新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究

王少文 邵煒星

摘 要：新型城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)成為我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢，從傳統(tǒng)的GDP導(dǎo)向向創(chuàng)造就業(yè)與公共服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變，而在這種發(fā)展背景下，房地產(chǎn)發(fā)展方式也要隨之發(fā)生變化，以便能夠更好地適應(yīng)當前的城鎮(zhèn)化建設(shè)。文章主要對房地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下所面臨的機遇和挑戰(zhàn)進行了分析，并對現(xiàn)行背景下的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變進行了研究，以期能夠有效推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；發(fā)展模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）17-0029-02

新型城鎮(zhèn)化，是“以人為本”的城鎮(zhèn)化，是要堅持以創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理論為引領(lǐng)，不僅注重提高戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，更加注重提升人民幸福感。在新型城鎮(zhèn)化下，房地產(chǎn)將從拉動經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)變?yōu)楸３謬窠?jīng)濟、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定貢獻作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得新的發(fā)展，就應(yīng)該順應(yīng)新的發(fā)展形勢，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下不斷尋求就業(yè)機會和人居質(zhì)量并存的開發(fā)模式，與時俱進，從而不斷推動自身的持續(xù)健康發(fā)展，也能夠推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系。

1 新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的機遇和 挑戰(zhàn)

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的機遇

城鎮(zhèn)化已成為未來中國的發(fā)展的必然趨勢，到2030年，中國城鎮(zhèn)化率要達到70%，房地產(chǎn)企業(yè)將在新型城鎮(zhèn)化背景下迎來新的機遇，估計將有3億農(nóng)業(yè)人口向城市中的轉(zhuǎn)移，不僅能夠增加城市中住房需求的增長，而且隨著新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，都將極大地促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)其向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)變發(fā)展的進程，與之相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金時代”轉(zhuǎn)到“白銀時代”，其行業(yè)內(nèi)部發(fā)生著深刻變革，逼著房地產(chǎn)企業(yè)進行自我調(diào)整，在這一時期，如果能抓住時代的機遇，建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相匹配的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式，改變以前簡單粗放的經(jīng)營模式，學(xué)習(xí)先進的管理理念，整合優(yōu)勢資源，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)等方向發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

在新型城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不光面臨著機遇更面臨著挑戰(zhàn)，具體來說主要包括以下幾個方面：

一是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的低碳環(huán)保要求不斷提升。在國家提出的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃當中明確提出要建設(shè)綠色建筑，對綠色建筑認證標準進行完善，不斷加快綠色建筑建設(shè)，突出強調(diào)生態(tài)文明建設(shè)，將城市建設(shè)發(fā)展與生態(tài)文明建設(shè)相結(jié)合，而房地產(chǎn)企業(yè)作為高耗能的產(chǎn)業(yè)，是綠色建筑發(fā)展中的主要難題，當前我國綠色建筑技術(shù)開發(fā)和應(yīng)用還不足，房地產(chǎn)企業(yè)要想在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下贏得發(fā)展的出路就需要符合新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對于綠色建筑的要求，不斷加強對綠色節(jié)能建筑的開發(fā)；

二是在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中推翻了過去以土地城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)的發(fā)展模式，強調(diào)以人為本，將城市居民生活質(zhì)量和城市服務(wù)功能放在了城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要位置上，為城市居民提供就業(yè)、社會保障、教育和住房保障等多方面服務(wù)，不斷提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量。

在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也必須轉(zhuǎn)變過去以經(jīng)濟增長為主導(dǎo)的發(fā)展模式，從“人本”的角度去規(guī)劃各類地產(chǎn)，順應(yīng)當前的發(fā)展趨勢，不斷增強自身的服務(wù)意識，為客戶提供更加全面和人性化的產(chǎn)品服務(wù)，從而不斷滿足當前新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，推動自身企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變措施

2.1 低碳地產(chǎn)模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式耗能太高，這不符合當前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中對低碳環(huán)保的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)要在新時期贏得新的發(fā)展就需要轉(zhuǎn)變高耗能的發(fā)展模式，向低碳型地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，從建筑材料、施工建設(shè)、后期運營、設(shè)備制造等多個方面上入手降低二氧化碳的排放量，順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對于房地產(chǎn)發(fā)展走低碳環(huán)保路線的要求。

當前房地產(chǎn)市場中的服務(wù)和產(chǎn)品同質(zhì)化問題嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)在同類產(chǎn)品服務(wù)中只能通過降價來贏得市場份額，而低碳型發(fā)展模式則能夠有效增強房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展核心競爭力，增強房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)的價值，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利潤空間，因而房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)該注意結(jié)合自身情況向低碳型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

一方面要加強對低碳技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用，不斷吸取其他國家在低碳住宅建設(shè)方面的經(jīng)驗，加強對風(fēng)能、地?zé)帷⑻柲艿茸匀豢稍偕茉吹睦茫慕ㄖ牧虾徒Y(jié)構(gòu)上入手加強建筑結(jié)構(gòu)本身的低碳性能、建立恒溫、恒濕、恒氧等綠色建筑。另一方面要加強對低碳住宅的宣傳引導(dǎo)，讓消費者能夠提高對低碳住宅的接受能力，拉動消費者選擇低碳住宅的熱情，從而有效推動低碳地產(chǎn)的發(fā)展，增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

2.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著重要的支撐作用，在既強調(diào)居住質(zhì)量又強調(diào)就業(yè)機會的要求下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對于產(chǎn)業(yè)支撐的依賴，將房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)型方向發(fā)展，形成以產(chǎn)業(yè)為中心的包括生產(chǎn)、生活、工作等多種功能的城市發(fā)展空間，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為主要的開發(fā)載體，結(jié)合住宅和商業(yè)兩種功能，通過引入高端產(chǎn)業(yè)來支撐整個住宅區(qū)的發(fā)展。這樣的發(fā)展模式不僅能夠有效盤活地方上的經(jīng)濟，滿足地方政府發(fā)展經(jīng)濟的需求，同時還能夠緩解城市中居住和就業(yè)不平衡的問題，縮短城市居民上班的距離，緩解城市交通壓力，在凝聚產(chǎn)業(yè)的同時也是在凝聚城市人口，有利于解決市中心人口過于密集而郊區(qū)人口稀少的問題。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在發(fā)展過程中，一是要做好市場定位工作，加強產(chǎn)業(yè)型發(fā)展項目的籌劃工作。二是高端產(chǎn)業(yè)的引入需要大量的資金啟動，因而如何拓寬融資渠道，整合項目資源，有效吸引高端產(chǎn)業(yè)入住到園區(qū)當中是產(chǎn)業(yè)型發(fā)展模式成功與否的關(guān)鍵。三是要加強與政府之間的聯(lián)系，高端產(chǎn)業(yè)的引入對于房地產(chǎn)企業(yè)和地方經(jīng)濟發(fā)展都是有利的，因而企業(yè)應(yīng)該加強與政府之間的合作，讓政府能夠利用其政治資源優(yōu)勢來不斷完善園區(qū)當中的產(chǎn)業(yè)鏈，從而推動產(chǎn)業(yè)型模式的發(fā)展。

2.3 城市配套服務(wù)商模式

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，強調(diào)以人為本，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中也應(yīng)該加強自身服務(wù)產(chǎn)品方面的重視，不斷提升住宅物業(yè)產(chǎn)品服務(wù)的附加值，根據(jù)居民不同的生活需求來提供不同的配套服務(wù)，包括商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化、物流等等各個方面，這樣能夠有效解決傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式附加值低的問題，增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，同時這種配套服務(wù)還能夠增強對消費者的吸引力，消費者在配套服務(wù)當中能夠有效享受到快捷、方便舒適的生活，對這類小區(qū)的選擇熱情也會大大提升，拓展住宅小區(qū)中的消費市場，不斷推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

在這一模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將建設(shè)重點放在給客戶的公共服務(wù)上，按照服務(wù)半徑來對配套設(shè)施進行布局，并且企業(yè)要向這一模式發(fā)展需要不斷整合自身的資源，將相關(guān)配套的機構(gòu)和商戶引入其中，包括超級市場、菜市場、食堂、便利商店等等這些便民設(shè)施，這都需要企業(yè)提前進行規(guī)劃和整合。

2.4 智慧地產(chǎn)模式

黨的十八大明確提出建設(shè)智慧城市，而智慧城市的建設(shè)需要房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)智慧型地產(chǎn)社區(qū)，更好地為居民服務(wù)。通過智能技術(shù)的引入，實現(xiàn)人與自然和諧、人與社會和諧和人與人之間的和諧，而智慧型房地產(chǎn)在現(xiàn)代房產(chǎn)發(fā)展中主要具備以下三個特征，一是全覆蓋，二是全方位，三是全環(huán)節(jié)，爭取讓每個人都能夠得到住房照顧，兼顧多方利益，實現(xiàn)社會和諧的發(fā)展目標。

在房產(chǎn)建設(shè)的投資、房產(chǎn)分配和房產(chǎn)管理方面都實現(xiàn)智慧化，有效協(xié)調(diào)各方面的利益，保證公正公平，讓住戶能夠享受到可持續(xù)發(fā)展的管理體系，為住戶住房使用和監(jiān)管提供堅實后盾。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展此類房產(chǎn)發(fā)展模式時應(yīng)該將整合和協(xié)調(diào)關(guān)系作為發(fā)展的第一步，智慧型房產(chǎn)模式的實現(xiàn)并不是一日之功，而是需要依靠企業(yè)、政府和人民三方面的共同努力來完成。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)金融化

房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)需要投入大量的資金，因而資金鏈安全性對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說至關(guān)重要，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的資金主要依靠銀行信貸，融資渠道比較單一，隨著我國金融政策和金融市場的不斷變化，金融化房地產(chǎn)發(fā)展模式也隨之出現(xiàn)，這種發(fā)展模式是將房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈作為主要關(guān)注對象，不斷拓寬和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，從而實現(xiàn)多元化的融資模式，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供堅實的金融后盾，比如金融板塊、小股操盤模式、入股銀行、信托基金等多種融資方式的加入，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全得到很大程度的保障，對于銀行資金的依賴程度也隨之降低，有利于房地產(chǎn)企業(yè)今后的穩(wěn)定發(fā)展。

對于以金融為核心的房地產(chǎn)發(fā)展模式來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強與私募股權(quán)機構(gòu)之間的合作，通過創(chuàng)設(shè)私募基金來拓寬融資渠道。同時加強金融風(fēng)險防范和管理，建立風(fēng)險控制組織體系，采用科學(xué)的方法對投資進行控制，盡早排除金融風(fēng)險因素，并提前選擇好合適的推出途徑，將私募股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，以便能夠有效實現(xiàn)利潤分配，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全性。

3 結(jié) 語

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，我國的房地產(chǎn)發(fā)展面臨著機遇也面臨著挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極抓住新型城鎮(zhèn)化形勢下的發(fā)展機遇，改革傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，結(jié)合國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和自身企業(yè)發(fā)展情況，摸索出適合自己企業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)模式，與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求相統(tǒng)一，有集中開發(fā)模式向集成型開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，這樣才能不斷推動自身企業(yè)的發(fā)展，也能改變當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的困境。

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