房地產估價數據標準的實施探討

文/肖歷一

房地產估價數據標準的實施探討

文/肖歷一

房地產估價行業中對估價數據標準的研究已有4-5年的時間，在北京、上海、浙江、四川以及河南等地都有不同的機構進行研究，部分機構初步編制了房地產估價數據標準，其中一部分還通過了不同等級的課題成果驗收。房地產估價數據標準的編制已經擁有了一定的技術基礎和技術成果，然而成果向應用實施的轉換進展緩慢。筆者認為，主要有主觀、客觀兩方面原因。

主觀方面：一是房地產估價數據標準的普及程度還較低。前期的研究只是在部分估價機構和從業人員中進行，仍有較大比例的估價機構和估價人員沒有聽過或是對具體內容不太清楚。由于行業的整體信息化建設水平仍然較低，行業中對估價數據標準應用的需求還不強烈。二是房地產估價行業協會對數據標準的推進力度不夠。首先，協會缺乏相應的數據標準研究人員或了解數據標準、可以對接的人員；其次，協會對行業的管理還是側重于傳統的業務管理，對行業的信息化發展推動較少，而數據標準的實施推廣和管理的主體恰恰應是行業協會。客觀方面：一是數據標準除了需要估價的經驗和知識，還需要標準化領域和信息技術領域的相關知識和經驗，因此對人員和團隊的技能和知識要求較高。二是房地產估價業務所涉及的內容十分廣泛，需要標準化的對象龐大，涉及的研究點多，要求的研究深度也較深，因此客觀上降低了標準編制與實施的主觀積極性。

一、數據標準的作用、目的與意義

（一）數據標準的作用

“標準”概念中只是籠統地提到“為了在一定的范圍內獲得最佳秩序”，“數據標準”是“以數據共享為目標”的。現有文獻中，我們沒有發現關于“數據標準”的相關論述，在查閱大量資料后，我們找到了另外一個名詞“元數據”，來自《GB/T 1839 1信息技術元數據注冊系統（MDR）》。該標準是國際信息技術領域在數據標準方面制定的通用性標準和規范，并由中國標準化研究院編輯修改，編制成我國信息技術領域數據標準方面的推薦性國家標準。該標準描述了數據的語義、數據的表示以及這些數據描述的注冊。通過這些描述，可以找到確切的語義及數據的有用描述。

標準的目的在于促進：1.數據的標準描述；2.組織內以及組織間對數據的一致理解；3.跨越時間、空間和應用對數據的重用和標準化；4.組織內和組織間數據的協同及標準化；5.數據成分的管理；6.數據成分的重用。

《GB/T 18391信息技術元數據注冊系統（MDR）》是一部有關如何制定數據標準的標準文件（即標準的標準）。其中“元數據”的概念和“數據標準”的概念十分接近：“通常，將描述性數據稱為元數據，即，元數據是用于描述其他數據的數據。隨著元數據概念的發展，元數據現在一般指用于描述某些其他對象的數據。在本標準中，將元數據范圍界定為更為傳統的用法，即關于數據的描述。”該標準中還包含了注冊等其他內容，范圍較數據標準更為廣闊，但提取其中與數據標準內容一致的部分（剔除注冊部分的內容），數據標準的作用可以被描述為：1. 數據的標準描述；2.組織內以及組織間對數據的一致理解；3. 跨越時間、空間和應用對數據的重用和標準化；4. 組織內和組織間數據的協同及標準化。

（二）編制房地產估價數據標準的目的

1.統一和規范房地產估價行業數據采集、歸整和應用標準。統一和規范的數據標準就是在房地產估價行業的各個作業環節，通過統一和規范數據定義、數據字典、數據的表現形式以及數據的分類和編碼，形成統一的行業數據語言。這有利于行業的數據管理以及業務和技術的交流，可為拓展行業信息資源的開發利用奠定基礎。

2.為房地產估價行業的數據共享提供基礎。數據共享是信息化建設的基本需求。除了可見的硬件設備和廣泛的軟件開發外，數據內容本身的處理也是信息化建設不可或缺的重要環節。統一規范的數據標準可用來解決數據內容的處理問題，從而使數據能夠滿足共享的要求。

3.指導房地產估價行業信息系統數據庫的建設。房地產估價數據標準的制定基于數據對象的界定、數據的分類等，在數據細分的末端，通過數據屬性的設置，最終可以數據結構表的形式來展現和表示數據內容。數據標準的這一制定過程，也為后續數據庫的建立提供了指導方向。

（三）編制房地產估價數據標準的意義

促進和引導房地產估價行業的信息化發展是編制房地產估價數據標準的核心意義所在。我們可用一個反例來證明，如果沒有數據標準，信息化的建設將寸步難行。

2010年下半年，住建部提出要對40個重點城市的房地產交易、個人住房產權信息變更等進行實時監控，即個人住房信息聯網。截至2012年5月17日，全國僅有廣州、福州、廈門、南京、無錫和蘇州6個城市宣布其信息系統與住建部聯網。2013年2月，住建部相關負責人公開表示，40個城市的住房信息聯網完成，逾期8個月。當時的報道稱：“住房信息聯網的技術難度其實已經不大，一些地方或部門不愿意主動配合完成聯網工作，是主要的阻力。”40個城市的住房信息聯網，前后共用時2年2個月，主要原因有技術問題和主觀不配合問題。媒體以為主觀不配合是主要因素，而筆者以為技術問題才是主要因素。當時，全國并沒有統一的不動產登記數據標準，而我國的不動產是以縣級行政單位為主體進行登記的。我國縣級行政區劃數量在2800以上，若沒有統一登記的數據標準，即使在一個地級市內，信息共享也不會是輕松的事情，更何況是全國的信息聯網。后續的事實證明了筆者的判斷。之后政府再也沒有提及全國數據聯網的事情，目標轉而變成了意義更為深遠的不動產統一登記。政府顯然意識到數據標準對于信息聯網的重要性，在不動產統一登記的一系列配套政策和措施中就有《不動產登記數據庫標準（試行）》，其實質就是不動產登記的數據標準。

信息化對于房地產估價行業的意義，可以簡要歸納為：1. 加強信息資源的開發、利用和整合；2. 提高房地產估價行業的管理水平；3. 拓展房地產估價行業的業務范圍。

二、標準編制

（一）標準的編制條件基本具備

首先，隨著信息化時代的發展，房地產估價行業中許多企業已經建立和運行了辦公自動化系統，用于提升機構的日常管理效率和業務效率。不少企業組建了自己的信息技術部門，為公司網站以及訂閱號、服務號等自媒體提供技術支持。少數機構甚至開發了估價產品的系統應用，極大提升了估價業務的服務效率，促進了企業的業務拓展。這些都說明了房地產估價行業的信息化已經具備了一定的基礎，并且有不斷發展的趨勢。這為數據標準的編制提供了應用基礎。

其次，在房地產估價行業中，已有不少企業進行了數據標準的編制研究，個別企業已經較為完整地編制了數據標準。雖然這些研究和成果來自課題研究，但其成果與實際可運行的數據標準已十分接近，也說明行業已經具有編制數據標準的技術能力，這為數據標準的編制提供了技術基礎。

最后，房地產估價行業及相關領域中的基礎性標準已經比較健全。標準編制的一個重要原則是協調性，要求標準與標準之間的整體協調。在行業標準中，所有的行業標準應是協調的。標準是成體系的技術文件，各有關標準之間存在著廣泛的內在聯系。標準之間只有相互協調、相輔相成，才能充分發揮標準系統的功能，獲得良好的系統效應。為了達到標準系統整體協調的目的，在制定標準時應注意和已經發布的標準進行協調。在房地產估價行業中有《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語標準》等標準，相關領域中有《房地產市場基礎信息數據標準》、《城市用地分類與規劃建設用地標準》、《土地基本術語》、《房屋代碼編碼標準》等標準，而《不動產登記數據庫標準（試行）》更是不動產領域的核心基礎數據標準。房地產估價數據標準的編制應與上述標準進行協調，同時，行業及相關領域基礎標準的健全，也為數據標準的編制提供了有力的幫助和參考。

（二）標準的編制可分部進行

房地產估價數據標準服務于房地產估價行業，但其涉及的數據范圍除了覆蓋整體房地產行業外，還涉及許多相關領域，這與房地產估價業務的廣泛性有關，除了傳統的房地產估價業務，大量的咨詢類衍生業務以及批量評估等業務創新，都使得房地產估價面臨極其廣泛的數據需求和運用。筆者曾參與房地產估價數據標準編制研究課題，初步編制的數據標準就涉及了151個數據結構表和330個屬性值字典表，整個標準文件的篇幅巨大。除了涉及的范圍廣，它還要求具有一定的研究深度，難度極大，給研究團隊帶來了巨大的挑戰，這也是客觀制約標準實施和應用的原因。

因此，筆者建議標準的編制可以分部編制，這也是一些大型標準編制常用的方法。根據《GB/T1.1-2009標準化工作導則第一部分：標準的結構與編寫》闡述，一個標準出現篇幅過長、后續的內容相互關聯等情況的，可以將一項標準分成若干個單獨部分，或者標準化對象分為若干個特定方面，各個部分分別涉及其中的一個方面，并且能夠單獨使用的，也可以采用分部編制的方式。房地產估價數據標準的情況完全符合分部編制標準的要求。

如果可以分部編制標準，則研究團隊可以集中力量于標準的某一部分，縮小了研究范圍，在研究深度上可以更為深入。可以根據分部的內容，整合不同領域的專家，從而保證標準的編制質量。在局部問題上有分歧或難點，也不會影響其他部分的發布與實施。總之，分部編制更有利于標準編制的組織實施，有利于保證最終的標準質量，便于克服標準過于龐大等客觀因素阻礙，避免標準編制久拖不決的狀況。

三、運行管理

（一）管理主體

作為一個行業標準，可以是國務院有關行政主管部門來負責標準的管理工作，也可以是行業協會來負責。根據以往行業內兩個標準的運作來看，由行業協會作為管理主體更為妥當，也就是中國房地產估價師與房地產經紀人協會。中房協在其專業委員會中，就設置有標準專業委員會，近年來協會還增設了房地產信息化建設專業委員會。由于估價數據標準和信息化的建設發展結合更為密切，可以考慮由信息化建設專業委員會負責相應的研究、編制和管理事務。秘書處的信息技術部作為常設機構，可以率先進行相應部分的標準應用，并引導和指導標準在行業內的應用和普及。

（二）組織編制

由于行業內已有部分機構進行了相應的研究和標準編制，因此能以前期研究中較好成果為基礎，重新在全國范圍召集和組成標準編制團隊，采用分部編制的策略，逐步完成標準的完整編制。編制完成后，借助協會的力量，在更大的范圍內組織對標準的討論和意見征集，對標準進行完善或補充。最后提交政府標準化行政主管部門報批。

（三）運行實施

標準編制完成之后，推進應用和運行實施就成了標準管理主體的核心職責。由于房地產估價行業包括協會本身的信息化已有一定基礎，它們對數據標準已經具有了一定的需求。以上海城市房地產估價有限公司編制的《上海房地產估價數據標準》為例，該標準將房地產估價數據總體上分成了五大類：從業主體數據、業務數據、基礎數據、案例數據和參考數據。其中從業主體數據和協會的管理密切相關，包括全國協會和地方協會，可以在各級協會的信息系統中帶頭實施這部分數據標準。企業的信息化建設各有差異，標準的實施應以自愿為原則，在此基礎上，可以根據企業的業務特征和信息化水平的高低，建議和引導其對標準的實施，根據需要，部分或全部采用數據標準的內容。待時機成熟后，可以將數據標準的應用情況作為衡量估價企業信息化發展水平的依據，從而最終提升行業的信息化發展水平。

（四）更新維護

《中華人民共和國標準化法實施條例》第二十條規定：標準實施后，制定標準的部門應當根據科學技術的發展和經濟建設的需要適時進行復審。標準復審周期一般不超過五年。這里的復審可通俗地理解為更新維護，這是標準管理主體的又一重要職責。這不僅是法律法規的規定，更是由標準本身的時效性特征所決定的，最終目的是為了使標準滿足科學、準確的實用性要求。因此，協會主管部門可以利用其強大的組織力量，在日常運行實施過程中，特別注重對反饋信息的收集，甚至定期召開數據標準應用的研討會，確保標準可以被較好地更新和維護。

（作者單位：上海城市房地產估價有限公司）