2015年深圳樓市現(xiàn)象分析

【摘要】深圳樓市在2015年經(jīng)歷了瘋狂的上漲，上漲的原因眾多，例如股市效應(yīng)，330新政影響，央行降息降準(zhǔn)，深圳地理環(huán)境等等，但樓市的快速上漲也引發(fā)了很多社會問題，也引申出了法律問題，例如房價(jià)快速上漲，讓賣房者逼退買房者，霸占其原有物業(yè)，公然違法房屋合同買賣的規(guī)定，造成人們對依法治國的疑惑。

【關(guān)鍵詞】深圳房價(jià)；房屋合同；2015股市與樓市

2015年即將過去，深圳樓市經(jīng)歷了一次瘋狂的升華，按照國家統(tǒng)計(jì)局十月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市的環(huán)比，同比，定基（2010年）指數(shù)分別上漲1.2%，39.9%，70.7%。其漲幅是70個(gè)城市之首，這種奇怪的升幅與現(xiàn)在的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行有些南轅北轍，并且同期還有一個(gè)深圳本地新聞“2015年11月7日深圳某樓盤6小時(shí)后‘日光，簽約合同60億”。不知道這個(gè)新聞給深圳樓市的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是否有一定的影響，但可以肯定的是深圳樓市在2015年有一個(gè)讓人意外的現(xiàn)象。

至于這個(gè)現(xiàn)象是怎么來的，為何深圳樓市可以獨(dú)領(lǐng)全國之首，筆者分析了其中的幾個(gè)觀點(diǎn)：

1.國內(nèi)A股市場給房地產(chǎn)注入了新的資金。2015年是股民們心情大起大落的一年，A股市市場在2014年末開始呈一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢，2015年1月5日A股的上證指數(shù)3258.63點(diǎn)一路漲到6月15日的5174.42點(diǎn)，漲幅達(dá)58.8%，這時(shí)候身邊不少朋友都已經(jīng)紛紛把手上的閑置資金都投入了股市，國內(nèi)的報(bào)紙，電視，電臺都是把頭條新聞給了股市行情報(bào)道，這種短時(shí)間的資金增值給股民帶來了意外的收益，有先見之明的股民會在股市“高位”抽離資金瘋狂買房來給自己作一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資—買房。自2007年至2008年的那一陣A股股市的瘋狂，部分投資性股民明白買房保值的重要性，所以在2015年有很好的股市收益后就投入到房地產(chǎn)市場，直接推高了深圳房價(jià)。

2.“330”新政的出臺給深圳樓市在政策上的松綁，帶來了改善性需求的增加，間接推高深圳房價(jià)。“330”新政給購房者一個(gè)買房成本的下調(diào)，購房成本的下降自然誘導(dǎo)部分購房者積極去更換更大的房屋，尤其刺激了二手房市場的交易量，二手房價(jià)交易量上升，勢必會導(dǎo)致深圳房價(jià)的整體上漲趨勢，加上股市的財(cái)富效應(yīng)，就更加促進(jìn)深圳整個(gè)樓市的價(jià)格推高。

3.中央銀行的多次降息降準(zhǔn)，寬松的貨幣環(huán)境或多或少給樓市帶來了充裕的資金，尤其是央行降息，對深圳樓市也是一個(gè)購房成本下調(diào)的一個(gè)誘因。其實(shí)降息降準(zhǔn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響比一般購房者要大得多，讓房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)充裕的資金與較低的融資成本，較低的還債利率，更低的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，更積極在深圳開發(fā)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商更看好未來深圳房價(jià)的走勢，間接與潛在推高房價(jià)。

4.深圳地理環(huán)境與人才需求市場，這個(gè)是社會與環(huán)境因素影響整個(gè)深圳房價(jià)，深圳的地理位置與國內(nèi)其他城市不相同就是緊鄰香港，也造就了大批跨境上學(xué)上班的一群特殊人群。尤其是鄰近口岸的樓盤，價(jià)格一直是穩(wěn)定上揚(yáng)，因?yàn)椴怀顩]有購房者，甚至還一房難求。跨境兒童的家庭更是為下一代免于舟車勞頓的疲憊更愿意大撒金錢在深圳購房。還有一個(gè)就是香港房價(jià)的高昂也讓香港人到深圳置業(yè)與養(yǎng)老，尤其是選擇地鐵沿線的開發(fā)樓盤，更是受到香港人的關(guān)注，所以當(dāng)深圳地鐵線不斷拓展到關(guān)外例如龍華坂田，也就帶動了該地區(qū)的新房價(jià)格的上漲。深圳新聞“6小時(shí)內(nèi)‘日光”的現(xiàn)象就是發(fā)生在龍華的某樓盤，所以2015年龍華與坂田房價(jià)漲幅領(lǐng)先于深圳其他區(qū)域。

深圳房價(jià)的上漲是好是壞很難有一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，但是今年深圳發(fā)生了數(shù)起事件就特別引起筆者的注意，而且這種事件是以前深圳從來沒發(fā)生過的，二手房買賣之間發(fā)生的購者房與賣房單方面撕毀房產(chǎn)合同的事件。2015年7月份發(fā)生在坂田一房屋買賣，賣房者（原業(yè)主）因?yàn)榘炎约悍孔淤u給了一家庭，但賣房者自覺賣虧，因?yàn)樯钲诜績r(jià)的漲幅過高，導(dǎo)致其房子在三個(gè)月內(nèi)升值100萬，其賣房者（原業(yè)主）單方面霸占原有房屋逼退購房家庭，并且提出加價(jià)要求等單方面違反房屋買賣合同。

房屋買賣是應(yīng)該遵守合同原則，而合同的訂立與執(zhí)行是依照《合同法》規(guī)定來執(zhí)行，在我國大力推進(jìn)“依法治國”的原則下，更應(yīng)該嚴(yán)格依法執(zhí)行《合同法》的規(guī)定，而且訂立與執(zhí)行合同的雙方本就是按平等，自愿的原則來執(zhí)行合同。房屋買賣當(dāng)然也要按照《合同法》的規(guī)定來執(zhí)行。可惜的是在深圳這種房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)爆漲，某些唯利是圖的業(yè)主們，即使按照《合同法》的規(guī)定訂立房屋買賣合同，也收到了買房者的房款，但依舊單方面不自覺履行已簽訂的房屋買賣合同，公然違法，這個(gè)事件深深的打擊了深圳二手房市場的健康發(fā)展，而且如果這種情況蔓延到一手房買賣，它的危害性會更大，長遠(yuǎn)會破壞深圳的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

長遠(yuǎn)來說，控制房價(jià)過快增長才是最有效的手段，但是如何正確引導(dǎo)由于股市效應(yīng)帶來的瞬間巨大財(cái)富如何避免流入房地產(chǎn)市場是一個(gè)更深層問題，最起碼是要讓投資者明白國內(nèi)房價(jià)不是只升不跌的完美市場，尤其是深圳房價(jià)，但過去的20年間，深圳房價(jià)似乎就是一只瘋牛，不斷的沖破深圳市民購房的心理底線，即使到了2015年，龍華的新房都可以賣到4萬每平方米的價(jià)格，這種已經(jīng)是完全脫離了一般白領(lǐng)階層能夠承擔(dān)的住房開支，即使是首付也只能東拼西湊，還有那20到30年的房貸壓力。所以深圳房價(jià)可能是承受不了嚴(yán)重的下滑趨勢，因?yàn)槿绻娴南禄欠N經(jīng)濟(jì)連鎖效應(yīng)是影響到每個(gè)購房者。政府應(yīng)該多用一些經(jīng)濟(jì)杠桿去調(diào)整房價(jià)過快增長，尤其是壓抑空閑在市場上的游離資金。比如多建保障性住房與公租房，讓優(yōu)秀人才落戶。用財(cái)政政策與稅收政策減輕購房者的買房成本與供房成本，推出一些傾斜政策打擊房價(jià)過快增長的趨勢。這樣才能長遠(yuǎn)保障深圳房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 連平.筑底企穩(wěn)將是2015年樓市主題詞[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.1-2

作者簡介：

姓名：黃錦昌，男，出生年：1984年1月 ，漢，籍貫：廣東，工作單位：深圳市典漢濠建筑工程有限公司，學(xué)歷學(xué)位：大專，職稱：經(jīng)濟(jì)師.