新一輪樓市調控重拳出擊地王

謝逸楓

下半年房地產調控政策將會出現分化趨勢，即對三四線城市繼續去庫存，對一二線房價大漲的城市逐步收緊房貸政策，同時加強對地王現象的監管。

終于逼政府出手了，房企已經開始內心顫抖了。不是因為一兩個城市樓市調控收緊，也不是一兩個部委加強樓市調控，而是中央開始轉變態度了。關鍵是中央對樓市健康與資產泡沫的擔憂，已經到了忍無可忍程度，重拳出手不可避免。

這輪樓市調控的導火線就是2015年11月份以來到2016年7月份中國一二線熱點城市房價持續暴漲與爆發大規模地王潮，預計樓市調控時間會到2017年至2018年。最不可思議的是今年宏觀經濟增速放緩與下行壓力日益上升，中央不斷強調要去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板之時，房地產的穩定非常重要。商品房去庫存關系到經濟穩定、金融安全、地方城市建設、稅收收入等，按照庫存總體與局部都不樂觀，總的庫存全國偏高，尤其是商業地產。即使是一二線城市的商業地產庫存都存在一定的壓力，更不要說三四線城市了。

目前全國部分二線城市及三四線城市住宅與商業地產去庫存最困難，存在巨大的風險，不可不千方百計去庫存。而一線與部分二線城市去庫存效果最好，完全走出庫存困境，任務由去庫存轉變成補庫存，政策由放松轉向收緊，目標由補庫存轉變成控房價、控地王。此時，竟然會出現房價暴漲與地王頻現及投機投資瘋狂，這不是中央希望看見的，非常不符合目前的經濟形勢。一二線城市中除了深圳過早透支了漲幅開始出現調整外，其它地區的樓市上漲根本停不下來，上海在“330”調控新政后反而不斷涌現出“地王”，二線城市的南京、廈門、杭州、合肥也是爭先恐后。

地王頻現成為2016年房地產市場的一大特點。一是數量驚人，機構統計，上半年全國50個主要城市出現了200多宗“地王”，這些城市土地出讓金總額首次突破一萬億元。二是相對集中。這些地王主要集中在一線城市和部分二線城市。三是“面粉貴于面包”。不少地王的樓面價已超過在售樓盤價格，以至于不少開發商驚呼土地市場泡沫化嚴重。地王泡沫對樓市去庫存有害無益。一方面，開發商大多通過“加杠桿”方式拿地，財務成本較大，一旦樓市風向變化，將有資金鏈斷裂風險，嚴重者可能影響金融體系安全。另一方面，地價上漲迫使開發商主打售價更高的豪宅產品，在影響普通住宅供給結構的同時，還帶動相關區域房價“被豪宅化”，加速推動地價與房價上漲螺旋，催生房價泡沫。

此外，地王集中于一二線城市使得樓市“虹吸效應”進一步發酵，加劇了樓市區域分化格局，三四線城市庫存難以有效下降。目前，去庫存仍是樓市主要任務，不能忽視地王泡沫的負面干擾，需要進一步深化因城施策的差別調控。本輪樓市上漲既有“資產荒”格局下房地產投資價值驅使因素，更是貨幣信貸較寬松的“水漲船高”使然，居民在住房信貸領域“加杠桿”跡象明顯。去庫存不能簡單依賴加杠桿，這需要差別化調控的細化。居民部門的信貸收緊可能會從限購城市進一步擴展到熱點二線城市。此外，對開發商的資金運用也可能加以規范、限制，這從上市房企再融資資金不可用于拍地的傳聞可見一斑。

中央、地方、證監會、銀監會齊亮劍，直指泡沫、地王、房價。第一是中央調控定調，政治局罕見提及“抑制資產泡沫”。中央政治局7月26日召開會議稱，要全面落實去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的五大任務，其中重點提及要抑制資產泡沫。政治局會議提出“抑制資產泡沫”，這在過往的重要會議中被提出較為少見，這主要體現在當局對住房、土地價格、局部房價、地價泡沫的擔憂。

第二是證監會“釜底抽薪”，房企再融資不能用于拿地還貸。中央政治局會議提出抑制資產泡沫，各個職能部門的政策正從多角度著手。7月28日，證監會在之前的保薦機構專題培訓會上透露，上市公司再融資審核新增內容包括，不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。對于上市房企而言，通過公開發行和非公開發行進行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場低成本“補血”變得困難。

第三是銀監會出手，開發商拍地資金源頭減少。7月27日，有報道稱，《商業銀行理財業務監督管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）已經下發至各銀行，這個文件通過加強銀行風險管理，將直接影響開發商拿地資金的靈活性。7月28日，銀監會回應稱，目前處于內部研究論證和征求意見階段。《辦法》的最終目的就是為了抑制資產泡沫以及金融行業去杠桿。市場分析，《辦法》一旦實施，則會導致兩個問題：一是開發商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。今年上半年開發商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，如此一來，來自銀行資金的斷供，中小型開發商的資金成本變高，拿地或將不再瘋狂。

第四是地方限貸，多地傳出收緊風聲。一些城市已經開始收緊房貸了。先是有消息稱，深圳地區有部分銀行陸續收到通知，將首套房貸利率從此前的8.8折回調到9折。8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款。8月11日，南京發文規定，自8月12日起，將結清貸款再買二套房的首付比例從30%提升為35%，未結清貸款買二套房的首付比例從最低45%提升為不低于50%。8月11日，蘇州也發文規定，非本市戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅或社保繳納證明。已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，停止發放“三套”及以上住房貸款。

樓市下半年步入拐點？中央、地方、證監會、銀監會一一出手之后，下半年部分城市房地產可能步入調整。雖然全國很多樓市熱點城市紛紛從土地、金融、物價等層面出臺打壓政策，然而效果卻不甚明朗。深圳新房均價飆上6萬/m2、北京、上海眾多項目仍被瘋搶。地王頻出加產業政策收緊等現象，預示著部分城市本輪行業成交周期高點來臨。因此預計2016年下半年中國房地產市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，部分城市迎來供過于求狀態。下半年房地產調控政策將會出現分化趨勢，即對三四線城市繼續去庫存，對一二線房價大漲的城市逐步收緊房貸政策，如深圳、上海、北京、合肥、廈門、蘇州、南京等地，同時加強對國企拼地王現象的監管，土地市場將有望降溫。