中國產業新城的探索之路

目前，新型城鎮化已成為推動我國區域協調發展的支撐，是未來中國經濟發展的重要支點。產業新城作為“雙創”載體和中國經濟升級轉型的引擎，圍繞“產業升級”和“城市升級”，將是推動我國經濟發展的重要增長極。當前，在我國產業轉型升級、供給側改革加速推進的大背景下，產業新城得以快速發展，優秀的產業新城運營商不斷脫穎而出。

近日，中國指數研究院開展了關于產業新城運營商的評價研究，并發布了《2016中國產業新城運營商評價研究報告》。該報告深入分析了新形勢下我國產業新城的內涵、范圍及特征，通過建立客觀、科學的行業評價體系標準，對選取的產業新城運營商進行全維度的客觀研究，綜合評價并優選產業新城運營商。希望該報告的發布在引導企業科學運營決策、促進產業新城運營持續健康發展的同時，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑒，同時也希望為各級政府在優選產業新城發展合作主體時提供更多參照，真正發揮優秀產業新城運營商對行業的標桿示范作用。

一、產業新城運營商評價結果及分析

1. 綜合實力評價結果

目前，我國涌現出一批勇于創新、不斷探索、扎實實踐的優秀產業新城運營商。從我們對全國產業新城運營商的評價結果來看，雖然國內運營商在產業發展和城市建設方面還存在著諸多不足，但仍有一批勇于創新、不斷探索并積極實踐的優秀企業脫穎而出（見表1）。

華夏幸福、張江高科和中新集團綜合實力突出，行業領軍地位凸顯。華夏幸福以其對區域布局的精準把控、創新高效的市場化運營模式以及產業發展與城市建設并行驅動的發展模式位列產業新城運營商綜合實力榜首；而擁有良好產業生態的張江高科轉型“科技投行”，并確立“時間合伙人”戰略定位，創新能力突出，產業發展能力領先；中新集團運營的蘇州工業園是中新集團產業發展和城市建設能力的成功示范，近幾年中新集團以“新型城鎮化綜合開發運營”為目標，積極實施“走出去”戰略，異地復制項目正在積極推進。

招商蛇口與招商地產進行整合，并順利實現上市，蛇口工業區的升級改造戰略搶眼，產業發展與城市建設能力不俗；億達中國具有完整的產業和產品定位，亦注重城市配套設施的建設，位居綜合實力前五位；泰達控股打造的天津經濟技術開發區產業形成集聚，對天津經濟貢獻度高，而且城市各類配套完善，城市建設能力突出；啟迪協信依托啟迪控股的品牌、園區經驗和協信的“產住商”硬件資源，市場競爭力得到極大提升，發展勢頭值得期待。天安數碼城有著豐富的園區開發與運營經驗，其能為園內企業提供全方面服務，并在園區營造良好的創新氛圍，產業發展能力出色；隨著借殼上市以及國企改革的推進，上海臨港產城一體化之路依然可期；中國宏泰定位于產業市鎮運營商，起步于廊坊，在龍河高新區深耕亦有十年之久，但對外擴張方面略顯保守，發展速度受到制約。

2. 產業發展能力分析

中國指數研究院通過對產業導入能力、產業培育能力、創新發展能力和經濟貢獻四個維度詳細對比了24家運營商的產業發展能力（見圖1）。研究發現，產業新城的產業打造是一項系統性的工程，需要運營商從定位、招商、產業鏈整合、運營服務等各環節發力，方能實現園區產業的良性循環。因此真正優秀的產業新城運營商在產業發展的各個環節都具備較高的均好性。

從評價結果來看，目前張江高科憑借杰出的產業導入、獨具特色的創新孵化能力，產業發展綜合實力強。中新集團背靠中、新兩國政府資源，產業導入能力突出，蘇州工業園成為全國首個開放創新綜合試驗區域，創新驅動力優勢明顯，產業發展能力同樣出色。華夏幸福憑借精準的產業定位和專業的招商水準，使固安工業園區的產業“從無至有”，再通過產業培育、嫁接創新資源，產業逐步做大做強，產業發展實力突出。招商蛇口善于把握產業升級態勢，擁有較強的產業敏銳度，并注重創新資源的引入，產業發展綜合實力強。天安數碼城擁有25年的產業運作經驗，其針對中小企業構建園區服務體系，打造的產業生態閉環，使其成為一座超級孵化器。另外，在評價過程中啟迪協信和清控科創兩家清華系背景企業創新資源豐沛，創新發展能力居于前列。

3. 城市建設能力分析

本次研究通過基礎設施、公共服務、人口集聚以及生活宜居性四個方面對于目前全國產業新城運營商的城市建設能力進行全面評判（見圖2）。目前，國內產業新城項目的城市建設水平較過去有明顯的提高，運營商對于園區建設及配套服務的重視程度明顯增強，但從實際的效果來看，城市功能的完善在現階段還無法促成“產”與“城”的充分融合，多數新城項目的人口聚集能力和職住平衡度依舊較低，產城融合目標的實現還需要產業與城市更加均衡的發展。

從評價結果來看，華夏幸福憑借高效的合作模式和資金優勢以及配套先行的城市建設理念，在新城基礎設施建設和生活配套建設上取得顯著成果，其城市建設能力在所有產業新城運營商中領先優勢突出。而中新集團則受益于早期與新加坡合作建設新城項目時學習到的城市建設經驗和基礎，并借助政府層面的扶持，在基礎設施建設和園區配套方面同樣成果顯著，城市建設能力也較為突出。億達中國作為市場化產業新城運營商的代表，憑借“官助民辦”的開發模式，在基礎建設與配套方面亦表現出色。

4. 企業經營能力分析

該研究從經營規模、盈利能力、融資能力、財務穩健四個方面考察產業新城運營商的經營能力（見圖3）。從評價結果來看，華夏幸福憑借領先的資產規模、營收規模及增速，企業經營能力居于前列。億達中國在大連深耕多年，近年來擴張步伐加快，營業收入穩定，企業經營能力領先。另外，張江高科具備推進科技孵化、股權投資的金融環境，向“科技投行”轉型成效明顯，目前股權投資收益顯著加大，資產負債率低，企業經營能力突出。

二、產業新城運營商發展趨勢

1. 模式創新，PPP等市場化運作模式有望進一步推廣

目前，我國PPP模式還處于探索階段，雖然略有成效但問題尚存。隨著我國政府部門風險共擔及立法意識的加強，未來社會化開發模式將逐步走向成熟，新的PPP開發也會廣泛介入城鎮化建設的各個領域，如軌道交通、智慧城市建設等，未來PPP開發模式有望得到進一步推廣。

2. 資源整合，建立要素流動通道，構建平臺與圈層

未來產業新城運營商將最大限度、開放性的整合優質資源，建立要素流動通道，搭建平臺，使各主體之間產業信息、產業資源更加頻繁的交互，形成互動循環的內生系統，實現各方利益最大化。

3. 輕重并舉，探索輕資產模式正在路上

對于產業新城運營商來說，項目的投資、開發、建設是其硬實力的表現，而品牌、服務和平臺才是未來需要強化的核心競爭力。預計未來，越來越多的產業新城運營商將從單純的土地和物業開發轉向開發、運營、服務并重，由重資產模式向輕重并舉轉型，這也更加符合產業新城運營商的“運營”本質。

4. 服務為王，收入來源日益多元化

業務轉型將成為運營商提升核心競爭力的重要方面，未來運營商將從產業增值服務、服務軟實力等方面入手，加大創新創業孵化服務、融資服務、股權投資等業務的拓展。隨著運營業務的精細化拓展，將不斷衍生新的增值服務，其收入來源將多元化，收入結構將更加平衡。

5. 縱橫捭闔，不同資源優勢企業強強聯合，實現“1+1>2”

產業新城的開發建設牽涉到土地整理、產業引導招商、產業培育、城市規劃、城市建設與運營等多個維度，而不同運營商所擅長的領域亦有差異，在開放的市場環境下，運營商之間各取所長，共享利益，共擔風險，方是上策。強強聯合將成為產業新城領域的趨勢之一。

6. 遠赴重洋，國內產業新城成功經驗將實現海外復制

中國經濟發展戰略逐步從“引進來”轉向“走出去”，產業新城開發及運營企業紛紛拓展國外市場需求，在“一帶一路”戰略的推動下，沿線國家存在較大的產業新城打造空間。未來我國產業新城運營商“走出去”的步伐將更加迫切。

三、結語

當前國內產業新城的發展尚處于起步階段，真正做到產與城完美融合的還在少數，如何將產業發展與城市建設有機結合起來并最終實現新城內產業、配套、人員等要素的良性互動，各運營商正砥礪探索。在中國新型城鎮化及產業升級的助推下，未來將會有越來越多的企業介入到產業新城的開發運營當中，通過不斷進行創新模式的探索，持續跨界整合資源，實現企業、政府、新城三方的價值最大化，推動區域經濟持續健康發展。