土地的出讓方式對房地產(chǎn)價格影響解析

竇金野

【摘要】根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學的原理，土地估價方式是否科學，將直接反應在項目成本方面，最總決定房價。換而言之，房價和低價之間存在因果決定關系。本論文通過對土地出讓方式的概述，詳細解析了土地“招拍掛”制度對于房價以及地價的影響，最后分析了房價與地價之間的聯(lián)系。

【關鍵詞】土地出讓方式；招標；拍賣；掛牌；影響解析

1.土地出讓方式的概述

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)出讓方式主要分為協(xié)議出讓以及“招拍掛”制度。

協(xié)議出讓方式是在上世紀我國土地出讓制度的發(fā)展過程中產(chǎn)生，并且在當時的土地出讓中占據(jù)著重要的比重，促進了我國土地市場的交易份額的增加。

但是隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的協(xié)議出讓方式以無法滿足當前土地市場的交易頻率。為解決土地資源分配效率低下的問題，人們逐漸對土地使用招標，拍賣，掛牌的方式進行土地資源的合理分配。同時，使用“招拍掛”制度進行土地市場的土地資源分配，一定程度上降低了土地資源分配中存在的腐敗現(xiàn)象發(fā)生的頻率，并且能夠確保土地市場資源交易的正常運行。通過“招拍掛”制度可以較大程度地減少土地資源使用頻率的制約因素，同時能夠為房地產(chǎn)行業(yè)在社會中的發(fā)展起到促進作用，降低了城市消費者的使用風險。

通過“招拍掛”制度的實施，使土地市場的交易形式能夠更加多樣化，同時也是土地資源的交易價格更加透明化，使土地資源的價格能夠回到穩(wěn)定且真實的狀態(tài)，有利于防止惡性競爭的現(xiàn)象。“招拍掛”制度的出現(xiàn)，解決了協(xié)議出讓中部分官員通過手中的權利進行非法交易的問題，同時也降低了部分利用關系的開發(fā)商的經(jīng)濟利潤，從而增強國家土地資源的經(jīng)濟效益。

“招拍掛”制度對于土地資源交易階段的腐敗現(xiàn)象也起到了一定的制約，盡管開發(fā)商想要通過地方官員以最小的成本進行土地資源的獲得，但是在實際拍賣過程中，需要開發(fā)人員遵循拍賣的規(guī)章制度，公開公正的進行拍賣，從而獲取相應的土地資源。這就意味著，開發(fā)生只能通過提高建設項目的工程質(zhì)量來提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而提高了消費者房子的生產(chǎn)質(zhì)量。

2.土地的“招拍掛”對于房價的影響

通常情況下，房屋市場與土地資源市場之間存在著非常緊密的聯(lián)系。房屋價格和土地資源的價格也會隨著各自的起伏變化而使對方的價格出現(xiàn)動蕩。雖然在一定程度上，土地資源價格的增高對于房屋價格的影響幅度較小，但是房屋價格的提高勢必影響土地資源價格的提高。

就整體來說，土地資源價格的變化對于房屋價格的影響具有一定的長期性。假設城市樓盤的需求量長期不變，而土地資源的價格在逐年增長。這就意味著開發(fā)商的經(jīng)濟利益在逐年降低。而當房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益相對于社會平均利潤更低時，則會導致開發(fā)商逐漸將投資行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌?jīng)濟效益高的領域，造成因為沒有開發(fā)商使用土地資源而使土地資源的價格在逐漸降低。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商的數(shù)量減少，會導致城市房屋的供應量在逐年下降，最終導致房價增高。所以，土地資源的價格與房屋價格的變化對于社會經(jīng)濟的發(fā)展具有重大的影響。只有使兩者達到動態(tài)平衡，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.土地的“招拍掛”對于地價的影響

由于“招拍掛”制度的執(zhí)行對于土地資源的供求沒有造成影響，所以在進行土地資源的交易過程中，不存在交易人員因自身的優(yōu)勢而對土地資源的交易價格提高。通過“招拍掛”制度進行土地出讓方式的進行，可以將土地資源與交易資本有機的結(jié)合，加強土地資源交易的頻率。在土地資源出讓階段，使用“招拍掛”方式，可以讓社會人員對拍賣的整個過程進行監(jiān)督，并且可以避免暗箱操作的行為，保證交易過程能夠公開公正的進行。

此外，為解決土地資源在交易過程中競爭形勢較為單一的現(xiàn)象，可在交易過程中效仿市場機制，提高土地資源出讓時的競爭氛圍。“招拍掛”的出現(xiàn)，使政府可以根據(jù)土地資源市場的變化實時對土地資源的交易交割進行掌控。通過“招拍掛”制度，降低了地方使用權利對于土地資源的分配干預，有利于實現(xiàn)土地資源交易市場的穩(wěn)定運行，從而降低城市樓市價格動蕩的風險。同時也為國際市場基金向國內(nèi)市場的流入，并且在一定程度上加強了我國的市場經(jīng)濟與國際經(jīng)濟之間的聯(lián)系，促進了我國土地資源市場逐漸走向規(guī)范化，國際化。總之，房地產(chǎn)的價格需要根據(jù)消費者市場的需求來具體變動。

4.結(jié)束語

綜上所述，在當前階段進行土地資源的出讓過程中，使用“招拍掛”方式或者協(xié)議出讓方式，對于我國房屋價格的影響并不顯著。不管在土地資源出讓時使用何種競爭方式，影響房屋價格的主要因素是房地產(chǎn)行業(yè)的市場供應關系。但是使用“招拍掛”方式進行土地資源的競爭，使競爭過程更加公正以及透明化，有利于促進我國土地資源市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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