未來房地產市場何去何從

連平

一、房地產和宏觀經濟的關系

首先，房地產和中國目前宏觀經濟回暖的關系是比較密切的，盡管目前宏觀經濟運行還談不上開門紅，但是確實在很多方面出現了一些轉暖的跡象，包括投資、出口。其中，最大的亮點還是投資，固定資產在今年第一季度出現了反彈，這是最近幾年很少出現的。

2014年和2015年第一季度的投資，可以說是懸崖式的下跌，一個季度跌了好幾個百分點，但是2016年第一季度，投資卻出現了向上的態勢，雖然幅度不是很大，但是一改近3年來年初投資大幅度回落的態勢，應該引起高度重視。固定資產四大版塊包括房地產、基礎設施建設、制造業和其他，其他就包括了第三產業等。第三產業相對比較平穩，制造業第一季度的投資是回落的，所以只有基建和房地產是上升的。

但是，基建投資近幾年的第一季度基本上都是回升的，但是后面就跟不上了，有連續幾個季度的回落。今年也沒有例外，基建投資也是反彈。所以，基建投資還不足以影響整個固定資產投資的走勢，影響最大的，還是房地產。

去年底，房地產投資降到了1%，今年第一季度預期可能出現反彈，但是沒想到反彈的幅度比預期還要高，達到了6%多一點。因此，第一季度出現的回暖跡象，跟房地產投資出現明顯的反彈可以說是密切相關。

從歷年的整體經濟運行狀況來看，毫無疑問，中國的房地產問題很多，由于許多制度性的因素，需求被扭曲，供給方面也有許多制度性的因素，使得供給結構也遲遲得不到很好的調整。但是，房地產對宏觀經濟的影響，是客觀的事實，誰也抹殺不了。

二、當前房地產市場的整體供求關系

從現在來看，房地產過去長期以來整體上供不應求的局面已被改變，庫存壓力非常大。去庫存這個口號，是第一次提出來。問題是剛剛在第一季度提出來去庫存，幾個主要城市和少數二線城市的房價就開始出現大幅度的上升，或者說醞釀著還要進一步大幅度得上升。目前市場信號比較混亂，一邊說要去庫存，一邊說要控制房地產泡沫。

筆者認為，全國的形勢總體來說，還是供給大于需求，去庫存依然還是主基調。但是，個別城市的房價上升是由于當地的區域性市場供求關系的特點，可以通過相關政策，有針對性地進行調節。供給方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，即使出現一定程度的平衡，也是在政策強力打壓下形成的。所以，市場真正的作用在其中發揮的比較困難。

三、未來房地產市場的趨勢

從目前的成交來看，2016年可能是最近幾年中間成交量最大的一個時期，后面要繼續維持這么高的成交規模恐怕是有困難的。很多需求在第一季度被迅速地提前釋放出來，第二季度往往就跟不上了。因此，一線和部分二線城市在政策調控下成交明顯回落的可能性比較大。但是，成交回落不等于價格也回落，因為這些一線城市，還有一些二線城市，庫存已經捉襟見肘，如果不加大投資力度，未來整個供求關系還是處于一個偏緊的狀況，就會導致房價繼續上漲。所以在這種情況下，價格出現大幅度的回落幾乎是不可能的，可能會有一些波動或小幅度回落。

從成交趨勢來看，雖然不會出現新的“天量”，但也不會出現大幅度的急劇回落，因為一線和二線城市占的比重還是不高的，全國主要成交75%以上的面積還是在三線和四線城市。所以說，即使一線城市以及部分二線城市成交短期出現明顯的回落，但是由于全國的整個房地產市場政策還是比較寬松，支持的方面依然是主基調，故而不會出現急劇的持續回落。價格來說，政策是寬松的，金融是支持的，從整體目標來看，一二線城市受到一定控制調節以后，房價上漲會被控制住，或者說有一定程度的調整，但全國房價總體上會繼續回升。

房價高的地方，不見得就一定有很大的泡沫，房價低的地方，也不見得就沒有泡沫。很多三四線城市，房價不高，但人口已經在減少，本來房子造的就已經偏多，就肯定存在泡沫。所以，未來一段時間，整體成交會有一些波動，價格也會有一些波動，但是總體態勢會保持基本平穩。房價也同樣會呈現這樣一個特點，少數城市可能會受到調控，出現一些波動，但是總體趨勢還是會繼續向上的。今年第一季度有人說要崩盤了，房價會持續大幅度的下跌，可能會腰斬等，結果少數城市房價又起來了，給這些看空人士澆了一盆冷水。從目前的市場特點來看，一個是庫存總量很大，一個是差異化明顯。所以未來的運行周期，應該不會像過去那樣大起大落，可能會相對趨向一個平穩的狀態。至于出現房價大幅度的回落、腰斬，至少短期內不會有可能。