淺議房地產企業現金流管理

梁翠瓊

摘要：文章對房地產企業現金流進行了概述，對我國房地產企業現金流管理的現狀進行了深入分析，并就如何進一步完善房地產企業現金流管理提出了有關建議。

關鍵詞：房地產企業 現金流 管理

一、前言

房地產企業的發展取決于其房地產項目的成與敗。如果說房地產項目的規劃是否合理、區位是否有優勢、工程質量是否夠好是被市場選擇的重要因素，那么資金運營則是從經濟上決定了房地產項目的好壞，在現金為王的時代，做好房地產的資金運營是房地產企業實現價值最大化的必要途徑。

房地產企業受國家宏觀調控和市場經濟環境的影響比較大，房地產的開發周期較長，導致資金運營結果具有很大的不確定性，這就要求企業必須科學評估項目現金流，合理做好資金運營以便為房地產企業在其項目各個階段的控制決策提供有效依據。資金運營的結果集中體現在現金流上，企業的快速發展離不開穩定而豐富的現金流，在外界環境持續快速變化的前提下，房地產企業要想實現價值最大化就務必做到在不確定的條件下高效運用房地產有限的現金流，降本增效，全力提升其房地產項目品質的同時提高自身企業的綜合競爭力。

二、房地產企業現金流簡述

所謂現金流管理，就是通過計劃、分析、預測、控制和決策等方式全面管理現金流入流出并達到價值最大化的過程。房地產企業現金流計量周期為項目周期，它充分反映房地產運營過程中的現流支出與收入的持續變化，是投資者、債權人和管理者做出有關決策的判斷依據。房地產企業具有開發項目投資巨大且集中、周期及回報期較長、流轉形式多樣等特點。一般而言，房地產企業的現金流量表分為投資現金流量表和資本金現金流量兩方面，其中前者以投資為基礎利用投資回收期、凈現值、內部收益率等指標考察了房地產企業全部投資的獲益情況；后者反映企業自有資金的盈利情況并據此判斷項目的可投資價值。

三、我國房地產企業現金流管理現狀分析

房地產開發大致分為項目立項、可行性研究、市政配套及規劃設計等，拿地及拆遷安置，建設施工，銷售及物業管理等四大階段。縱觀當前我國房地產企業的發展現狀，分析其現金流管理如下。

1.融資渠道相對單一

當前房地產企業主要的資金來源仍然是銀行貸款，銀行開發貸款對房地產企業的開發資質要求較高，小房地產開發企業融資相對困難，更多的房地產企業開始轉向海外融資，海外融資成本較國內低，但海外利率環境、經濟環境和政治環境具有一定的不確定因素，房地產企業也會面臨一些不可控的風險。

2.未給予現金流質量足夠的重視

房地產企業往往將銷售額作為績效考評的直接依據而忽視了現金流的重要性，低質量的現金流將導致項目無法及時完工交付或即使趕工交付也使工程質量大打折扣，企業運營風險極大。

3.現金流量分析仍是多數房地產企業現金流管理的主要方式

對現金流管理缺乏戰略思維和風險意識，在土地儲備制度實施下形成的高存貨使得部分房地產企業的現金流量凈額持續為負，不利于持續降本增效，無形成本標準化和規范化的現金流管理模式。

四、關于進一步完善房地產企業現金流管理的有關建議

首先應明確房地產企業現金流管理的目標，經大量閱讀國外內有關現金流管理的文獻，筆者認為現金流管理目標應定位為價值創造最大化，以此為目標應重點做好建立起以房地產項目各開發階段劃分的會計區間有關的現金流量報告制度、從戰略角度和戰術角度完善我國房地產企業的現金流管理。

（一）建立健全以房地產項目各開發階段劃分的會計區間有關的現金流報告制度

結合房地產企業主營業務才能有的放矢地進行房地產企業現金流管理，具體來說應從以下方面來劃分房地產企業現金流管理的不同階段。

一是包含投資決策、拿地價格以及調整確定最終方案的決策階段。此階段的現金流量報告應重點關注以上三方面的內容，同時要反映項目凈現值、投資回收期及內部收益率等投資決策方面有關的內容，反映準確測量項目產生的現金流所能承受的最高的拿地價，還要反映項目現金流入和流出的波動以及與此相關的控制與調整方案。

二是強化披露房地產企業現金流出和現金流入兩方面的實施階段。應當找出房地產企業現金流入及流出在實施階段和決策階段存在的差距，并深入剖析差異存在的原因及相應的解決措施以保證實施階段的現金流能夠正常運轉。一般來說房地產企業自預售開始其凈現金流量才逐步轉為正數，現金流入主要是銷售收入，而現金流出主要是土地成本、行政事業性收費與前期工程費用、主體建筑安裝工程費、景觀環境工程、社區管網工程、公共配套設施、工程建設其他費用、營銷費用、財務費用、管理費用和稅金等。

三是房地產項目終止運營時形成現金流的完成階段。此階段應重點評估房地產項目在實施階段的現金流控制情況并為下一個房地產項目積累有益的經驗，完成階段形成的現金流管理報告至少應披露現金流管理的目標、影響因素及過程評估等內容。

（二）從戰略角度思考我國房地產企業的現金流管理

筆者認為從戰略角度對我國房地產企業的現金流進行管理應當遵循價值最大化目標，考慮房地產企業所處的生命周期來對房地產企業現金流進行長遠規劃，整體上把握好房地產企業現金流入和流出的動態平衡。

第一，明確房地產企業整體發展戰略以從總體上把握企業現金流向。首先應分析企業發展戰略和環境影響因素，從戰略高度把握企業現金流向與環境變化的協調性，切忌好高騖遠不切實際及跟風行動，應確保企業現金流向與企業整體發展戰略的匹配性，全面提升戰略性現金流量管理質量，嚴格遵循投資規律，項目投資應與企業發展戰略高度匹配，確保企業現金流向的安全性。

第二，房地產企業現金流管理應結合生命周期加以調整。如在迅速擴張、高現金流出的萌芽期應注意控制投資風險，把握好籌資與現金流量支出管理；在穩健發展、現金收支持平的成長期應控制好經營風險和銷售利潤率；在現金流入較為保守的成熟期應加強應收賬款和現金流入管理，積極尋找新的投資目標；在現金流進一步收縮的衰退期應做好現金預算，嚴控現金回收并考慮撤回資金轉向其他行業發展。

第三，對企業現金流管理進行戰略性平衡。房地產企業投資大、周期長的特點無疑給企業財務帶來的較大的風險，房地產企業應積極追求現金流的動態平衡與相對穩定，可同時經營多個投資回報期不同的房地產項目，使房地產企業的現金流鏈條持續穩定，并更多地投資到具有穩定現金流回報的業務中去。

（三）從戰術角度思考我國房地產企業的現金流管理

要順利實現房地產企業的戰略發展目標，除了要全面關注其經營活動和價值創造外，還應當從預算管理、融資管理及日常管理等方面對現金流進行戰術性管理。

1.強化房地產企業開發項目和非開發項目的現金流量預算管理

要把握開發項目各個階段的現金流管理核心，在現金流情況允許的條件下可多個項目同時進行，以平衡不同項目不同階段的現金流組合。同時，結合開發項目的現金流量預算對非開發項目的現金流進行分析管理。一般而言，房地產企業的資金預算管理應包含以下內容。

一是編制資金預算。應當合理安排不同項目不同發展階段的資金預算及日常經營所需的現金流預算。

二是執行與控制資金預算。在審核資金支付的合規性時，財務部門不僅要考慮合同條款及原始憑證的規范性，還應將資金預算納入控制依據考慮范圍之中，通過設置預算審核環節來衡量該筆資金支付是否符合預算控制，并據此做出予以支付或中止支付的決策，對于不在預算范圍之內的資金支付應溝通有關部門考慮支出的合理性，確需支付的預算外支出應走嚴格的報批程序，并在下一個項目開展時考慮該預算外因素對預算編制的影響，為預算編制積累有益經驗。

三是根據實際情況的變化對預算進行分析并加以相應調整。房地產企業應當建立健全預算分析體系，對資金預算執行的情況進行動態分析和反映，使得財務部門能據此判斷款項支付的合理性，加強預算執行的控制。

2.加強企業籌資管理

房地產企業可選的幾種籌資方式中，應該說銷售回款是最佳選擇，提升自身存貨周轉率釋放自有現金流是首選。除內源融資外，也可選銀行授信、信托融資、海外籌資、股權融資等外源融資方式。

3.對現金流量做好日常管理

一要管理好現金流入和流出，計算現金流理論余值并使日常現金流余額與此接近。

二要管理好現金流有關流程，結合房地產開發項目具體流程，整理分析各階段現金流入和流出，優化流程并設立現金流控制與考核預警體系。

三要管理好現金流的從貨幣資金、地產資本、房產資本一直到貨幣資本的流速。盡量縮短建設與交付時間段，現金流考核應以周或以日為單位開展，加快房產銷售盡快回籠資金，切實把握好市場需求的變動趨勢并對房地產產品進行相應調整以加快銷售盡快回籠資金。日常管理過程中注意運用不相容崗位相分離、授權審批及會計記錄等控制手段進行風險管理。

（作者單位：廣西欽州市碧桂園房地產開發有限公司）