京津冀地區(qū)收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系

任偉，陳立文

（1.河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津市300130；2.華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，河北唐山063000）

京津冀地區(qū)收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系

任偉1、2，陳立文1

（1.河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津市300130；2.華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，河北唐山063000）

京津冀各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展程度各異，研究京津冀地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入差距之間的關(guān)系不應(yīng)一概而論。基于對(duì)京津冀地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聚類分析，可按照房地產(chǎn)發(fā)展速度將京津冀地區(qū)的13個(gè)城市劃分為快速、穩(wěn)定、較慢三類。以北京、天津、唐山、石家莊為代表城市，選用代表收入差距的基尼系數(shù)和定基處理后的房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)變量構(gòu)建VAR模型，進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解分析，可得到針對(duì)各類地區(qū)的綜合分析結(jié)果。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距的相互關(guān)系因各地房地產(chǎn)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同而存在差異，如北京和天津地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距影響較大，而收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不明顯；石家莊房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較足，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的影響呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì)；唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距間表現(xiàn)出比較微弱的關(guān)系。在房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)程度方面，北京的貢獻(xiàn)率為70%，成為貢獻(xiàn)率最大的城市；唐山的貢獻(xiàn)率在60%左右，僅次于北京；天津的貢獻(xiàn)率為40%，但增長(zhǎng)速度較快；石家莊是房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距貢獻(xiàn)率最小的城市。在收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)方面，只有天津表現(xiàn)出較強(qiáng)的變化趨勢(shì)，貢獻(xiàn)率在30%左右，其他城市均穩(wěn)定維持在10%以下。

京津冀；收入差距；房地產(chǎn)價(jià)格；VAR模型

一、引言及文獻(xiàn)綜述

京津冀地區(qū)擁有1.1億人口和21.6萬(wàn)平方千米的土地，是我國(guó)規(guī)模最大的城市群。2014年，京津冀地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到33 185.67元，城市化水平61.1%，分別是全國(guó)平均水平的1.15倍和1.11倍。2015年4月30日，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》在中共中央政治局會(huì)議審議通過后，京津冀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)持續(xù)高速發(fā)展的階段。

不同于其他地區(qū)，京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的是貧富收入差距的不斷縮小。從衡量社會(huì)收入差距的基尼系數(shù)來(lái)看，2014年京津冀地區(qū)基尼系數(shù)達(dá)到0.2466，比上一年縮小了3.94%。根據(jù)傳統(tǒng)的靜態(tài)局部均衡理論，收入差距的擴(kuò)大會(huì)加速房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。然而，2014年京津冀地區(qū)商品房銷售面積達(dá)到8 773.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.72%，平均銷售價(jià)格為8 153.74元，同比增長(zhǎng)了15.95%。就京津冀地區(qū)整體而言，收入差距的縮小卻帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這種現(xiàn)象是否對(duì)傳統(tǒng)均衡理論的一種背離？

經(jīng)濟(jì)學(xué)中影響商品價(jià)格的基本因素可分為需求因素和供給因素，如收入、人口、預(yù)期、成本等。短期內(nèi)，商品價(jià)格的波動(dòng)主要受需求因素影響，因此收入作為影響需求的主要因素，也是影響商品價(jià)格的一個(gè)重要因素。根據(jù)凱恩斯提出的邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律，消費(fèi)者的支出是隨著收入的增加而遞減的，即當(dāng)收入較低時(shí)，消費(fèi)者的收入將全部用來(lái)滿足基本生存需求，而收入提高時(shí)，增加的收入中用于消費(fèi)的比例將會(huì)下降。就整個(gè)社會(huì)而言，隨著收入差距的擴(kuò)大，社會(huì)消費(fèi)占收入的比例將逐漸降低。然而，不同于一般商品，房地產(chǎn)是具有投資和消費(fèi)雙重屬性的商品，這種特質(zhì)使得房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距之間具有復(fù)雜的交互關(guān)系，即二者之間既可能存在正向關(guān)系，也可能存在負(fù)向關(guān)系。

喬克（Gyourko J）等［1］1993年提出，房地產(chǎn)價(jià)格的升高將促進(jìn)收入差距的加大。實(shí)證研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來(lái)了低收入群體實(shí)際收入水平的下降，而高收入群體的實(shí)際收入水平卻是緩慢增加的。這個(gè)觀點(diǎn)也得到了其他一些學(xué)者的支持。收入差距的擴(kuò)大會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，使得住房支付能力降低。同時(shí)，財(cái)富的集中與投資渠道的匱乏又使得房地產(chǎn)投資火爆，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

然而，馬特拉克（Matlack J K）等［2］對(duì)美國(guó)大都市1970—2000年的區(qū)域數(shù)據(jù)進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是導(dǎo)致收入差距擴(kuò)大的重要推手。不過，區(qū)域化的分析表明，收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響存在地區(qū)差異，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的區(qū)域，收入差距是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推手；而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的區(qū)域，收入差距是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的緩沖器。這一觀點(diǎn)在馬亞塔恩（M??tt?nen N）等［3］的研究中也得到了支持。他們基于美國(guó)六個(gè)都市區(qū)1998—2007年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，整體上收入差距的增加會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

有關(guān)收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的研究大體上持兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在正向相關(guān)關(guān)系；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在負(fù)向相關(guān)關(guān)系。不過，有關(guān)二者間動(dòng)態(tài)互動(dòng)關(guān)系與區(qū)域差異性的研究較少。由于京津冀區(qū)域各城市收入差距不同，對(duì)各城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響也各不相同，因此本文從收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)視角出發(fā)，基于京津冀地區(qū)13座城市的數(shù)據(jù)，按照房地產(chǎn)發(fā)展速度進(jìn)行聚類，選擇不同類別的成員作為代表，分別觀測(cè)收入差距變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響，并進(jìn)行比較分析。

二、收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格相互影響機(jī)理分析

（一）收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制

影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素主要是需求因素和供給因素，因此收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也主要通過需求和供給兩個(gè)方面進(jìn)行傳導(dǎo)。從需求因素看，收入差距通過改變居民的住房消費(fèi)傾向和住房支付能力來(lái)影響住房需求的變化。收入差距的擴(kuò)大會(huì)使社會(huì)財(cái)富集中到少數(shù)高收入群體手中，增強(qiáng)中高收入群體的住房支付能力，導(dǎo)致其對(duì)住房的需求增加，而低收入群體則在房地產(chǎn)價(jià)格高漲的現(xiàn)實(shí)中被擠出部分收入，導(dǎo)致實(shí)際上的住房支付能力下降，從而面臨繼續(xù)等待或放棄購(gòu)房的選擇。［4］從供給方面看，收入差距通過影響居民儲(chǔ)蓄率間接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的資金供給。根據(jù)凱恩斯的邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律，收入的增加將帶來(lái)儲(chǔ)蓄率的提高，而較高的儲(chǔ)蓄率將帶來(lái)較低的利率，降低房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本，推動(dòng)住房供給的增加。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的影響機(jī)制

住房具有投資品和消費(fèi)品的雙重屬性，住房?jī)r(jià)格的變化主要通過財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)來(lái)影響居民收入。首先，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)高收入家庭的財(cái)富增加效應(yīng)明顯。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格升高時(shí)，擁有多套房產(chǎn)的較高收入家庭財(cái)富值增加，實(shí)際支付能力增強(qiáng)，而中低收入家庭由于要滿足剛性住房需求而不得不額外增加住房消費(fèi)支出，財(cái)富積累速度減緩。［5］其次，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)低收入家庭消費(fèi)的擠出效應(yīng)更為明顯。在家庭可支配收入一定的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲將增加低收入家庭在基本住房需求上的消費(fèi)，擠出其在教育、醫(yī)療等其他方面的消費(fèi)，而教育、醫(yī)療支出的減少又不利于人力資本的提升，會(huì)進(jìn)一步阻礙其收入水平的提升。［6］

（三）京津冀地區(qū)收入差距和房地產(chǎn)價(jià)格分析

本文采用基尼系數(shù)來(lái)測(cè)量地區(qū)收入差距。基尼系數(shù)是個(gè)比例數(shù)值，介于0～1之間，是國(guó)際上用來(lái)綜合考查居民內(nèi)部收入分配差異狀況的一個(gè)重要分析指標(biāo)。本文采用下面的簡(jiǎn)易公式對(duì)基尼系數(shù)進(jìn)行計(jì)算：

其中，N代表總?cè)丝诎词杖敫叩团判蚍殖傻慕M數(shù)，wi表示累計(jì)收入比重。基尼系數(shù)在0.5以上，代表收入差距懸殊；在0.4～0.5之間，代表收入差距較大；在0.3～0.4之間，代表收入差距相對(duì)合理；在0.2～0.3之間，代表收入比較平均；低于0.2，代表收入絕對(duì)平均。［7］

由圖1可知，長(zhǎng)期來(lái)看，京津冀三地的基尼系數(shù)總體上處于下降趨勢(shì)，2014年三地的基尼系數(shù)處在0.24～0.25之間，意味著收入水平比較平均。分地區(qū)看，河北省的基尼系數(shù)變化最大，收入差距從2005年的相對(duì)合理趨向于2014年的比較平均；天津的基尼系數(shù)在2006年突破0.3后開始穩(wěn)定回落，收入變化速度僅次于河北；北京的基尼系數(shù)呈波動(dòng)性變化，于2007年和2011年分別兩次到達(dá)谷底后又短期回升，截至2014年達(dá)到0.2477。

圖2為進(jìn)行定基處理后的京津冀三地住宅商品房平均銷售價(jià)格的走勢(shì)。可以看出，近10年來(lái)，北京、天津、河北房地產(chǎn)價(jià)格均處于上漲趨勢(shì)，但上漲的速度與形態(tài)存在較大差別。北京市房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲速度最快，在2010年達(dá)到峰值后有過短暫回落，之后繼續(xù)穩(wěn)步攀升，到2013年房地產(chǎn)價(jià)格已然超越2010年，長(zhǎng)期看北京市房地產(chǎn)價(jià)格呈快速上漲趨勢(shì)；天津市房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲速度較慢，從2005—2014年的時(shí)間序列中可以看出，其2005—2007年和2008—2011年兩個(gè)階段均處于快速上漲時(shí)期，但在中間的2007—2008年和2011—2012年兩個(gè)階段又迅速回落，長(zhǎng)期看房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性變化趨勢(shì)較強(qiáng)；河北省房地產(chǎn)價(jià)格缺少波動(dòng)性，平均上漲速度介于北京和天津之間，自2011年與天津市房地產(chǎn)價(jià)格持平后迅速超越，之后也呈現(xiàn)出快速上升趨勢(shì)，長(zhǎng)期看河北省房地產(chǎn)價(jià)格呈穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)。

（四）京津冀地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類

由于京津冀三地在收入差距和房地產(chǎn)價(jià)格上存在較大的差異，如果以京津冀整體層面的數(shù)據(jù)研究收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，會(huì)平抑區(qū)域差異的影響，其結(jié)果難以真實(shí)反映各地區(qū)狀況。［8］因此，在研究收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系之前對(duì)京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，以京津冀地區(qū)的13個(gè)城市作為代表，對(duì)其進(jìn)行分類。

圖1　2005—2014年京津冀三地基尼系數(shù)走勢(shì)

圖2　定基處理后的京津冀三地住宅商品房平均銷售價(jià)格走勢(shì)

在指標(biāo)選取上，主要考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩大類因素：供給和需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋供給是房地產(chǎn)供給情況的反映，房屋銷售和居民收入是房地產(chǎn)需求情況的反映，將三級(jí)指標(biāo)確定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)x1、房地產(chǎn)本年完成投資額x2、住宅施工面積x3、住宅竣工面積x4、房屋銷售面積x5、房屋平均銷售價(jià)格x6和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入x7。具體指標(biāo)參見表1。

通過查閱2014年相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)年鑒收集數(shù)據(jù)，用SPSS21軟件進(jìn)行聚類分析，得到一個(gè)合適的分類結(jié)果，具體見表2。

根據(jù)分類的情況，京津冀地區(qū)的13個(gè)城市按照房地產(chǎn)發(fā)展速度可以分為快速、穩(wěn)定、較慢三個(gè)類型。其中，北京屬于快速發(fā)展類型，天津、唐山、廊坊屬于穩(wěn)定發(fā)展類型，石家莊、承德、張家口、秦皇島、保定、滄州、衡水、邢臺(tái)、邯鄲屬于較慢發(fā)展類型。本文選取北京、天津、唐山和石家莊作為代表，分析和觀測(cè)收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，并對(duì)四個(gè)城市間的異同進(jìn)行比較分析。

表1　京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)分類指標(biāo)體系

表2　京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)分類結(jié)果

三、收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格相互影響的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)選取與模型設(shè)定

本文選取北京、天津、唐山、石家莊四個(gè)城市1999—2014年的數(shù)據(jù)來(lái)研究收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。數(shù)據(jù)來(lái)源為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和各城市統(tǒng)計(jì)年鑒，數(shù)據(jù)處理使用的軟件為Eviews8.0。

（二）建立VAR模型

為研究收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互關(guān)系，本文選取了向量自回歸模型（Vector Auto-regression Model，VAR）。VAR模型用來(lái)估計(jì)聯(lián)合內(nèi)生變量的動(dòng)態(tài)關(guān)系，不帶有任何事先約束條件，因此無(wú)需對(duì)變量進(jìn)行先驗(yàn)性約束。本文的VAR模型變量包括房地產(chǎn)價(jià)格P和基尼系數(shù)G。房地產(chǎn)價(jià)格用住宅商品房平均銷售價(jià)格表示，基尼系數(shù)用上文提到的簡(jiǎn)易公式計(jì)算得到。

利用赤池信息準(zhǔn)則（SCI）等相關(guān)判定方法，選擇模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為2，在保障自由度的情況下也能有效解釋模型。

式中α、β、ε分別是價(jià)格的系數(shù)、基尼系數(shù)的系數(shù)及隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。兩個(gè)模型的擬合優(yōu)度均達(dá)到了0.97。為更好地證明模型的整體效果，將進(jìn)行單位根檢驗(yàn)、平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)。

（三）檢驗(yàn)

1.單位根檢驗(yàn)。為避免偽回歸，在建立VAR模型之前需要對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)定基后的住宅商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)時(shí)，所有檢驗(yàn)方法都接受“各截面成員序列有單位根”的原假設(shè)，在對(duì)基尼系數(shù)進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)時(shí)，除LLC檢驗(yàn)外，都接受“各截面成員序列有單位根”的原假設(shè)，即序列均不平穩(wěn)，需要進(jìn)行一階差分檢驗(yàn)。一階差分檢驗(yàn)結(jié)果表明，所有變量都拒絕了存在單位根的原假設(shè)，因此符合進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)的條件。對(duì)各變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)的結(jié)果參見表3。

2.協(xié)整檢驗(yàn)。由于所有變量都是一階單整的，需要對(duì)所有變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)變量是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。檢驗(yàn)結(jié)果參見表4。

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果中的*全部出現(xiàn)在“至少有一個(gè)協(xié)整向量”上，均拒絕“不存在協(xié)整關(guān)系”的原假設(shè)，表明四個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，符合建立VAR模型的條件。

3.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。為驗(yàn)證所建立的VAR模型是否穩(wěn)定，利用變量的AR根檢驗(yàn)得出模型中所有根的倒數(shù)都是小于1的，即P和G的特征根都落在單位圓內(nèi)，因此本文建立的VAR模型是平穩(wěn)的。

（四）脈沖響應(yīng)函數(shù)實(shí)證分析

脈沖響應(yīng)實(shí)證分析是通過基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊觀察基尼系數(shù)的變化情況，從而判斷收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)程度的反應(yīng)情況。

由圖3可以發(fā)現(xiàn)，北京的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)基尼系數(shù)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊響應(yīng)呈現(xiàn)出正向的變化，反應(yīng)程度在第四個(gè)階段達(dá)到最大，之后趨向緩和，長(zhǎng)期看北京市房地產(chǎn)價(jià)格在收入差距不斷擴(kuò)大的情況下略有下降，但下降趨勢(shì)不明顯；天津市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)基尼系數(shù)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊響應(yīng)也呈現(xiàn)出正向的變化，且整體變化程度比較穩(wěn)定，意味著長(zhǎng)期來(lái)看，隨著收入差距的擴(kuò)大，天津市房地產(chǎn)價(jià)格卻保持了一定程度的穩(wěn)定性；唐山市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)基尼系數(shù)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊響應(yīng)開始時(shí)呈現(xiàn)波動(dòng)性變化，在第二個(gè)階段達(dá)到峰值后趨向緩和，且整體呈正向變化，意味著長(zhǎng)期看唐山市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的響應(yīng)程度越來(lái)越弱；石家莊市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)基尼系數(shù)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊響應(yīng)呈現(xiàn)波動(dòng)性變化，反應(yīng)程度越來(lái)越大，整體呈正向變化，意味著長(zhǎng)期來(lái)看，石家莊市房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著收入差距的擴(kuò)大而不斷上漲。

表3　各變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

表4　約翰森（Johansen）檢驗(yàn)秩跡檢驗(yàn)結(jié)果

圖3　房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距擾動(dòng)的響應(yīng)

圖4　基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格擾動(dòng)的響應(yīng)

由圖4可見，北京的基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊開始時(shí)呈迅速下降趨勢(shì)，在第二個(gè)階段達(dá)到谷底后略有上升，之后趨于穩(wěn)定，意味著長(zhǎng)期來(lái)看，北京市收入差距隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升趨于穩(wěn)定；天津的基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊呈負(fù)向反應(yīng)，平穩(wěn)之前曾經(jīng)歷過略微上升后的回落，意味著長(zhǎng)期來(lái)看，天津市收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格的變化方向相反，且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的反應(yīng)程度比較平穩(wěn)；唐山的基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊在平穩(wěn)之前經(jīng)歷了快速下降階段，第三階段觸底后略有反彈，整體呈正向變化，意味著長(zhǎng)期來(lái)看，唐山市收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化程度反應(yīng)較弱；石家莊的基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊呈輕微波動(dòng)性變化，方向由正轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)，程度較小，意味著長(zhǎng)期來(lái)看，石家莊市收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格變化方向相反，受房地產(chǎn)價(jià)格影響程度較弱。

由此可見，在不同區(qū)域，房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距之間相互影響的程度不同。在房地產(chǎn)發(fā)展速度較快的北京，房地產(chǎn)價(jià)格受收入差距的影響大，并長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，但收入差距受房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小。在房地產(chǎn)發(fā)展速度較為穩(wěn)定的天津和唐山兩個(gè)地區(qū)，影響卻大不相同。天津的情況與北京相似，房地產(chǎn)價(jià)格受收入差距的影響較大，但程度次于北京，且長(zhǎng)期看比較穩(wěn)定，然而收入差距受房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為負(fù)，長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。唐山不同于北京和天津，長(zhǎng)期來(lái)看，其房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距相互影響的程度均比較微弱，二者間關(guān)系不明顯。然而，在房地產(chǎn)發(fā)展速度比較慢的石家莊地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格受收入差距影響的程度較大，且呈現(xiàn)出擴(kuò)大趨勢(shì)，但收入差距幾乎不受房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（五）方差分解分析

對(duì)四個(gè)地區(qū)兩個(gè)變量的脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互關(guān)系因地區(qū)發(fā)展程度的不同而不同。因此，接下來(lái)進(jìn)一步分析收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)程度以及房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)程度，所得結(jié)果參見圖5、圖6。

觀察四個(gè)地區(qū)收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)程度可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)發(fā)展速度較快的北京地區(qū)、房地產(chǎn)發(fā)展速度較為穩(wěn)定的唐山地區(qū)和房地產(chǎn)發(fā)展速度較為緩慢的石家莊地區(qū)，收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)率隨著時(shí)間的延長(zhǎng)變化較為微弱，一直保持在10%以下。但不同于上述三個(gè)地區(qū)，在房地產(chǎn)發(fā)展速度較為穩(wěn)定的天津地區(qū)，從第三期開始收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)率呈遞增趨勢(shì)，由7%上漲到了30%，成為收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)率最高的城市。

觀察四個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)率可以發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而逐漸上升。房地產(chǎn)發(fā)展速度較快的北京，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)率迅速上升，到第四期已經(jīng)達(dá)到60%左右，之后增幅放緩，最后接近70%，是變化程度和貢獻(xiàn)率最大的城市。房地產(chǎn)發(fā)展速度較為穩(wěn)定的天津和唐山兩個(gè)地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)率盡管大體趨勢(shì)都是上升的，但程度各有不同。天津的上升程度比較緩慢，隨著時(shí)間的推移，上升到40%左右，而唐山則先是迅速上升而后又緩慢下降，從初始的47%迅速上升到70%之后又緩慢下降到57%左右，波動(dòng)性較強(qiáng)，是房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距貢獻(xiàn)率較大的城市。房地產(chǎn)發(fā)展速度較為緩慢的石家莊，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)率成階段性上升趨勢(shì)，但上升程度較小，在第三期和第五期出現(xiàn)小型跳躍之后趨于穩(wěn)定，達(dá)到20%左右，成為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距貢獻(xiàn)率最小的城市。

四、結(jié)論

由于京津冀各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)發(fā)展程度各有差異，研究該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入差距之間的關(guān)系不能一概而論。通過對(duì)京津冀地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行聚類分析，可按照房地產(chǎn)發(fā)展速度將該地區(qū)劃分為快速、穩(wěn)定、較慢三類。選取北京、天津、唐山、石家莊作為代表城市，用代表收入差距的基尼系數(shù)和定基處理后的房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)變量構(gòu)建VAR模型，并進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解分析，對(duì)各類地區(qū)的綜合分析結(jié)果表明，收入差距與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系因地區(qū)而異。

如北京和天津地區(qū)，因其城市特性所帶來(lái)的住房需求的剛性和價(jià)格的平穩(wěn)上漲，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的影響較大，然而收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不明顯。石家莊作為河北省的省會(huì)，盡管其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于較慢階段，但該地區(qū)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較足，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的影響程度呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì)。唐山作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)定的城市之一，盡管其城市規(guī)模和流動(dòng)人口的住房需求均弱于石家莊，但其房地產(chǎn)價(jià)格與收入差距之間的關(guān)系并不像省會(huì)石家莊那樣明顯，表現(xiàn)出較微弱的關(guān)系。

圖5　收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的方差分解

圖6　房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的方差分解

方差分解結(jié)果表明，在房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距的貢獻(xiàn)程度方面：北京的貢獻(xiàn)率為70%，成為貢獻(xiàn)率最大的城市；房地產(chǎn)發(fā)展速度較為穩(wěn)定的天津和唐山兩個(gè)地區(qū)，其貢獻(xiàn)程度受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政策傾斜等影響，差別較大，唐山的貢獻(xiàn)率在60%左右（僅次于北京），天津的貢獻(xiàn)率為40%，但增長(zhǎng)速度較快；房地產(chǎn)發(fā)展速度較為緩慢的石家莊是房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)收入差距貢獻(xiàn)率最小的城市。在收入差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)方面，只有天津表現(xiàn)出了較強(qiáng)的變化趨勢(shì)，貢獻(xiàn)率在30%左右，其他城市均穩(wěn)定維持在10%以下。

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責(zé)任編輯：陳詩(shī)靜

The Interactive Relationship between Income Gap and Real Estate Price in Beijing，Tianjin and Hebei

REN Wei1，2and CHEN Li-wen1
（1.Hebei University of Technology TianJin300130，China；2.North China University of Science and Technology，TangShan，Hebei063000，China）

The economic and real estate development levels are different in different cities in Beijing，Tianjin and Hebei，so researches on the relationship between income gap and real estate price in this regions should not be treated as the same. According to the speed of real estate development，13 cities in Beijing，Tianjin and Hebei are divided into such three categories as fast，stable and slow development.The authors select Beijing，Tianjin，Tangshan and Shijiazhuang as representative cities，take the Gini coefficient and the fixed based price of real estate to build the VAR model，and analyze the impulse response.The results show that relations between real estate price and income gap will depend on the development speed of regional real estate markets and economic development.In Beijing and Tianjin，real estate price has greater impact on income gap，while income gap has little impact on real estate price；in Shijiazhuang，the impact of real estate price on income gap is increasing；and in Tangshan，there is only little relation between them.In terms of contribution of real estate price to income gap，the contribution of Beijing，Tangshanand Tianjin is 70%，60%，and 40%，respectively；and that of Shijiazhuang is the smallest.In terms of contribution of income gap to real estate price，only the contribution of Tianjin is around 30%，which demonstrates stronger trend of change；and the contribution of other cities are all below 10%，which are very stable.

Beijing，Tianjin and Hebei；income gap；house price；VAR model

F127

A

1007-8266（2016）10-0120-09

2016-07-31

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“符合中國(guó)國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系研究”（14BJY060）；河北省社會(huì)科學(xué)基金“基于住房支付能力的河北省保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)研究”（HB15GL107）、“河北省商品住宅質(zhì)量責(zé)任賠償問題研究”（HB15GL113）；河北省社會(huì)科學(xué)發(fā)展研究課題“河北省住房需求研究”（201603020232）

任偉（1981—），女，河北省唐山市人，華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師，河北工業(yè)大學(xué)管理科學(xué)與工程專業(yè)博士生，主要研究方向?yàn)樽》勘Ｕ希魂惲⑽模?964—），男，通訊作者，吉林省安圖縣人，博士，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榧夹g(shù)經(jīng)濟(jì)與投資決策、項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制、金融工程與風(fēng)險(xiǎn)管理、高等教育管理與教師發(fā)展。