物流地產類REITs價值新發現

馮京津

近日，國內第一單權益型物流資產支持專項計劃—“蘇寧云享專項計劃”成功發行，開啟了物流地產在國內類REITs領域里的先河。該計劃的成功發行豐富了目前市場及投資者所關注、投資的不動產金融產品類型，滿足了電商發展的需要，也將促進物流市場的快速發展。

物流地產熱潮惹國內外資本競相追逐

在當下“大數據”、“互聯網+”及電商飛速發展潮流的推動下，以“冷鏈物流”、“生鮮冷鏈”、“醫藥品倉儲物流”等高標或特殊倉庫市場將逐步取代傳統的“標準倉庫”，成為物流地產商的發展方向。隨著我國各大城市物流類土地供給的稀缺性，以及物流倉儲市場門檻的不斷提升，“高標倉庫”的價值優勢及潛力不斷被市場挖掘，成為國內、外資本競相追逐的投資新熱點。

“蘇寧云享專項計劃”引領市場

“蘇寧云享專項計劃”是以蘇寧云商集團股份有限公司所擁有的位于包頭、青島、南昌、成都、無錫及廣州六個重點城市中的高新區域成熟的物流園區為目標物業，區域交通便捷度較高?？偨ㄖ娣e為397227.35平方米。發行總規模為18.47億元，分別設立優先級、權益級兩級產品，以滿足投資者的不同風險偏好及預期收益需求。其中優先級發行規模為12億元，中誠信給予AAA的信用評級，發行利率4.0%；權益級發行規模為6.47億元，為投資型產品，不設預期收益率。

此次中信金石基金發行的“蘇寧云享專項計劃”無疑會助力蘇寧云商在國內物流地產領域進一步擴張，占據更高的市場份額。該計劃的成功發行也豐富了目前市場及投資者所關注、投資的不動產金融產品類型，滿足了電商發展的需要，也將促進物流市場的快速發展。

物流地產類REITs勢頭強勁

物流地產作為一種收益性物業，戴德梁行北中國區估價及顧問服務部董事及主管胡峰表示：“我們在評估過程主要關注物業品質、所處區位、所厘定租金、區域類似物業的租金、投資回報率及市場潛在供應；就本次蘇寧物流項目而言，其倉儲用房均屬目前國內高標物流倉儲類用房充分考慮其與類似物業的差異因素；同時，在確定物業貼現率時也充分調查活躍物流物業投資者如普洛斯（Global Logistic Properties）、嘉民集團（Goodman）等在國內市場上新建、租賃經營物流倉儲類物業所采用的回報率，并結合具體物業的區位、物業類型組合、租金收入以及租戶組合等因素綜合確定?！?/p>

對于REITs產品市場的發展前景，胡峰表示：“此次首單物流地產類REITs的成功發行，引起了市場積極地反響，展示了國內類REITs強勁的發展勢頭。希望堅持價值投資理念理性投資，在合理估值的基礎上審慎挑選標的資產，培育良性、可持續發展的中國REITs市場。戴德梁行在REITs領域已深耕多年，曾參與眾多國際、國內REITs、類REITs產品的估值、市場分析、物業狀況評價等工作。為金融機構、投資者提供了詳盡、可信、客觀的盡職調查報告。隨著國內REITs產品的不斷豐富，戴德梁行將繼續與金融機構深入合作，開拓國內REITs市場新領域，為更多的優質企業提供一流的專業估值及咨詢服務?！?/p>