以統計分析為基礎的房地產稅收優化分析

摘 要 城市化進程的加快，為房地產事業的發展注入了新的活力，房地產事業進入到了一個新的時期。在現階段的房地產行業中，稅收政策是房地產市場實現宏觀調控的重要手段，基于市場發展的需要，對房地產稅制進行改革是當前我國稅收制度調整優化的重要體現。這種優化調整可以對現有房地產稅收體系中的諸多問題起到解決防范作用，從而使整個房地產稅收區域公正合理。本文以統計分析為基礎，對當前房地產稅收體系的改革和優化進行了分析。

關鍵詞 統計分析 房地產稅后 改革優化

房地產稅收改革一直是政府關注的重要方面，它與人們的生活密切相關。現階段我國房地產稅收體系的運行還存在一系列需要改革完善的地方，如稅制結構不合理、稅費類型繁多以及稅租模糊不清等，這與現階段房地產市場的發展態勢是不相吻合的。因此，需要對房地產稅收進行時代性的改革和優化，這不僅僅是房地產市場調控的需要，更是我國稅收制度整體優化所不可缺少的重要部分。

一、房地產稅收體系現狀的描述性統計分析

（一）稅制結構不合理

現有的房地產稅收體系，稅制結構不合理有兩個方面，一是保有環節的稅負較輕，二是交易環節的稅負過重。我們以當前房地產市場五大專用稅種為例進行分析。保有環節的稅收收入在總的稅收比重有明顯變化，從20世紀90年代至近幾年，由88.72%直接下滑到28.27%；而交易環節的稅收比重則有所上升，從11.28%上升到了28.69%。對此，我們有理由說，要提高保有環節的稅收比重，并適當降低交易環節的比重。

（二）稅收種類繁多，交叉混亂

單單從現階段我國房地產市場的征收稅種來看，所需要征收的稅種類型就有10種，具體是耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、公司所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、營業稅以及附加的城建稅。而且這些稅種的收費也很高，至目前為止還沒有一個權威統一的具體數目，導致稅收的類型繁多，種類混淆模糊不清。因此，要進行房地產稅收體系改革，就需要協調統籌，一方面將改革重點放在稅種上，另一方面還要對具體稅種的收費進行明確整合。[1]

（三）稅租模糊不清，比例嚴重協調

土地出讓金是政府讓土地使用者一次性預交一定時間的土地租金，預交時間一般是50年或70年。以2009年為例，全國土地的實際出讓租金收入為15911億元左右，相當于是五大房地產稅收總收入的3.3倍。而在2010年，全國土地出讓成交的總價是2.7萬億元，是整個房地產稅收的大約4倍。再加上其他稅種的分析比較，可以看出房地產稅費租金是整個地方政府財政收入的重要支撐，“稅費租”的負擔過于嚴重。因此，要想大幅度促進保有環節稅收收入的提高，就必須重點對土地出讓金進行改革創新，實現并租入稅。

二、房地產稅收體系的優化改革分析

（一）房地產稅收體系改革的原則

首先，稅負要合理。針對當前“稅費租”負擔過于嚴重的現象，負擔不宜提高，需要保證在“正稅”的同時明晰稅租，減少稅費。這就需要對這些過于復雜的收費項目進行整理，對于不必要的項目要及時取消，可以進行合并的稅種也要合并統一，其余的則要進行規范化處理，以確保房地產市場稅費征收管理的公開透明。[2]

其次，結構的優化原則。現階段，由于房地產保有環節的稅收比重較低，所以需要適當提升保有環節的稅收，從而形成一個多個環節在內的，并且涵蓋多個稅種的房地產稅收體系，同時還要確保稅收結構的整體合理性。

（二）房地產稅收體系的優化

在房地產所征收的稅收種類中，有些是具有普遍征收特點的，如常見的房地產交易印花稅、房地產交易及出租營業稅、房地產交易及出租的企業所得稅和個人所得稅等，這些在改革時需要予以保留。還需要在對各項收費項目進行整合的基礎上，取消土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅以及城鎮土地使用稅這五個稅種。在開發環節要征收土地稅，在交易環節征收房產交易稅，保有環節則要征收房地產稅。根據當前形勢，新的三大房地產稅收也要劃定為地方稅，這樣可以避免改革中政府和地方之間的利益沖突。

首先，在開發環節，征收土地稅。對現行的耕地占用稅、土地使用權交易的契稅以及土地的增值稅進行合并，與此同時，還要對開發環節的收費項目進行清理和有機整合，征收土地稅，這樣就可以保證土地資源的高效利用，避免浪費。[3]在獲得土地使用權時，需要按照面積大小進行計量征收，從量計征的過程中，就需要重點把握多方面因素：一是土地類型。那些經濟價值較高的耕地、林地、草地以及山地等的價值要遠遠大于偏遠山區的土地。二是土地的地理位置。和城市的空間距離越短，則其利用價值就越高，反之則越低。三是土地使用年限。土地的使用年限越長，則稅率就越低，需要大力鼓勵土地的長期使用。從價計征時，可以通過對土地使用權的減少來獲得土地使用權的支付價格，進而將獲得的增值額作為征稅基礎。

其次，在交易環節，征收房產交易的“托賓稅”。從現階段我國的保障性住房狀況來看，它的主體是以經濟適用房為主的。以經濟適用房為分析對象，所完成的投資額占住宅完成投資額的比重從20世紀90年代的16.56%下滑到了近幾年的3.14%，發達國家在這方面則是至少在75%以上，遠遠超過了我國的現階段水平。這種差距的主要原因是建設資金的來源不足。對現行房地產交易的土地增值稅和契稅進行合并整理，征收房產交易的“托賓稅”，確保保障性住房建設資金的專用性。[4]

第三，保有環節，征收房地產稅。對現行的城鎮土地使用稅和房產稅進行合并整理，與此同時，還要對保有環節的各種收費項目進行清理整合，并把土地出讓金融入其中，征收房地產稅，這樣可以實現三個方面的良好效果。一是有利于房產持有成本的增加，以起到對房地產市場的調節和控制作用。二是對于地方稅的主體稅種來說，需要給地方政府提供一個穩定、合理的財政收入渠道。三是真正的財產稅最終作用是縮短貧富差距，推動社會發展的公平和諧。對于稅基來說，它是房地產的市場價值體現，強調的是一種現值。市場價值每隔兩年進行一次確定，第一年購買的房產可以依據其成交價格確定；而購買的二手房成交價格一般報價比較低，比較科學的方法是將其成交價格作為基礎，結合附近新房成交價格來合理調整。

三、結語

隨著當前城市化進程的加快，城市房地產事業取得了顯著的發展。房地產是與人們生活密切相關的重要民生行業，改革優化其稅收體系具有重要意義。從統計分析的角度來講，現階段我國的房地產稅收體系還存在一系列不足之處，需要監管部門做好相應的監督監管工作，并對稅收體系中的問題采取有效措施予以解決，確保稅收體系的科學合理，從而促進房地產事業的整體健康發展。

（作者單位為美國加州戴維斯分校）

[作者簡介：張淡寧（1995—），四川鹽亭人，管理經濟專業。]

參考文獻

[1] 劉明勛，鄧可斌.基于統計分析的房地產稅收體系優化研究[J].暨南學報（哲學社會科學版），2012，34（4）：108-114.

[2] 張玉紅.與房地產相關的稅收政策分析[J].商情，2013（30）：34.

[3] 郝愛博.我國房地產稅稅制優化及其稅收效應分析[D].北京交通大學，2015.

[4] 楊楠.房地產稅收調控政策研究[J].國有經濟評論，2013，5（2）：113-124.