房價并不是越高越好

文/王瑞紅

房價并不是越高越好

文/王瑞紅

據中國社科院發布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，我國的房地產市場可能會進入一個短暫調整期。 市場分化進一步加劇，將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化，貨幣政策對房地產業的刺激動力正在減弱。熱點城市房價過高，一般民眾根本無力進入市場，這些信息已向房地產市場發出了重要信號——房價的短期調整或又將開始。

防止“地王”頻現將成調控殺手锏

地價、房價的輪番上漲，造就了2016年上半年熱點城市價格指標飆升。但目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點城市商品住房成交量已見頂回落，也不斷傳出地方性收緊政策出臺。最近，國土資源部等多部委已針對熱點城市部署研究防止“地王”頻現的政策，同時明確提出，下半年土地市場的重點工作也是防止“地王”頻現。 業內專家認為，當前在政策層面上仍缺乏盤活存量用地的“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執行層面上也會遇到困境，如土地轉性等。

2016年樓市的爆發性開局超出了所有人的預計，同時，在房企非理性的推動下，土地市場再度創造了歷史。究其原因，便是利好政策給預期帶來的影響，以及貨幣流動性持續寬松帶來的低廉融資成本給予的支持空間。對此，業內人士指出，上半年貨幣流動性持續寬松，但整體市場缺乏可投優質資產，以致大規模的資金借道進入房地產市場，地產行業成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下，房企融資渠道或將大幅收窄，房企資金鏈面臨緊縮，將顯現高杠桿下的資金風險。

可以說，2016年寬松的貨幣政策，給房地產市場帶來了一片生機，市場成交持續活躍，庫存明顯下行。在此背景下，重點房企補庫存意愿增強，催生了大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進入房地產市場。WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業發債816只，發債總額7588.12億元，是除金融業外發債最多的行業，較去年同期發債總額1934.73億元同比上漲了292%。其中，僅7月發債數就達125只。在發債規模飆升的同時，銀行貸款規模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。

現在國內房地產業整體呈現冰火兩重天，出現區域分化嚴重格局：一方面，一二線城市過于火爆，不僅今年上半年房價出現了非理性上漲，而且開發商的拿地成本也越來越高；另一方面，多數三四線城市房地產的“去庫存”仍然為國家的既定方略，庫存去化可能需要3-4年，在“去庫存”的大背景下，開發商的投資風險正在加大。

房價越高，社會貧富差距越大

有分析人士認為，中國的房地產業之所以泡沫長期存在，離不開地方政府支持、貨幣政策的寬松以及房貸利率歷史最低等因素影響。所以，不少學者認為，未來房地產業的發展趨勢可以概括成3年漲、5年平、10年落。雖然，房地產業泡沫終歸要破裂，但在可以預見的未來3-4年內，繼續維持房地產泡沫并不成問題。不過，筆者認為，房價漲得越高，杠桿加得越重，社會貧富差距拉得越大，房地產泡沫就越存在系統性風險。房價越高，社會貧富差距越大，就越會加大樓市風險，這是由于房價被投機者炒上去后一旦跌下來，高房價會使自住性購房者無力承接，房地產市場有崩盤風險。而給普通民眾肆意加高杠桿購置房產，一旦房價出現調整，跌幅超出預期，普通民眾就會選擇“斷供棄房”。所以，房價波動要與當地居民收入增長同步，并不是越高越好，如果房價一直走獨立行情，那么房地產金融風險就會急劇上升。

首先，房價越漲，越來越多的人的購買力便會被削弱。一線城市現在最低標準的住房也要300萬元/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠每年掙或者存20萬-30萬元？這意味著，買房的壓力對多數年輕人來說都是巨大的。如果年輕人的年收入趕不上最基本的房價，就只能向父母要錢，只有少數年輕人能夠買得起房；而當自住性購房群體越來越買不起房，投機投資性購房需求衰退之時，一線城市的房地產市場離崩盤就不遠了。

其次，房價越漲，社會貧富差距就會越來越大。原先買不起房的人更買不起房，而少數投機購房者卻能夠輕易購房?，F在的問題是，房產商在高價拿地，成為地王后只能建造大量豪宅?，F在的社會收入分配方式只能讓少數人擁有大量資產，這無疑會限制房地產價格上漲，因為房地產價格上漲一定會加深這個行業的矛盾。

最后，房價越漲，貸款者的杠桿率就會被拉得越高?，F在很多年輕人剛參加工作沒幾年，就急著想購房置業，而一線城市購房的首付款在100萬以上，很多的年輕人或者其家庭根本拿不出這筆首付款，于是只能找類似于“首付貸”的貸款中介，或者向親戚朋友借錢來付首付。為了使房地產業持續虛假繁榮，讓更多無力購房者來做“接盤俠”，盲目加杠桿，其背后的金融風險不言而喻。這與當年美國政府給低收入群體零首付圓住房夢所引發的次貸危機基本類似。

實行差別化調控政策將是主要方向

近期召開的中共中央政治局會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。業內普遍預期，樓市差別化調控將進一步深化，地價、房價過熱城市或將嚴控杠桿甚至有序地“去杠桿”，并出臺增加土地供給、限購等措施。

房地產業面臨的整體寬松環境將走向局部緊縮。瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤說：鑒于最近決策層再次強調控制金融杠桿、推進結構性改革，短期政策寬松勢頭或已見頂。未來幾個月人民幣貸款和社會融資規模增速將回歸正常步伐。年內決策層將會保持寬松的整體基調，信貸條件基本穩定。

從4月信貸回落情況來看，未來貨幣政策將以“脫虛入實”為導向，大類金融資產將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環境。在“去庫存”的主基調下，非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機以來最寬松的階段。此外，以往通過中介公司、互聯網金融平臺、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過橋貸等行為也在被逐步整頓清理，房地產領域的場外配資加杠桿情況將被嚴控。

中金公司首席經濟學家梁紅認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，并沒能制止過去五年的房價上漲。只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能構建出合理、健康的房地產市場。她建議，房地產行業也要推行全面的供給側改革，包括在農村人口流入較多的城市里增加土地供應、降低土地價格，堅定推進戶籍制度改革，特別是改革那些涉及公共服務和農村土地產權的政策規定。

近期，市場房價正放慢上行“腳步”，房價環比上漲城市個數已連續2個月減少。統計局數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個，5月份分別比上月減少5個和2個，新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。

由于前段時期市場房價經歷了較快上漲，當前漲幅收窄符合其內部調整的需要，體現了市場運行規律。另外，此前部分城市針對樓市“過熱”現象出臺的一些調控政策也起到了一定的作用，房價過快上漲現象沒有繼續。房價漲勢放緩將有助于推動房地產市場盡早實現平穩運行，也有利于我國房地產市場的健康發展。對于接下來房價可能的走勢，中國社會科學院日前發布的《中國住房2016中期報告》預測，當前房地產市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產投資增速將趨緩。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）