觀念、利益與房地產稅

文/楊志勇

觀念、利益與房地產稅

文/楊志勇

房地產稅一直是社會關注的熱點問題。最直接的原因莫過于房地產稅關系千家萬戶的利益。從公共政策選擇的視角來看，這樣的稅制建設不能不慎重。

房地產稅觀念的傳播在房地產稅制度選擇過程中扮演著重要角色。可以說，有什么樣的觀念，就會有什么樣的房地產稅。一些人總是喜歡說，有人為了自身利益不愿意支持房地產稅。的確，房地產稅開征與否對不同人的利益影響是不同的。判斷必須有依據。影響房地產稅制最終選擇的將會是房地產稅觀念的傳播。

在上一輪房價持續快速上漲的時期，房地產稅（包括以前所說的個人住房房產稅、物業稅等）曾被一些人賦予了調節房價的功能。他們以為，房地產稅一開征，房價就會應聲下跌。事實上，隨著稅收知識的普及，人們對房地產稅有了更深的認識。 一般情況下，住房按揭成本只要房價每年上漲6%-7%就足以彌補。房地產稅稅率不太可能超過3%。這樣，房價一年只要能夠上漲10%，房地產稅就不太可能讓房價下跌。相反，由于房地產稅逼不出房地產的供給，房地產稅的稅負可能還會讓房價進一步上漲。用房地產稅降房價在一般情況下是做不到的。因此，房地產稅即使開征，也需要回歸本來的定位，即為地方公共服務融資。

房地產稅和房價也可能有非理性的聯系。當房地產市場岌岌可危時，任何外部力量的沖擊，哪怕是微弱的沖擊，都可能導致市場的崩潰。房地產稅的突然開征在這個時候可能扮演壓死駱駝的最后一根稻草的角色。

顯然，房地產稅的開征不是要讓這個市場進入不健康運行的軌道。因此，放棄房地產稅調節房價的定位選擇并注意防止房地產稅開征可能給市場所帶來的負面影響，當是房地產稅開征需要特別注意的問題。

房地產稅的開征一開始就是與構建和完善地方稅體系聯系在一起的。房地產稅只有在地方稅體系中扮演重要角色，即成為地方主體稅種之一，才有其存在的意義。只對少數住房哪怕是所謂的豪宅課征房地產稅，所籌集的稅收收入不太可能滿足主體稅種的要求的。這樣的稅種也不是我們通常所理解的房地產稅。

我們所理解的房地產稅是對所有房地產普遍征收，且以評估價為基礎的稅種。除此之外，只對少數住房征收的稅種，也許把它稱為“豪宅稅”或“奢侈品稅”更合適。每個人或每個家庭都可以有一套住房免征房地產稅的方案，當然可以得到大多數人的擁護。這樣的方案也不是不可行，只是依據這樣的方案出來的稅收就不是我們所討論的房地產稅了。這時，我們不要忘了改革的初衷——即我們需要什么樣的房地產稅。如果按此方案，房地產稅所能籌集的收入會是很有限的。

房地產稅征管的困難一開始并不是所有人包括稅收征管人員都能理解的。漸漸地，人民對此有了更深的認識，這會影響房地產稅的開征。稅法一旦公布，就應該不折不扣地得到執行，否則公信力就會受到嚴重的打擊。房地產稅的征管之難超過了現行的絕大多數稅種。

房地產稅是直接稅，征管難度超過間接稅是不言而喻的。房地產稅的征管難度還超過同樣作為直接稅的個人所得稅。個人所得稅有收入現金流，而房地產稅沒有。如果擁有房地產稅的個人沒有足夠的工資收入或其他收入來支付房地產稅，那么他們抵制房地產稅的意愿就會非常強烈。面對這種挑戰，房地產稅立法不能不考慮應對方案。

社會上總有一些人擔心房地產的過多累積導致財富的過度集中。這種擔心可以理解。問題是如果一個社會有完善的社會保障體系和良好的公共服務，所有人無論出生在什么樣的家庭，都可以享受到教育、醫療衛生、養老保障等各種最基本的公共服務，所有人都有平等的個人才能發展機會，那么社會有沒有必要再借助房地產稅來加以調節呢？至少從國際上來看，房地產稅不是一種調節貧富差距的稅種。

中國同樣沒有必要將一個公共政策體系應該具有的功能全部放在一個稅種之上。隨著社會的發展，越來越多的人更愿意憑借自己的才能享受自己精彩的人生，而不是躺在祖輩的財產上過活。創造財富的樂趣不僅讓調節貧富差距的房地產稅沒有必要存在，而且讓遺產稅實際上也失去了意義。更多的富人需要的是將自己所擁有的財富回歸社會，做最有意義的事。當然，這需要時間，但是信息時代財富觀念的傳播速度不可低估。

房地產稅是否應該開征，不同群體之間看法不太一致，利益沖突似乎也是不可避免的。不同的房地產稅征收方案對不同人的影響不同，這是肯定的。但一個新稅種的誕生，至少不應該挑起無法消化的矛盾。房地產稅需要在立法中讓不同群體的利益主張得到最充分的表達，而后再去尋找更多的共識。

房地產稅具體征收方案的適用區域的確定是一個難題。顯然，適用區域越小，共識越易形成。學區房與非學區房的業主一起討論，可能永遠不會有共識。小區建設中業主付費才引入好學校而形成的學區房與政府投入形成的學區房，顯然也不太一樣。前者的利益理應在房地產稅具體征收方案適用區域的確定中得到充分的尊重，否則業主就有重復貢獻之難。

為了論證房地產稅征收的必要性，房地產稅與國有土地使用權出讓收入的性質上的差異一度得到了強調，房地產稅和物業費的不同也得到了強調。但是，看似有差異的收入，實際上有許多共同之處。房地產稅和政府拿走的土地收入，最后都進入了政府的口袋。

現實中，地方政府的土地收入，有許多都用于當地的基礎設施和公共服務，這更說明了二者實質上的相似性。物業費雖然是物業公司的收入，但是，中國物業公司提供的部分物業服務在其他一些國家是地方政府提供的，而這些國家的地方政府之所以能夠提供服務，在很大程度上靠的是房地產稅收入。聯系到中國正在做的打開一些小區的圍墻以及不新建封閉小區的改革，房地產稅立法也不能不和物業費征收加以協調。

天下沒有免費的午餐。房地產稅即使開征形成地方政府收入之后，地方政府需要以治理現代化回饋納稅人。地方政府應該努力做到將每一分房地產稅收入的去向告訴當地人民，并接受人民的監督。這也要求國家治理觀念的現代化。如果地方政府做好了，那么中國現代化進程也將因此加快。但是，這里可能引發的一系列風險也不能不加以警惕。

（作者系中國社會科學院《財經智庫》副主編兼編輯部主任、研究員 本文原載于 2016年7月26日《東方早報》）