調控密集出手，樓市走向何方？

羅燕

一線城市限購后的溢出效應會造成部分二線城市房價大幅上漲，使它們也不得不陸續進入限購限貸的行列。

國慶假期前后，多個城市接連出臺樓市調控政策，為高燒的樓市念緊箍咒。僅9月30日至10月7日，便有北京、天津、蘇州、深圳、廣州、東莞等19個城市出臺限購限貸政策。

今年以來，南京、杭州、蘇州等城市已經幾度頒布調控政策。樓市限購限貸政策不斷升級，暴漲的房價會迎來降溫嗎？在經濟下行壓力及房地產泡沫等多重因素影響下，中國的樓市調控將何去何從？

限購政策頻出

“就差一天。”這個十一假期，丁勇（化名）過得比較煩，他本該在9月29日完成自己在北京所購二手房的網簽，但因有事耽擱了。節后再做網簽，他不得不多承擔5%的首付。

9月30日晚，北京發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，包括加大住宅用地供應力度，提高購房首付款比例。

政策的發布讓很多人感到突然，但更出乎意料的是，國慶假期期間，除北京外，天津、蘇州、南京、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、東莞、珠海、廈門、福州、南寧、惠州、共計18個城市也出臺了樓市調控政策。

這些政策都包含了限購、限貸等“殺手锏”。有的城市重啟限購，有的城市則在原有限購政策上再加碼，只是限購的方式及范圍各有特色。

天津也在9月30日晚出臺新政，要求在天津市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

深圳、廣州本市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭限購1套住房。深圳還進一步規定本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房。用假離婚換取購房資格的方式也不靈了。

蘇州在一個多月前出臺的“蘇十五條”基礎上再按暫停鍵，暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭售房，暫停對擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭售房。成都、合肥、武漢等地也都在部分區域實施限購。

限購政策一出，會直接減少購房人群。“玩了一圈回來發現自己沒有購房資格了。”在“黃金周”變“限購周”后，不少人感嘆。

差別化信貸

在這一波限購中，差別化住房信貸政策在各地都被強調。大多數地方提高了購買二套房的首付比例，北京甚至提高了購買首套房的首付比例。

北京規定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購買二套房，普通自住房首付款比例均不低于50%，非普通自住房首付款比例不低于70%。

“北京的首套房首付比例從2011年之前的20%，到限購限貸后的30%，到現在的35%，在大幅度提高。北京四環邊緣一套房子最低約300萬元，銀行評估價很難高于實際購買價的九成，加上稅費、中介費，現在進入北京樓市的起點資金將在150萬元以上。”房地產研究專家童大煥分析，北京的樓市新政在一定程度上會加大剛需族的購房壓力。“年輕人，尤其是父母給不了多少支持的白手起家的年輕人，在北京立足的門檻越來越高了。”

在首套房、二套房的首付方面，北京、深圳、合肥、蘇州4個城市推出了嚴格的“認房又認貸”，不只是看貸款是否結清，還看是否有過貸款記錄。

比如，合肥規定市區居民第一套房貸首付比例最低30%；有1套房或有1次房貸記錄的，最低首付比例40%；有1套房且有貸款未結清，最低首付比例50%；停止三套房貸款。深圳規定購房人無房但有住房貸款記錄的，首付款比例不低于50%；購房人有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，此輪調控重點打擊投機需求，抑制投資需求。不同城市的措施側重點不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。

樓市調控走向何方

這波樓市調控潮顯然還沒有結束。

東莞宣布自10月7日起開始實行新的樓市限購政策。據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，東莞出臺限購政策，是希望設置一道防火墻，防止深圳限購升級后，部分剛需購房者和炒房者轉移到東莞。

很多二線城市都面臨這樣的情況。一線城市限購后的溢出效應會造成部分二線城市房價大幅上漲，使它們也不得不陸續進入限購限貸的行列。

相對于“國幾條”這樣的全國性樓市調控，今年的這波調控潮是一城一策。業內人士認為，一城一策的精準化調控方式將是以后的樓市調控方向。

“一城一策是對的，樓市調控由當地政府來做，更貼近當地實際。但問題是很多地方政府與房地產商關系曖昧，實施起來會比較矛盾。怎么解決這個癥結，還有待探討。”我愛我家集團副總裁胡景暉說。

在這次大規模的樓市調控之后，房價的拐點要來了嗎？

“相信這一系列措施，對穩定熱點城市的房價、穩定社會預期，會發揮積極作用。”劉洪玉說。

胡景暉認為，房地產市場應該進入調整周期了，今年四季度一直到明年上半年，都會是降溫的趨勢。“房價已經連續18個月向好，又經歷兩次爆發，有效需求已經被耗盡了，再漲下去，購房者的錢從哪里來？”

但在短期的降溫后，房價會不會再次抬升？事實上，過去很多城市的房價在限購一段時間后出現大規模反彈。

“任何需求端的限制，都沒起到什么作用。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴《民生周刊》記者，“限購限貸政策都是短期、臨時性的應急政策，只會加重購房成本，對房地產市場的周期沒有作用。”

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，限購限貸的調控政策是“堵”，效果并不理想。樓市“供給側”改革的重點應該是“疏”，疏導人口流向，建設多個智慧型中小城市和衛星城鎮，對涌入大城市的人口進行疏導；疏導產業發展，增加中小城市就業機會，吸引人口在當地就業生活；疏導城市構造，尤其是疏導土地供應結構。在大型城市內，應增加居住用地供應，調減工業用地。

如果新供應的住宅用地還是“地王”頻出，地價居高不下，會推動房價上漲。“關鍵是地方政府要擺脫對土地財政的依賴，把住房保障做好。”李宇嘉強調。