑物總面積的2/3，被認為很難實現。

為了喚醒沉睡的維修資金，北京、天津、上海等多個地方均出臺了相關文件，對緊急情況下使用專項維修資金做了相對簡單的程序要求。2015年，住建部和財政部下發《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》，指出對電梯故障、消防設施故障、屋面外墻滲漏、排水設施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等緊急情況，可不經過業主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

這些努力為使用維修資金開了“小門”，2015年，北京維修資金年使用額由2010年的5000多萬元，增加到6.13億元，2016年上半年，天津劃撥應急資金2824.76萬元，與正常劃撥的維修資金2848.45萬元基本持平。

然而，雖然維修資金使用量逐漸增加，但根據調查，來自各地的許多業主對這些喚醒的資金究竟是怎么花的并不知情。在天津，陽光100國際新城等眾多小區近年來都有使用應急解危資金，但多位業主表示不明其去向。“從來沒有誰告訴我小區的維修資金是怎么花的。”陽光100一位劉姓業主說。

業主委員會缺位

維修資金使用陷兩難

維修資金沉睡不起作用，應急使用又不夠透明，維修資金使用的這種兩難境地緣何而來？記者調研了解到，業委會的缺位是一項重要原因。

據天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅介紹，使用維修資金首先需要向區縣房地產主管部門備案，總共有六個程序：第一步是由物業服務企業制定方案，第二步是業主“雙三分之二”確認，第三步是使用決定公示后到房管局進行備案，第四步是開戶劃款，第五步是竣工驗收，第六步是決算核減并公示。

在沒有業委會的小區，要想得到業主“雙三分之二”確認很困難。天津擊水律師事務所主任潘強說，沒有業委會的小區居民組織相對松散，物業公司一般不愿意挨家挨戶確認，致使大量的維修資金動不了。

天津陽光100小區就沒有業委會，該小區北園物業經理王春雷說，他們園區還從來沒用過住宅專項維修資金，“雙三分之二很難確認，基本上申請不下來”。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金屬于業主共有，正常情況下“雙三分之二”難以跳過。在緊急使用資金的情況下，有業委會的小區，即使可以免去“雙三分之二”確認，仍需要“物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金”，業主的環節并沒有被跳過。

但是，在沒有業委會的小區，緊急使用維修資金就可以跳過業主環節，由物業服務企業持有關材料向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支，在這種情況下，具體業主往往難以知曉。

此外，緊急使用維修資金可以跳過的業委會職責還往往被代替。根據住建部2009年印發的《業主大會和業主委員會指導規則》，客觀原因未能選舉產生業委會等情況下，居委會在上級政府管理部門指導下可以代行業委會職責，《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》也規定，沒有業委會的，居委會可以代行業委會職責。

王春雷表示，在漏水修復等情況下，需要使用應急解危專項資金，由他們申報，街道、居委會幫助到有關部門審批，相比之下要容易得多。

與陽光100小區一樣，天津俊城淺水灣小區10年來也沒有業委會，該小區業主張先生說，他們多年來試圖成立業委會都沒有結果，“我們的維修基金，怎么花的我們并不知道”。

維修資金成“香餑餑”

業委會設立遭遇利益博弈

1998年，國務院首次明確提出要建立住宅專項維修資金制度，《住宅共用部分設施設備維修基金管理辦法》于當年12月出臺；2003年9月，《物業管理條例》開始施行，在我國第一次以行政法規的方式對住宅專項維修資金的法律制度加以確立；2007年頒布施行的《物權法》是當前所有涉及住宅專項維修資金的法律法規中立法層次最高的，同年，《物業管理條例》進行了修訂，《住宅專項維修資金管理辦法》也獲得通過。

記者在采訪中發現，隨著住宅專項維修資金制度的不斷完善，在北京、天津、上海等大城市，高額的房價下，一個小區的維修資金動輒上千萬元，這在不少人看來是一塊有利可圖的“香餑餑”，進而使得本應該正常監管其使用的業委會在許多地方難以設立。

仍以至今沒有業委會的天津陽光100小區為例，事實上，該小區在2007年已召開業主大會并選出業委會，根據國家和當地有關法律法規規定，業委會選出30日內應該去有關政府管理部門備案，但是，在長達10年的時間里，該小區業委會都備案無果。

據天津南開區物業辦科員李盛、南開區體育中心街道居民科科長徐昕昕介紹，根據修改前后的《天津市物業管理條例》，他們二人所在單位先后成為陽光100小區業委會備案負責機構，但該小區在申請備案時在《業主會章程》中設定“業主會日常工作組”，并賦予其相關職能，不符合有關法律規定，物業辦和街道都曾要求其修改章程并重新召開業主大會選舉業委會，但小區方面并不接受，先后將兩個機構告上法庭。

對此，小區方面回應稱，“2007年選舉的業委會有良好的基礎，推倒重來無疑浪費人力物力且難以獲得原業主的認可”，且只同意增補2007年后入住的業主選舉。于是，業主與物業辦和街道辦開始了漫長的“備案拉鋸戰”。

而《天津市物業管理條例》規定，區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門；街道辦事處、鄉鎮人民政府應該明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導。

令不少陽光100小區業主不滿的是，作為一個常住人口約1.6萬的大住宅小區，業委會備案工作10年內無實質性進展，物業辦與街道辦難辭其咎，有“懶作為”和“慢作為”之嫌?！斑@幾年錢花在哪里，我們不知道，得畫個問號。”一位郭姓業主說。

維權主體不能缺失

維修資金使用期盼健康透明

記者梳理發現，天津陽光100小區的境況并非孤例，近年來，業委會缺位現象在我國各地普遍存在，而與這一維權主體缺失相伴的是，在北京、山東、廣東等地，小區維修資金使用困難或者去向不明、物業糾紛升級為群體性事件屢屢發生，甚至造成人員傷亡。

天津市物業事務服務中心主任張學軍說，隨著我國城市化進程加快，商品房小區可能成為我國下一階段群眾矛盾主要爆發地，有關部門應引起足夠重視。

多位受訪專家指出，隨著房地產業的快速發展和早先小區的逐步老化，住宅專項維修資金歸集數額將越來越大，并且可以派上大用場，指導扶持業委會一方面有利于完成規定的業主“雙三分之二”確認，另一方面也有利于監督緊急情況下維修資金的去向，讓房屋的“養老金”真正用于維護絕大多數業主的利益。

天津社會科學院社會學所所長張寶義表示，加強住宅專項維修資金使用管理，當務之急是推進小區成立業委會，業委會是維修資金持有和管理的主體，面對日趨復雜的社區矛盾，基層政府不應回避，而應該勇于擔當、主動作為，幫助小區成立業委會，實現小區自治和自我管理，讓維修資金的使用變得健康、透明，同時也減小政府的行政壓力和行政風險。