限購令后以“公司”名義買房風險大

文/吳　楊

限購令后以“公司”名義買房風險大

文/吳楊

根據北京市通州區最新的限購政策，現在要想在通州區購買商住公寓基本只有兩種方式，第一就是有購房資質，北京當地人或連續繳納5年社保的外地人；第二種就是注冊公司，以公司的名義全款買房。第一種方式對于投資者以及大量外來購房者來說很難實現，于是很多人都會選擇第二種方式。

不僅僅是通州，隨著各地限購政策的啟動，很多土豪朋友們如果還要購買房屋，既不想寫別人的名字又不想走擦邊球，也會選擇以注冊公司的方式購買房屋。這種“曲線救國”的方法看似有能夠躲避政策的限制，但是其不僅交易成本高，而且交易風險也非常大。

【案例】2012年6月下旬，劉先生和李小姐簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及附件，雙方約定：李小姐將其名下位于北京市朝陽區的一處房屋出售給劉先生；房屋成交價格為1100萬元，定金為220萬元。在簽訂合同3個工作日內支付定金，2012年7月15日前，劉先生支付880萬元；逾期付款在7日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付逾期應付款萬分之五的違約金，并與實際支付應付款之日起7日內向李小姐支付違約金，合同繼續履行；逾期付款超過7日后，李小姐有權解除合同，劉先生應當自解除通知送達之日起7日內按照累計的逾期應付款的20%向李小姐支付違約金，并由李小姐退還全部已付款；李小姐應在2012年7月15日前將房屋交付給劉先生；合同履行過程中所有的稅費由劉先生承擔；同時，因李小姐和劉先生均了解劉先生可能存在購房資格的問題，所以合同中特別注明買房姓名可變更一次。

2012年6月30日，劉先生依約向李小姐支付了220萬元。后，因劉先生不符合《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》等規定的購房人資格條件，劉先生于是想通過以公司的名義買房的方法逃避限購政策，然后再將該房屋轉到自己的名下，于是劉先生、李小姐協商變更買房人為愛美公司，即李小姐與愛美公司簽訂了《存量房屋買賣合同》，在買受人處蓋有愛美公司的公章并由劉先生的簽字，雙方約定：李小姐將該房屋出售給愛美公司，建立了愛美房地產公司與李小姐之間的房屋買賣合同。同時簽訂《關于〈北京市存量房屋買賣合同〉的補充協議》約定：愛美公司以750萬元的價格購買李小姐的房屋，房內的設備、設施、裝修和廚房設備等共計350萬元不可分割的同時轉讓，合計1100萬元；其他條款不變。

后來愛美公司、劉先生得知假借公司名義買房違法且危害很大。首先，無論是否為普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優惠。其次，公司購房還得多交納房產稅和印花稅。以公司名義購房，房產就將被視為公司固定資產，需要每年列入財務報表計算折舊。要想將公司購房轉到個人名下，也必須通過轉售程序，交納相關稅費后辦理過戶手續。這不僅得再多交一次稅，而且依然得符合外地人連續5年的納稅證明或社保證明的購房條件。劉先生不可能接受1000多萬買下的住房，每年還要在物業費、供暖費之外還支付幾十萬元的各種稅費的沉重負擔，而且，公司如有對外負債，還會導致個人房產的損失。而公司的股東們也不愿意替個人背負一套住房而增加稅費開支。

于是愛美公司、劉先生就以下兩個理由：1.對稅收政策即房屋使用過程中和房屋再次過戶至劉先生名下所產生的稅費存在重大誤解；2.愛美公司的其他股東不同意劉先生借公司名義購房。要求撤銷劉先生與李小姐于2012年6月23日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及2012年7月11日簽訂的補充協議、劉先生以愛美公司名義與李小姐于2012年7月11日簽訂的《存量房屋買賣合同》。

【法官說法】本案的爭議焦點劉先生、愛美公司簽訂合同的行為是否構成重大誤解。所謂的合同的重大誤解是指合同訂立時，合同當事人對于合同中某重要因素主觀上錯誤認識而訂立合同，合同訂立后該合同會導致合同當事人權利義務顯失公平。本案中，愛美公司、劉先生主張重大誤解的理由是借名買房及稅費問題。

對于借名買房的問題。首先，愛美公司的性質是有限公司，劉先生作為愛美公司的法定代表人，對于公司財產與個人財產的區分應當明知，不應當存在主觀上認識錯誤的問題。其次，劉先生作為愛美公司的法定代表人，其應當知道愛美公司經營的決策程序，且公司股東是否同意，屬于公司內部經營決策的問題，不屬于本合同簽訂的重大誤解。

對于稅費問題。在房屋的買賣中，需要交納相應的稅費以及稅費率，國家有明確的規定，愛美公司、劉先生認為對稅費問題存在重大誤解的理由是不能成立的。另外，在雙方簽訂的合同中，對于房屋的性質、位置坐落、面積、價格等合同基本因素約定是明確的，愛美公司、劉先生對該房屋買賣的基本要素并沒有提出重大誤解，僅僅是對房屋買賣中的相關稅費提出異議，而稅費屬于國家規定并不屬于雙方約定，故稅費的問題不屬于訂立合同的重大誤解。

因此，不管是愛美公司還是劉先生簽訂合同的行為都是其真實的意思表示，不構成重大誤解。

【法官提示】對于想以出借公司名義買房，存在很多風險。首先，無論是普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優惠。其次，公司購房還得多繳納房產稅和印花稅。即使是以本人名義注冊的公司，要想把公司購房轉到個人名義下，也必須通過轉售程序，繳納相關稅費后辦理過戶手續。這不僅得再多繳一次稅，而且依然得符合外地人連續5年的納稅證明或社保證明的購房條件。再次，以公司名義購房，房產就將被視為公開固定資產，需要每年列入財務報表計算折舊。另外，一旦公司財務狀況出現問題，房產也有可能被抵押、變賣等來彌補欠債損失。

責任編輯/鄭潔