房地產投資與銀行信貸
——基于VAR模型的實證分析

馬冬梅

(成都市職業技術學院，四川　成都　610041)

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房地產投資與銀行信貸
——基于VAR模型的實證分析

馬冬梅

(成都市職業技術學院，四川成都610041)

本文采用實證研究的方法，研究了商業銀行信貸對房地產投資的影響，結果表明，銀行信貸是導致房地產投資變動的原因，二者的穩定非常重要。最后，本文基于實證結論提出了相關的政策建議。

銀行信貸；房地產投資；VAR模型

一、引言

2016年以來，以北京、上海、深圳為代表的一線城市出現房價暴漲，上漲幅度達50%以上，這帶動部分二三線城市房價上漲，部分信貸資金通過杠桿的形式入市炒作。同時，無數的二三線城市積壓了大量的商品房庫存，難以實現去庫存。由于房地產市場牽涉面十分廣泛，直接關聯著投資、信貸和金融風險等，高度影響著經濟增長和金融市場的穩定。房地產市場冷熱不均，也給宏觀政策的制定和實施提出了挑戰。信貸的變化極大地影響了經濟發展和金融市場，因為房地產開發和投資需要大量的資金，銀行信貸往往積極涌入這一市場，這使得房地產市場和信貸市場緊密地聯系起來。在融資過程中，房地產市場加速銀行信貸的增長。

在這樣的背景下，本文實證研究了房地產投資和銀行信貸之間的關系，以為我國政府調控房地產投資和引導銀行信貸提供依據。

二、文獻綜述

李寶偉和郭金興(2007)研究認為房地產投資熱與商業銀行信貸趨勢是由多種原因共同促成的，其中一個重要的推動力量即商業銀行信貸。王璐和李憶秋；(2015)認為我國房地產業的發展程度越來越依賴銀行的信貸資金，這雖然導致房地產開發貸款和個人住房貸款一直保持很高的增長速度，但潛在的風險很大。董金崗和吳鋼強；(2015)研究認為房地產業迅速發展的原因之一是影子銀行膨脹與銀行信貸額增長，而房地產業的繁榮又反向刺激了銀行系統和影子銀行體系和的發展。羿建華和孫健(2016)的研究表明，以房地產物業為抵押擔保是商業銀行最主要的商業管理模式，這導致了房地產市場周期與金融周期二者高度同步和相關。賈生華、董照櫻子和陳文強(2016)研究認為，影子銀行的發展推動了房價的上漲以及房地產業投資的增極愛，結果導致了社會信貸供給擴大，也降低了市場的利率水平

三、實證研究

(一)數據來源和模型

本文選用固定資產投資中的房地產投資金額來刻畫房地產投資，數據來源于國家統計局；用社會融資規模中的人民幣貸款來刻畫銀行信貸，數據來源于人民銀行。兩個數據的單位均為億元，均做取自然對數處理，房地產投資和人民幣貸款分別用lnestinv和lnloans表示。數據為2012年1月至2016年4月的月度數據。

本文設定線性回歸模型如下式1所示：

lnestinv=β0+β1lnloans+ε

(式1)

(二)平穩性檢驗

要采用回歸分析的方法，首先要對數據的平穩性作檢驗，否則會出現偽回歸問題。本文采用ADF檢驗來檢驗變量的平穩性，結果見表1所示。表1的結果顯示，lnestinv和lnloans的水平值不平穩，但其一階差分項平穩，二者屬于一階單整I(1)過程。

表1　ADF平穩性檢驗

(三)協整檢驗

因為兩個變量不平穩，但其的一階差分平穩，如果二者存在協整關系，則可以進行回歸，不會出現偽回歸。所以，需要對數據做協整檢驗。本文選用Johansen協整檢驗對二者做協整檢驗，檢驗結果見表2。表2的結果顯示，拒絕二者不存在任何協整關系的原假設，接受最多存在一個協整關系的原假設，所以，lnestinv和lnloans之間存在協整關系，二者的回歸不是偽回歸。據此，得出協整方程如下式2所示，這一結果表明，銀行信貸與房地產投資顯著正相關，從長期來看，銀行信貸每增加1%，房地產投資就要增加1.121%，銀行信貸對房地產投資的影響較大。

[lnestinvt=0.202+1.121lnloanst

(式2)

(0.196)(0.334)

表2　協整檢驗

(四)誤差修正模型

協整方程顯示了銀行信貸對房地產投資的長期影響，誤差修正模型則顯示了其中的短期影響。建立誤差修正模型如下式3所示。其中誤差修正項ECM的系數表示當lnestinv和lnloans偏離長期均衡關系的時候，將以-0.362的力度調整回長期均衡關系；△lnloans的系數則顯示，短期內，銀行信貸每增加1%，房地產投資則增加0.392%，遠小于二者的長期均衡關系。

△lnestinvt=0.007+0.392△lnloanst-0.362ECMt-1

(式2)

(0.001)(0.027)(0.122)

(五)格蘭杰因果檢驗

通過格蘭杰因果檢驗，可以判斷lnestinv和lnloans之間的因果關系，格蘭杰因果檢驗的而結果見表3。表3的結果顯示，在滯后1階和滯后2階的時候，“lnloans不是lnestinv的原因”的原假設被拒絕，這說明銀行信貸是房地產投資的格蘭杰原因，銀行信貸擴張確實推動了房地產投資的增長，但這一作用僅顯著持續2期。

表3　格蘭杰因果檢驗

(六)VAR脈沖響應函數分析

VAR脈沖響應函數可以考察當一個變量出現擾動時，會對另外一個變量產生什么樣的沖擊影響。基于lnloans和lnestinv的數據建立VAR模型，得到脈沖響應函數圖如1和圖2所示。脈沖響應函數顯示，當lnloans出現擾動時，會對lnestinv產生負向的沖擊；當lnestinv出現擾動時，同樣會對lnloans產生負向的沖擊。兩個變量的相互沖擊均會在10期以內得到收斂，其中lnestinv對lnloans的沖擊收斂更快。這表明，銀行信貸和的房地產投資的穩定性對另一變量而言十分重要，任何一個變量發生擾動，都將對另一個變量產生不良影響。

圖1

圖2

四、結論和建議

本文通過實證研究的方式，研究了銀行信貸對房地產投資的影響，結果表明，銀行信貸與房地產投資之間存在穩定的長期均衡關系，二者的短期關系也為正，銀行信貸在短期內是房地產投資的原因，二者的穩定性非常重要，任何一個變量不穩定都將對另一個變量產生不良影響。

基于上述結論，本文給出如下政策建議：(1)繼續加強利率窗口的指導和督查力度，充分發揮市場利率定價自律機制的主體作用，督促房地產金融自律管理；(2)針對市場形勢變化和新情況，不斷研究完善實施細則，確保調控政策落到實處，切實維護房地產市場和房地產金融的平穩健康發展；(3)不應指望單純或過度依靠金融部門來解決復雜的社會問題，應當尊重經濟規律，嚴格放松信貸標準和金融監管，保障金融市場和房地產市場的穩定發展。

[1] 李寶偉，郭金興.房地產投資過熱與商業銀行房地產信貸風險治理[J]. 中國房地產，2007，10：40-41.

[2] 王璐，李憶秋.銀行信貸支持對房地產泡沫的作用研究[J]. 商，2015，37：200-201.

[3] 董金崗，吳鋼強.影子銀行、銀行信貸與房價[J]. 中國市場，2015，50：232+234.

[4] 羿建華，孫健.房地產、金融周期與工業周期的內在影響機制分析——基于商業銀行信貸管理視角[J]. 山東社會科學，2016，04：143-148.

[5] 賈生華，董照櫻子，陳文強.影子銀行、貨幣政策與房地產市場[J]. 當代經濟科學，2016，03：13-19+30+124.