我國保障房空置問題分析

楊銳 甄雅琴

摘要：保障房空置不僅造成資源浪費，而且影響后續住房保障政策的科學制定。 保障房空置是住房保障制度不完善和政策執行偏差導致的結果，住房保障體系不完善、選址偏僻、配套設施不完善、公共服務水平租售定價過高等造成保障房供需錯位，加之保障群體收入較少支付能力不足，導致空置加劇。 基于此，建議通過完善保障體系、科學規劃選址、提高公共服務水平、提高保障對象支付能力以及增加貨幣補貼來減少“空置”現象

關鍵詞：保障性住房；空置；建議

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）09-0047-01

“十二五”期間，隨著保障房實物供給的大規模增加，多地保障房出現“空置”、“房等人”的怪像，但廣大中低收入群體住房需求卻得不到滿足，保障房空置和需求者無房可住的矛盾突出。隨之帶來了一系列消極影響， 住房具有體積大、高值性、占用地面積廣等特點，出現大量空置問題，顯然會對土地資源、財政資源、住房資源以及其他公共基礎設施產生巨大浪費。

一、保障性住房空置的原因

1.住房保障制度不完善，尚未實現“應保盡?！?。我國住房保障制度實施較晚， 因缺乏實踐經驗，制度設計并不完善，現有住房保障體系銜接存在縫隙，致使部分目標群體的居住需求未得到滿足，未完全實現“應保盡保” 目前保障性住房存在定價過高的問題，超出了保障房對象的支付能力，致使 “棄購棄租”現象發生。

2.保障性住房選址偏僻，生活不便。當前政府對“土地財政”依賴，地段好的地方往往作為開發用地收取高額土地出讓金。保障性住房選址偏僻，存在著郊區化的趨勢。 保障性住房空間選址以政府為主導，缺乏公民參與，未能綜合考慮住房保障主體的意愿。選址偏僻增加了人們的通行時間和通行成本，中低收入者主要以公共交通作為日常出行工具，而保障性住房遠離市區公共交通線路單一、通達性。其次，保障性住房選址遠離市區 ，就業機會相對較少，中低收入群體普遍受教育程度低，就業面相對狹窄。因此降低了人們對保障房的滿意度，制約住房保障目標群體的購買或租賃意愿。

3.保障性住房配套設施不完善，公共服務水平低。首先，保障房由于開發建設時間短，配套設施不完善成為現實而嚴峻的問題。 即使有新建的配套設施，質量也參差不齊。中低收入家庭往往希望通過子女的教育來改變當前的生活狀態，為使子女受到良好教育，寧愿在學區附近租賃價格昂貴的商品房，而不愿居住在教育資源匱乏的保障房社區。

4.保障房定價偏高，超過保障對象的支付能力。當前的保障房定價模式沒有充分考慮保障對象的承受能力，以保障房主體的公租房租金定價為例，我國各地公租房租金定價主要遵循“保本微利”的原則，租金標準為市場租金的60%-90%，實際運行中保障對象對租金的認可度并不高。這違背了公租房建設的初衷，難以解決“夾心層”的住房問題。

二、解決保障性住房空置的對策

1.健全保障性住房準入機制，完善住房保障體系。一方面，適當降低準入標準，精簡申請程序。逐步取消戶籍限制，讓更多的保障房需求者“住有所居”，從而更穩定地工作和生活，為城市發展做出貢獻。同時，精簡申請程序，縮短申請周期，降低申請成本，提高申請者的申請意愿，吸引更多的流動人口進入保障房分配。另一方面，完善住房保障體系，將不同層次、不同收入水平的“夾心層”包含在保障范圍內，滿足“夾心層”住房需求。

2.科學規劃選址和布局。首先，商品房配建保障房，實現不同收入群體混合居住，防止中低收入群體聚集形成“貧民窟”激發社會矛盾，也有利于防止社會分化。 同時保障房應避免孤立選址，將其納入城市總體規劃。其次，保障房選址應注重公共交通的便利性，方便居住者的就業和生活，減少出行時間和出行成本。最重要的是，保障房選址要適當與工業用地相結合，中低收入群體普遍面臨著就業問題，保障房選址要適當與一些勞動密集型工業區相結合，在解決中低收入群體居住問題的同時促進就業。

3.多元參與提高公共服務水平。以政府為主導，發揮市場、社會公眾和非營利組織的作用，提高公共服務水平。保障房公共服務供給不應是政府單方面的責任， 應該引入競爭機制，鼓勵企業、非營利組織以及社會公眾積極參與，從而提高公共服務水平。完善周邊公共服務設施建設，向企業和社會融資，減輕政府財政壓力，形成多元參與的供給格局，注重人才引進，提高保障房社區人才儲備。

4.提高中低收入群體的住房支付能力。首先，針對中低收入群體的特點，為其提供就業培訓和再教育，使其掌握有用的職業技能，促進其再就業，提高他們的家庭收入。其次，擴大住房公積金的覆蓋面，設定合理靈活的住房公積金繳存率，提高對低收入群體賬戶的支持力度。放寬住房公積金的使用和貸款范圍，向保障房和低收入者延伸。最后，細分保障性人群制定不同類別的補貼方案，對住房可支付能力不足的家庭，增加租金補貼，提高其住房支付能力。

5.科學細分保障群體，實行不同額度的補貼。目前我國保障房實物供給已初具規模，為提高中低收入者的住房支付能力，應適當增加貨幣補貼。貨幣補貼較實物供給存在優勢，實物供給的運作和管理成本高，而貨幣補貼無需政府直接干預，提高了市場調控效率，降低了監督成本，并且提高了居民的購（租）房能力，從而滿足不同層次的居住需求。實行不同額度的租金補貼，對特困群體應實行全額租金補貼，對有一定支付能力的低收入家庭實行繳納的租金與實際承受能力之間的差額補貼。

保障性住房空置已成為客觀存在的現實問題，對保障性住房空置問題進行研究，一方面通過完善保障體系，科學規劃選址，另一方面通過提高支付能力，增加住房補貼等措施來減少“空置”數量，有利于最大限度地滿足人們對住房的基本需求，實現“住有所居”的目標。

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[4]周俊生，解決“保障房空置”，鑰匙在市場，[J]小康，2016（1），81

作者簡介：

1.楊銳（1990-），女，山西省長治市人，學生，管理學碩士，單位：山西財經大學，研究方向：住房制度。

2.甄雅琴（1993-），女，漢族，山西省大同市人，學生，管理學碩士，單位：山西財經大，研究方向：住房制度。