私有出租房屋的社會主義改造
——以蘇州市為個案的考察

王玉貴

(蘇州大學　歷史學系，江蘇　蘇州　215123)

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·中國當代社會史研究·

私有出租房屋的社會主義改造
——以蘇州市為個案的考察

王玉貴

(蘇州大學歷史學系，江蘇蘇州215123)

私有出租房屋的社會主義改造是整個社會主義改造工作的重要組成部分。蘇州市的私租房改造于1956年初開始試點，1958年“大躍進”高潮中基本完成。20世紀60年代前中期城鄉社會主義教育運動發動后，房改逐步推向農村集鎮，且政治色彩日趨濃厚。“文革”爆發后，在發動“二次房改”的同時，還沖占和低價收購了大量下放戶的私有房屋。蘇州市私租房改造的基本方面應予充分肯定，但也遺留了諸如自住與改造劃留不清、私自降低起改點等問題。到20世紀90年代初，房改遺留問題基本得到解決。

私有出租住房；社會主義改造；私租房改造

隨著社會主義改造高潮的到來，蘇州地區從1956年初起，開始對非工商業用途的私有出租居住用房屋進行社會主義改造(以下簡稱“私租房改造”)。在此前后，廠(場、店)房、倉庫、貨棧等房屋已在“社會主義高潮”中作為生產資料而被改造了。作為整體社會主義改造的一部分的私租房改造，對城市經濟社會的影響是長久而深遠的。認真總結其中的經驗教訓，對于做好當今中國的房地產工作不無裨益。

一、私有出租房屋改造問題的提出

長期以來，特別民國以來，作為宜居城市的蘇州市一直是上海、南京乃至全國各地的工商名流、達官貴人、退隱人士等置產興業、閑暇小住或安度晚年的理想之地，多余的房屋則用于出租。

據1955年11月調查，蘇州市城區共有房屋317259間，私有219462間，占69.17%。在私有房屋業主中，資本家占25.07%，地主占13.61%，職工占20.21%，自由職業者占4.58%，小商小販占6.88%，獨立勞動者占4.62%，農民占2.14%，城市貧民占1.82%，合營企業占4.93%，私立學校、診所占0.16%，舊社團、教堂、廟宇、祠堂、義莊占4.64%，舊官吏、舊軍人、家庭婦女等占11.33%，其中資本家、地主所占房屋的質量最好，出租的數量和比例也最高。全市共有私人出租房109116間，占房屋總數的34.39%、私房總數的49.71%，其中資本家、地主占出租戶的52.5%，面積占68.71%。

1952年10月后，為規范對私有出租房屋的管理，蘇州市宣布取締原先的私營大來房地產公司，成立房地產交易所，打擊掮客活動，逐步開展訂立租賃契約、評估租金、修繕危房等工作，規定國家機關、國營公司承租房屋必須通過交易所，房主和房客之間為解決租金高低而產生的矛盾，也會請求交易所進行干預。1955年，市房管部門在盤門外等工人聚居的高租區設立臨時辦事處，重新評估租金。隨后在各區設立辦公地點，在積累經驗的基礎上，參照機關干部宿舍的租金標準，對不合理租金進行調整，并采用房主自修、主修客助、拆大改小、拆樓改平、以料抵工等辦法對危房進行修繕，僅白塔居委會通過上述辦法就修理了191處、987間危房*⑤《蘇州市房地產管理工作情況綜合資料》(原件未標注時間，應為1957年)，蘇州市檔案館館藏檔案資料，檔號：C23-1-1957/58-9。本文所引檔案資料均藏蘇州市檔案館，以下不再一一說明。。

盡管如此，房屋私有現象的普遍存在仍無法滿足經濟社會較快發展的需要，主要表現在：

首先，由于經濟社會的快速發展，加上黨政機關、國有或集體企業的擴大或增加，人民群眾改善居住條件的需求等，致使房屋需求量急劇上升，特別是工商企業、機關、學校集中的地方，房屋更感缺乏。據1956年10月統計，蘇州全市有136個單位急需6451間房屋、2.4萬多名職工急需5400多間房屋進行調配，但大部分私人占有的房屋不同程度地存在著分散經營、自由租賃、使用不合理、有房不租等情況，房屋供求方面的矛盾日趨突出。

其次，由于房齡長、修繕不及時，全市在1953—1956年間共倒塌與拆除危房3500多間，還有8000多間存在嚴重危險，時刻威脅著人民群眾的生命財產安全。僅1956年夏的一次強臺風，一晝夜間就有1042處房屋倒塌、傷亡74人，3825戶被迫搬遷*④⑥蘇州市人民委員會：《關于對私人出租房屋進行社會主義改造的方案》，1956年10月23日，C23-1-1956-8。。整個夏秋期間，全市8000多間危房中，因收不到房租，或業主不在蘇州，無力或不愿修理，有上百間坍塌*《房屋改造座談會(記錄)》，1957年1月5日，B2-3-1956-23。，進一步加劇了原本就已較為緊張的住房供需矛盾。

再次，房租高低不一，對一些房客生活質量的提高產生明顯的消極影響。據1956年10月對143處大中型房屋以及觀西、道前、人民橋、婁門、倉北等5個居委會1494戶房客房租負擔的調查，有40.4%的房客每月房租占其收入的5—10%，31.1%的房客占10—20%，9.3%的房客占20%以上④。另據1956年2月對93戶房主的調查，有33.9%的房主依靠房租為生，20.9%房主以租金補貼生活，房主用于修繕的費用平均只占租金的16.61%，僅及公房的40%。這顯然不利于將私有房屋業主盡快改造成為自食其力的勞動者。在租金形式、房屋維修、轉租等方面也頻繁發生房主和房客之間的矛盾。1955年，民房租賃糾紛占全部民事糾紛案件的40%⑤。

此外，因不少房主住在外地，引起管理不便；租賃糾紛多，收租困難；有的無力維修；有的認為剝削可恥，一些私房業主主動要求進行改造⑥。

不僅如此，在社會主義改造基本完成后，生產資料的公有制即全民所有制和集體所有制已成為國家的基本所有制形態。在這種情況下，私有出租房屋的大量存在，不僅無法在全社會盡快且徹底地消滅剝削制度，而且還會引起作為生產資料一部分的私有出租房屋已被改造的房主的不滿。在計劃經濟已成為經濟管理和運行的主要方式后，私有出租房屋的普遍存在，必然會影響和沖擊經濟計劃的實施效果。同時，對私有出租房屋進行社會主義改造，也是為了進一步消滅地主、富農和資本家等剝削階級所賴以生存的經濟基礎。“大躍進”運動發動后，對私有出租房屋的改造則被看成是“全面地完成在經濟戰線上的社會主義革命，大力支援工農業生產大躍進以及逐步改善人民居住條件”的“一項重要的政治任務”*平江區私房改造辦公室印發：《召開房主會議的講話材料》，1958年5月30日，E2-3-1959-50。。

所有這些，都對蘇州市盡快開展私有出租房屋的社會主義改造提出了要求。

二、私有出租房屋改造工作的啟動和完成

1956年1月，中共中央在批轉中央書記處第二辦公室《關于目前城市私有房屋基本情況匯報及進行社會主義改造的意見》時，決定比照對資本主義工商業改造的原則，即“對城市私人房屋通過采用國家經租、公私合營等方式，對城市房屋占有者用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制；同時對依靠房租作為全部或主要生活來源的房東和二房東，進行逐步的教育和改造，使他們由剝削者改造成為自食其力的勞動者。”批示還指出：“爭取在一兩年內完成這一任務，是完全可以做到的。”*《中共中央批轉中央書記處第二辦公室〈關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見的指示〉》，1956年1月18日，中央檔案館、中共中央文獻研究室編：《中共中央文件選集》第22冊，人民出版社2013年版，第99、100頁。接著召開的中央房產會議提出，要在一二年內完成對城市私有房屋的社會主義改造。蘇州市的大規模私房改造就是在這一背景下開始的。

(一)1956年：積累經驗、制定并完善相關政策

蘇州市的私租房改造于1956年初正式啟動，當年的改造共分3批進行。

1、第一批改造：房改試點

第一批改造具有試點的性質，為房改的全面推廣和制定相關政策積累經驗。為做好改造工作，根據中央有關部門制定的調查提綱，蘇州市于1956年初組織了800名居民積極分子，普查了全市所有房屋的占有、使用、租金、建筑年代等情況，隨后進行歸戶整理、分類統計，基本弄清了全市房主戶數、占有者成份、占有面積及使用等情況，并著手制訂改造規劃。2月，市房管部門組織8名干部，對商業繁華的觀前地區93戶私房業主所占有的134處房屋進行了重點調查，弄清了這些房主的政治、經濟、家庭、思想和房屋好壞、產權來源、共有分有及租賃關系等情況，以及一般房主所存在的租金分配、經營管理、依靠為生和房屋破舊不修、租賃關系不正常、租金高低不一、私房內部存在的押租、裝修、欠租等問題。

在對93戶調查材料和各戶租金分配情況反復排隊以及與外地交流后，先后對改造規劃做了5次修改，到4月基本確定。期間，曾召集觀前中心地區房主、房客、二房東、代理人等參加的座談會。經過啟發教育，一般房主都承認房屋私有確實存在許多不合理情況，需要改造，60多戶因社會主義改造高潮的推動、子女的影響、房屋破舊無力修理、管理困難等，當場打了改造申請，其中10多人還向正在召開的市一屆人大三次會議遞交了申請報告。經過繼續做工作，至人代會結束時，共收到100多份要求改造的申請報告。按市房管局擬定的方案，首批確定改造140多戶(實際進行改造的112戶)，在積累經驗后報市人民委員會備案*《(房改)座談會(記錄)》，參見《房改座談會(記錄整理稿)》，1956年12月30日，B2-3-1956-23；蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。。其中3人在請愿書中，要求實行“四馬分肥”*《有關本市房屋改造問題座談會(記錄)》，1956年7月23日，B2-3-1956-23。。市一屆人大三次會議作出了立即進行房改的決議。

在此期間，市房管部門還選擇了63戶重點戶，召開了9次大小不一的座談會，以統一思想。隨后，又針對房主普遍關心的改造后收益、人事安排和自住房劃留等問題，召開了8次范圍較大的座談會，進行過渡時期總路線教育，透露改造意圖，使其明白有關政策，認識到進行房改是大勢所趨，鼓勵其接受改造，消除思想顧慮，并培養積極分子，以影響和帶動其他房主*蘇州市房地產管理局：《私房改造中房主思想動態與政治斗爭的情況》，1958年1月16日，C23-2-1958-34。。

6月15日，蘇州市的房屋改造計劃經市委初步批準，房管部門正式開始對觀前區申請改造房主和93戶重點對象進行房改試點，到8月30日基本結束。改造中，房管部門自下而上地征求房主意見，和房主一起就改造范圍、形式、租金分配、人事安排等進行協商和研究，不斷核實和修改房改計劃，發現并培養骨干，然后推向一般，弄通房主思想，貫徹政策，使其自愿提出改造申請。試點結束時，在首次批準112戶的房改申請后，又有487戶房主提交了房改申請書*⑦《蘇州市房地產管理工作情況綜合資料》(原件未標注時間，應為1957年)，C23-1-1957/58-9。。到12月，提交改造申請的私房業主增加到1011戶*蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。。

試點工作分3個階段進行：第一階段是調查摸底、排隊內定(房改對象)。第二階段是確定與貫徹政策，使房主自愿接受改造的主要環節。一面繼續了解情況、核定政策，一面教育、改造房主，使其自愿接受改造。具體又分兩步：第一步，將房主按階級成份、政治面貌和社會地位，分為國家工作人員(高級知識分子、醫務人員等)、官僚地主、無業房主、中小資本家及統戰對象4個類型，代理人分為是否依靠房租為生兩類，由市房管部門和市委統戰部門分別召開座談會，并在調查、核實情況的基礎上，考驗已有并發現新的積極分子。第二步，訓練積極分子，核對規劃、確定政策、訪問串連，房主提出改造申請。第三階段，批準改造⑦。

8月30日，蘇州市召開第一批房改批準大會，隨后進行清產、接管工作，完成房改。各區也相繼進行了房改試點，其中滄浪區的房改經驗頗具普遍意義。

首先是做好房改的準備工作，適時召開居委會、辦事處負責人會議，培養和訓練房改積極分子。其次，在接管時，采用逐間清的原則，以防一戶租戶租用幾間房屋、點收混淆不清而要返工等問題的出現。再次，接管后，通過組織評出不需交租金的租戶，建立集體交租等制度，說明政府代管后的優越性，為日后管理打下思想準備和組織基礎。第四，核實起租日期和租金后，立即發出臨時使用卡，以保證租戶及時交納租金，并與房管部門的會計取得聯系，以防止和減少差錯。第五，為便于新建立的保養組長掌握情況，將租戶名單和每戶租金數字抄表后，交給組長查考，并對他們進行幫助，解決其思想顧慮，以鞏固組織，樹立其在租戶中的威信。第六，督促業主并加強區房管部門與市局的聯系，以免出現漏管和接管時不劃留自住房的現象。第七，在填表、發卡時，加強核實工作，以免弄錯公私合營和國營經租(也稱國家經租)的類型*蘇州市房地產公司滄浪區分公司：《第一批改造房屋接管小結》，1956年10月21日，E6-1-1956-11。。這些做法在隨后全面鋪開的房改中對其他各區具有明顯的借鑒作用。

2、第二批改造：制定相關政策

9月19日到11月4日，蘇州市進行了第二批私房改造，仍帶有試點性質。在總結第一批試點經驗、訓練干部、交代方法后，由各區房地產分公司在市房產公司領導下分頭負責進行，以已申請改造和列席第一批批準大會的房主為基礎，采用大會宣傳、小組反復討論、漫談方式進行。

在第二批改造中，全市共批準202戶進行公私合營、154戶實行國家經租。因受第一批改造較為順利的影響，在第二批改造中，一度出現急躁情緒，有些干部對房改后的人事安排、租金分配等亂許愿，引起部分房主不滿，一些社會人士則質疑房改是否符合憲法和中央指示。對此，市房管部門對房改工作進行了全面檢查，糾正工作中特別是干部作風上存在的問題，同時加強對私房業主的思想教育。1956年10月成立由有一定社會地位的代表性房主及政府有關人員組成的具有統戰性質的房改協商研究會，對上層社會人士多做溝通工作。同時，也發現38戶、占6.34%的房主在房改后確有生活困難，其中的86.84%原來就有困難，另有5戶、占13.16%的房主出現收入下降，12戶、占31.58%的房主收入雖有所上升，但生活仍有困難*《蘇州市房地產管理工作情況綜合資料》(原件未標注時間，應為1957年)，C23-1-1957/58-9。。各級房管部門采取多種措施對私房業主改造后出現的困難予以逐步解決。

在對試點經驗進行初步總結并結合國家對私房改造形式和起點的相關要求，蘇州市人委于1956年10月提出了房改的基本方案，指出：私有出租房屋改造是整個社會主義改造的一部分，應按國家對私營工商業改造的方針和自愿的原則，根據出租戶房屋的不同情況，分別通過公私合營、國營經租和租賃管理等3種形式，分批分期進行改造。具體政策為：

(1)對占有出租面積1000平米以上的大戶，一般實行公私合營； 400平米到1000平米的中戶，實行國營經租；400平米以下的，實行租賃管理。但可根據具體情況及自愿原則，適當變更。(2)公私合營和國營經租的房屋，由市、區房地產公司統一進行修繕、租賃、繳納國家稅收等事項，并按月付給房主應得的房租；租賃管理的房屋，仍由房主自己經營，但必須服從政府有關房屋租金及修繕等的規定。(3)國營經租房屋采取以租定息的辦法，每月按所收租金額，付給房主固定比例的租金；公私合營的房主，試點期間，每月按應收租金額30%左右的比例進行支付。然后再確定按產值、還是按租金計算租金額。(4)根據量才使用、適當照顧的精神，對公私合營戶中原來依靠房租為生或生活困難的房主、代理人和職工，給以適當的安排和必需的照顧；對國營經租的房主，除其雇傭的職工及代理人外，一般不作安排，其生活困難者，在租金分配中予以適當照顧。(5)原有欠租、押租、裝修等債權、債務問題，一般采用主客雙方協商的辦法解決，必要時房地產公司可協助處理。(6)取消二房東。對部分依靠轉租為生的職業性二房東，會同勞動、民政等部門在解決城市失業和貧民的生活困難問題中統一安排和救濟。(7)對全市出租面積在400平米以上約1748戶房主，采取先大后小、先易后難、分批逐步展開的方法進行改造。1956年內，分兩到三批改造1000戶左右大、中戶的出租房屋，并根據以房養房政策、照顧人民群眾負擔水平并給出租人合理收入的原則，擬定租金標準和租賃管理暫行辦法，經試驗后公布實施。1957年除繼續進行改造外，全面開展租賃管理工作*蘇州市人民委員會：《關于對私人出租房屋進行社會主義改造的方案》，1956年10月23日，C23-1-1956-8。。

這是蘇州市第一份有關私房改造的政策性文件。以此為據，全市一、二批改造的總面積為689675平米，約占應改造總面積的36.22%，為全市私人出租房屋總面積的20%左右。改造后，共安排工作和補貼90人，其中房主52人，占已改造房主戶數的11.1%；職業性代理人30人，占已改造的93.8%；職工8人，占已改造戶職工人數的100%；安排在機關任實職的32人，占安排人數的35.5%；安排在修建大隊當工人的6人，占6.6%；安排在房屋管理小組從事半脫產工作的28人，占31.1%；安排在董事會任虛職的4人，占4.5%；補貼生活的20人，占安排、安置數的22.3%。一般來說，文化水平較高、有相當工作能力、政治歷史清楚、體強力壯的房主被安排到機關工作；年齡較大、身體較弱、家務較多、政治上復雜、不安排就無法解決生活問題的，一般安排為半脫產的管理小組成員；對30名職業代理人、8名職工則全部包下來*蘇州市房地產管理局：《私房改造中房主思想動態與政治斗爭的情況》，1958年1月16日，C23-2-1958-34。。

第一、二批共改造480多戶，應收租金142246元，實收12萬多元。開支方面：修理費6萬多元，租金41155元，管理費24791元，稅收24604元，保險費4267元，透支34981元*《(房改)座談會(記錄)》，參見《房改座談會(記錄整理稿)》，1956年12月30日，B2-3-1956-23。。

3、第三批改造：完善相關政策

第三批改造于11月5日—12月22日進行，歷時47天，共批準131戶實行改造。在此前后，市一屆人大四次會議和二屆人大一次會議都對房改情況進行討論并做出決定。全市400平米以上的私有出租房屋仍有1224戶、占私房總數的67.86%，未經改造*④⑥《蘇州市房地產管理工作情況綜合資料》(原件未標注時間，應為1957年)，C23-1-1957/58-9。。

根據增產節約、人事凍結的精神以及合營、經租并無實質區別，且房主易于接受國營經租的情況，第三批改造全部以國營經租方式進行改造。比較而言，因有前兩批改造做示范，第三批改造要相對容易一些，但在具體改造中仍遇到不少阻力，有的業主寧愿忍受失去收入而帶來的生活困難，也不愿接受房改；有的故意提出增加房息，抵制房改；有的借口憲法保護私人財產的規定，認為房改違憲。一些著名的社會民主人士也多次明確表示反對私房改造，指出：“房改是非法的，中央沒有命令，報紙沒有登載，不要理房管局這一套。”*蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。參見《關于房改問題的反映》(成文者和時間均不詳)，B2-3-1956-26。

盡管如此，在房管部門做了充分的解釋和說服工作后，第三批房改在總體上仍得以順利開展。實行公私合營的282戶，占已改造戶的60.26%、應改造戶的16.35%。改造面積在1000平米以上的185戶，占公私合營總戶數的65.62%；出租面積在400—1000平米的94戶，占33.33%；400平米以下的3戶(均為大戶的分戶)，占1.05%。1000平米以下實行合營的均是房主堅決要求，或經濟及房屋條件較好，或為共有房屋、但個人占有面積較少的，也有個別因房主得到安排而合營的。屬于地主的104戶，占37.22%；資本家159戶，占56.34%；舊官吏和職工各5戶，占3.52%；自由職業者6戶，占2.1%；其它3戶，占0.78%。改造后收入增加的有15戶，占5.33%；基本不變的171戶，占60.63%；下降的96戶，占34.04%。改造后，有51名房主、代理人和職工各28人得到了安排*蘇州市房管局黨組：《關于第一二批私人出租房屋社會主義改造工作的綜合匯報》，1956年12月28日，C23-1-1956-8。。到1957年1月，共收租金201104元，支付房租63140元，占31.4%；修理費76440元，占38%；管理費28928元，占14.4%；稅收6000元，占3%(應付18%，減免3萬元)，收支大體平衡④ 。

實行國營經租的186戶(為前兩批改造戶數，如加上第三批應為317戶)，占已改造戶的39.74%、應改造戶的10.79%；改造面積在1000平米以上的35戶，占經租戶的18.81%；400—1000平米之間的126戶，占67.74%；400平米以下的25戶，占13.45%*最少的只有140平米，因共有房主之一在天津工作，無力管理，堅決要求改造。蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。。改造后收入增加的有12戶，占6.45%；基本不變的102戶，占54.84%；下降的72戶，占38.71%。房主所獲租金平均約占應收租金的37.3%，其中因房屋質量差、有生活保障、房租收入降為20%的17戶，占經租戶的9.14%；租金收入占30—40%的有117戶，占62.9%；租金收入占40%以上的52戶，占27.96%(內定50%的38戶)。房改后，有1名房主、2名代理人得到了安排⑥。

在改造工作中，市房管部門根據部分房主存在怕戴資本家帽子以及留戀產權、怕合營等思想顧慮，做了靈活處理。(1)對一般職工或自由職業者的房主，如家庭成份也是職工或自由職業者，雖從出租面積上看符合公私合營，但仍采用國營經租方式進行改造。(2)房主為一般職工或自由職業者，但家庭成份為地主、資本家，房屋又是祖傳的，用合營方式進行改造。(3)對雖符合合營條件，但私有觀念深、不易接受合營的房主，采用國營經租形式進行改造。(4)對出租400平米以上的中等戶，如房主自愿并符合合營條件的，也可納入合營范圍。對雖不滿400平米,但房主在外地工作、不便管理、堅決要求改造者，從保養房屋出發，同樣可以批準改造*蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。。

在已改造的房屋中，房客多預付過押租，并添置、裝修過設備。如在第一批房改戶中，有156戶、占5.66%的房客都付過押租，其中二房東有押租的為102戶，占其總數的50.24%；房客添置、裝修設備的有1580戶，占57.37%。對于這些問題，通過主客協商、房產公司和居委會協助調解，押租由房主分期償還，或由房產公司在租息中分期代為扣退，也可抵充房客所欠房租；如扣還影響房主生活，則動員房客酌情讓免一部分。對裝修問題，如房客有欠租情形，由主客協商作價抵銷一部或全部；無欠租的，有條件的房主可作價收購，無力收購的，留待房客退租遷居或危房大修理時，由房產公司對重要的裝修項目進行作價收購，一般裝修或違章搭建則要自行拆除。對機關、團體、企業、學校、醫院等單位租房后、墊付較大款項用于維修的私房，用如下辦法予以解決：

(1)劃歸房地產公司作為國家投資，使用單位仍按修理前租金額或根據修理情況重評租金，向公司繳付房租。(2)作為使用單位自行投資，不計房租，租金額仍按修理前低租額向公司繳付。(3)作為房主預收租金，由使用單位按月向房地產公司繳納房主生活費、稅收及保險費用，有關修理支出仍由使用單位負責，但以第一種辦法為主。(4)關于稅收，房管部門認為，稅局提出的按公房租金的18%繳納，比例較高，應按南京市的10%及公私合營企業房屋，以產計征的做法為宜*蘇州市房管局黨組：《關于第一二批私人出租房屋社會主義改造工作的綜合匯報》，1956年12月28日，C23-1-1956-8。。

1956年蘇州市的私租房改造在總體上是比較平穩的，不僅積累了不少經驗，還逐步制定并不斷完善了相關政策。

(二)“大躍進”期間：基本完成改造工作

1957年開門整風前后，因反對私房改造的聲音較強*在1956年底和1957年初的市政協房改座談會上，有人認為，房屋不同于私營工商業，不能實行公私合營，房改違反憲法第11條“保護私人財產不得侵犯”的規定；房管局只能規定房租標準，如房主違反標準，房管局可以強制執行，也可以變更房屋所有權，實行國家經營；現階段我國還是新民主主義社會，不能取消私有制，實行公私合營，將喪失民心，政府得不償失；房租不是剝削，而是利潤。還有人給毛澤東主席和市政協寫信，明確表示反對房改。有的反映，房改與人民生活關系很大，不是小事，有些房主為抵制改造將門窗拆下來燒掉了；有的說，土改后土地沒有了，現在房子也沒有了，有錢沒用了，只好吃掉。參見《房改座談會(記錄整理稿)》，1956年12月30日，B2-3-1956-23；《房屋改造座談會(記錄)》，1957年1月5日，B2-3-1956-23。開門整風后，社會上反對私房改造的聲音更強了。參見蘇州市房地產管理局：《私房改造中房主思想動態與政治斗爭的情況》，1958年1月16日，C23-2-1958-34。，因此在房改工作中，主要以進一步進行正面說服教育，輔之以對反對意見進行“批駁”，并做好已改造戶的善后工作為主，如適當提高私改困難戶的利得比例、調整自住房的劃留結構等*蘇州市房地產管理局：《私房改造中房主思想動態與政治斗爭的情況》，1958年1月16日，C23-2-1958-34。關于對反對私房改造意見的反駁情況，參見蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10;蘇州市房地產公司北塔分公司：《房改工作檢查報告》(原件未注明成文時間，從內容判斷，應在1957年前后)，C23-3-1957-26。。新改造戶不多，只是在反右斗爭結束后，才接受了8戶*一說4戶。見蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。這份資料中存在諸多矛盾之處，一方面說，到1957年12月，全市共改造599戶(其中公私合營282戶、國營經租317戶)、806921平方米；另一方面又和多份材料一樣，稱到1956年12月，就已改造了599戶。另參見蘇州市房地產管理局：《私房改造中房主思想動態與政治斗爭的情況》，1958年1月16日，C23-2-1958-34。、15816平方米的私房通過國營經租的形式進行改造*《蘇州市房地產管理工作情況綜合資料》(原件未標注時間，應為1957年)，C23-1-1957/58-9。。

在蘇州市的私房改造工作中，1958年是有決定性意義的一年。受反右派斗爭的影響和“大躍進”運動的推動，私房改造工作也很快出現了“躍進”形勢。這年2月，第一次全國房產會議召開。3月，國家第二商業部向國務院提交了《關于城市私房改造問題的報告》。蘇州市有關部門根據上述會議和報告精神，結合本地具體情況，對私房改造的基本政策作了修改和補充。

關于改造起點：

出租150平米以上的私房都要進行改造。非住宅用房，不受改造起點限制，凡出租者一律改造。地主、工商業資本家出租的房屋，雖未達到改造起點，亦應進行改造。對于老弱病殘及其他無勞動能力者，如因房屋改造后生活無法維持又無其他辦法可以解決的，可暫緩改造，待以情況發生變化后再進行改造*市私房改造辦公室規定，私人出租房屋達150平方米以上者，一律進行改造，但少數鰥、寡、孤、獨等缺乏勞動能力者，雖以最高租金付給，每人每月生活費仍不足10元的，可暫緩改造；出租在100—150平方米之間的，如房主自愿接受改造、生活又無問題者，也可進行改造；非居住用房，不受改造起點限制，一律納入改造范圍，但如自住和非居住出租房屋整幢相連、劃分不清的(如樓上自住、樓下出租為店面的)，其出租部分也可不納入改造；地主(曾被剝奪過選舉權、不論是否摘帽)及資本家(解放后雇傭過3人以上、職工投資額在2000元以上的工商業者，含負債超過資產、沒有定息者)的出租房屋，不受改造起點限制，一律納入改造范圍，但(1)如房主房屋全部出租，自己又租用他人房屋使用，而出租部分和租用他人部分又基本相等，其出租部分可不改造；如出租部分超過租用部分，超過部分應納入改造。(2)自住和出租房屋整幢相連、劃分不清，而又以自住為主，出租為次(如出租二、三間)，不予改造。見蘇州市私房改造辦公室：《關于對房屋改造中幾個具體政策問題的補充規定》，1958年4月15日，C23-2-1958-34、C23-2-1966-73。。

關于改造形式：

國營經租的改造形式因較靈活、簡便，易于為原房主所接受，有利于改造工作的進行，同時合營與經租可以起到由國家直接控制房屋實行統一經營管理的作用，而且將來可以直接過渡到社會主義的全民所有制。因此，今后改造以采用國營經租形式最為相宜。對已改造的合營戶，仍保留原批準形式，不予變動*③⑤《蘇州市關于繼續對私房進行社會主義改造的初步打算》，1958年3月1日，C23-2-1958-34。。

關于租金分配：

根據第一批改造的租金分配情況，已定租的300多戶中，平均分配比率為35%，未定租的應適當壓縮，一般掌握在30%左右。對已改造合營戶的租息問題，采取以租定息的辦法，其幅度不予變動*市私房改造辦公室規定，房屋改造后付給房主的租金以接管月之應收租金為基礎，平均掌握在30%，幅度為20—40%。首先看房屋保養的好壞，然后參照其生活好壞和租金高低的情況確定。執行時還應貫徹壓大戶、放小戶的精神，以達到“以大帶小、統籌兼顧”的目的。為照顧少數困難戶，在上述幅度之外，另有5—10%的附加租金。具體為：(1)凡房屋保養、租金高低和房主生活狀況都屬一般者，以30%定租；(2)凡房屋保養不善，房主生活一般尚好，租金水平又偏高者，以20—30%定租；(3)凡房屋保養較好，房主生活依靠租金者，以30—40%定租，或雖房屋保養很差，但房主主要生活來源依靠租金，租金又屬偏低者，亦可給以30—40%，對生活來源主要依靠租金收入，房主又屬鰥、寡、孤、獨，老幼病殘，喪失勞動能力，雖付以最高租金尚不能維持生活的，可給5—10%的附加租金，以資照顧。見市私房改造辦公室：《關于對房屋改造中幾個具體政策問題的補充規定》，1958年4月15日，C23-2-1958-34、C23-2-1966-73。。

關于人事安排：

國營經租對房主生活有來源的，原則上不作人事安排，如改造后確實影響生活，同時又有安排條件者，以及房主雇用的房屋管理人員，一般也不再安排為國家工作人員，可由勞動部門介紹就業，民政部門組織生產自救，房管部門吸收為管理小組或采取上山下鄉等辦法適當予以安排*③《蘇州市關于繼續對私房進行社會主義改造的初步打算》，1958年3月1日，C23-2-1958-34。。

關于土地：

房屋基地應隨房屋一并改造，如房屋和土地分屬二人者，由房主分給地主一部分租息，房屋之外的單獨土地，原則上仍由房主管理，如房主確實不需要，也可無償由國家管理*4月底，市私房改造辦公室提出，在隨房一起改造房屋地基時，如房屋和地基分屬二人，其中由房主按月付租的，由房主與地主協商，將所領租金分給地主一部分；如地不起租(或少付地租)約定期滿后將房屋無條件歸基地主所有者，期滿后，根據原定契約，由基地所有人領取租金。蘇州市私房改造辦公室：《關于改造房屋的土地、修理等問題的處理意見》，1958年4月27日，C23-2-1958-34。。

關于特殊房屋的改造：

(1)會館房屋應收歸國有。(2)祠堂、宗教團體的出租房屋，達改造起點以上的，納入改造。(3)企、事業單位的出租房屋，不作改造，一律轉交房管部門統一管理*⑤《蘇州市關于繼續對私房進行社會主義改造的初步打算》，1958年3月1日，C23-2-1958-34。。

有關規定還指出，凡以房客使用為主的公用間(如客堂、大廳、廚房、走廊等)，作出租房計算；凡主客平分使用或以房主使用為主之公用間，不作出租房屋計算。關于歸戶分析，蘇州市提出，凡未正式辦理分析手續者，不論其有否分開管理，均作為共有房屋，作一戶改造。對宗教廟宇出租房屋的改造，另行規定*市私房改造辦公室：《關于對房屋改造中幾個具體政策問題的補充規定》，1958年4月15日，C23-2-1958-34、C23-2-1966-73。。

經過修改和補充后的規定更為具體、細致，操作性更強，同時也鮮明反映了房改必須堅持階級路線的政策意圖，是對1956年有關政策的發展。

全國房產會議后不久，蘇州市委提出在房改工作上要追趕上海，在4月份一個月內完成房改，以迎接“紅五月”。為此，蘇州市成立了由市委書記、分管副市長擔任正副組長，市委財貿部長、統戰部長和市公安局長、房管局分管局長、各區區委書記為成員的市房改領導小組。4個區也分別成立了由區委書記或副書記任組長、區長或副區長任副組長兼辦公室主任、房管科長為副主任、公安分局局長、房管科長等參加的領導小組和房改辦公室，街道成立房改辦事處，由街道辦主任、公安戶籍員、房管所管理員、稅務干部等組成的工作組，抽調居民干部6—7人脫產辦理具體房改登記手續。隨后，私租房改造在全市全面開展。

“大躍進”運動的全面興起，為房改速度的加快提供了有利條件。一是，運動期間，城鄉普遍掀起了大辦工業的熱潮，房屋需求量猛增，僅支援地方工業建設，蘇州市一次就需要7000間，而實際能調配的只有3000間，供需矛盾十分突出，客觀上為加快房改速度提出了要求。二是經過1957年的反右斗爭以及隨后而來的全民整風，作為剝削殘余標志的私有出租房屋更加失去了存在的依據。

在“大躍進”形勢的催逼下，蘇州市在房改工作中，以“雙反”(即反保守、反浪費)運動為契機，“猛攻保守，橫掃(官、暮、闊、傲、嬌)五氣，有力的批判了(官僚、宗派、主觀)三個主義，掀起一個學先進、趕先進的競賽運動”，采取邊干、邊制訂計劃、邊摸(情況)、邊確定具體政策，在工作中采取換套環、步步緊、由粗到細、由點到面、爆炸一點、全面開花的辦法。具體來說，在準備改造時，采取邊發動、邊登記、邊申請；在改造過程中，采取邊發動、邊申請、邊審查、邊批準；改造結束時，采取邊掃尾、邊接管、邊定租等做法*平江區私房改造辦公室印發：《平江區私房改造6月份工作計劃》，1958年5月30日，E2-3-1959-50。，最后完成房改。

登記結束后，一方面對部分思想成熟、明確政策界線、生活可以維持，且完全自覺要求改造的房主，召開大會批準一批，然后組織游行、報喜，造成社會輿論。另一面，用廣播大會、配合報紙開展廣泛的宣傳教育，發動房主提交改造申請，做到聲勢浩大，家喻戶曉。有的以辦事處為單位把房主集中起來，當場收聽廣播、組織討論、集體提交改造申請；有的按居委會召開大會，成立促進小組，對房主進行說服動員；有的通過進步子女或組織關系，進行動員。對個別極為“頑固”的房主，則發動群眾與之進行“辯論”，貼大字報。接著，采用居委會和居民組長、街道辦事處房改工作組、房管干部等3種辦法對登記戶進行會審，會審完成后，隨即召開批準大會。改造申請被批準后，一面進行接管和定租，一面繼續掃尾。首先是成立接管小組，由居委會分工委員、公房保養組長和房主、房客中的積極分子混合編組，另挑選思想進步、業務熟悉的房主，組成突擊組，配合各地區有重點地進行輔導。方法上，先召開管理小組人員會議，使其明白接管辦法和步驟。其后，召開已批準改造的房主會議，使其明白填表須知，限期填報，然后根據填報表格，建立賬冊，填發繳租手冊，宣布從5月1日開始收租。

到1958年5月初，僅用1個多月時間，全市就完成了4590戶私租房的改造工作*蘇州市建設局：《關于處理私房改造遺留問題的報告》[城房(63)字第297號]，1963年9月23日，C1-3-1963-302。一說為4591戶。見蘇州市房地產管理局：《蘇州市私房改造工作總結報告》，1958年6月16日，C23-1-1958-10；蘇州市建設局：《對私房改造政策調查工作的草案》，1962年10月4日，C22-3-1962-46。。這一時期的私租房改造，不僅速度很快，而且將起改面積下調至出租150平米，100—150平米之間、自愿申請、低于起改點的房屋也予以批準，地主、資本家出租低于100平米的全部納入了改造*金閶區人委建設科：《關于我區妥善處理私房改造遺留問題的工作計劃》，1963年11月23日，E10-3-1963-49。。房改基本結束后，全市私有出租房屋面積的70%已被國家掌握*蘇州市房地產管理局：《蘇州市私房改造工作總結報告》，1958年6月16日，C23-1-1958-10。。

8月6日，《人民日報》發表中央主管機關負責人對城市私有出租房屋進行社會主義改造的談話，提出對私房改造的政策，基本上采取“類似贖買的辦法，將私有出租房屋通過國家經租或者‘公私合營’等方式納入國家直接經營管理的軌道，在一定時期內給房主以固定的租息，來逐步改變私房的所有制”，同時將依靠租金為生的私房業主逐步改造成為自食其力的勞動者。目前各地普遍采用的改造形式是“國家經租，以租定租”，即房主把出租的房屋交給國家房產管理部門統一管理、修繕和調配使用，由國家按租金的一定比例(在20—40%之間，一般為30%)逐月付給房主固定的租息，其總水平不應超過房主原租金的凈收入。當時認為，國家經租適合于私租房改造的特點，“不僅在當前可以起到由國家直接控制房屋實行統一經營管理的作用，而且將來也可以直接過渡為社會主義的全民所有制。”具體做法為：凡房主出租的建筑面積達到改造起點的(大城市為150平米以上、中等城市為100平米以上、小城市和城鎮在50—100平米進行選擇)，將其出租房屋全部由國家統一經營。對老弱病殘及其它無勞動能力的房主所出租的房屋暫緩改造。房屋改造后，除房主雇用的專業房屋管理人員可根據情況由房產部門予以安排外，現無職業但有就業條件的房主，應隨當地建設事業的發展逐步吸收參加生產或者從事其他工作。同時，要通過房主所在單位、居民組織等加強對房主的思想改造，各地要在1958年年內完成私租房改造任務*《全面完成城市的社會主義改造》，《人民日報》1958年8月6日第6版。。

這一談話顯然總結了各地房改的經驗教訓，并進一步推動了包括蘇州地區在內的全國各地私租房改造工作的開展。當月，平江區尚余符合改造條件的360戶私房出租戶中，又有51戶填寫了改造申請表*平江區房地產分公司(房管科)：《8、9月份工作計劃》，1958年8月10日，E2-3-1958-44。。

“大躍進”高潮過后的1959年上半年，蘇州市有些地方仍在繼續進行私有出租房屋改造。其中，平江區于2月改造了9戶*蘇州市房地產公司平江區分公司：《1959年2月份工作回(匯)報》，1959年3月4日，E2-3-1959-50。。4月，又有14戶(出租96.5間房屋)提交了改造申請，并獲得批準*蘇州市房地產公司平江區分公司：《四月份工作回(匯)報》，1959年5月2日，E2-3-1959-50。。到1960年，蘇州市共改造私有出租房屋5884戶、111873間，占全市房屋總間數的36.17%，占全部私人出租房屋總戶數的32.39%，其中出租面積在150平米以上的4626戶、105843間，占改造總戶數的78.61%、總間數的94.61%；100—150平米之間的723戶、4755間，分別占13.29%、4.25%；100平米以下的535戶、1275間，分別占9.1%、1.14%，全市平均定租率為32%，少數困難戶增加租率5—10%*蘇州市房地產管理局：《關于私人出租房屋社會主義改造和處理遺留問題的方案(草稿)》，1964年12月18日，C23-2-1964-59。。符合改造條件的私有出租房屋基本改造完畢。

(三)20世紀60年代前中期：逐步推向農村集鎮，政治色彩日益濃烈

20世紀60年代前中期的私房改造，呈現出這一歷史時期的基本特點：一方面，因調整方針的逐步貫徹，改造的總體步伐明顯放慢，而且還對某些較“左”的房改政策做了一些調整，并對存在的問題進行了一定程度的糾正*關于對此前私租房改造中存在的諸如降低起改點、自住房劃留不足、擴大改造范圍等問題進行糾正的政策依據和實施情況，參見國家房產管理局：《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》，1963年12月30日，C1-2-1964-255、C23-2-1964-59；江蘇省建設廳黨組、江蘇省財政廳黨組：《關于妥善處理私房改造遺留問題的報告》，1963年4月5日，A5-2-1984-369；江蘇省蘇州市人民委員會：《關于妥善處理私房改造遺留問題的通知》，1963年10月17日，C1-3-1963-340；蘇州市建設局：《關于處理私房改造遺留問題的報告》，1963年9月23日，C1-3-1963-302；蘇州市房地產管理局：《關于處理私房改造遺留問題的情況匯報》，1966年3月5日，C23-2-1966-76。需要指出的是，這一時期對房改問題的糾正不僅很不徹底，而且還逐漸將此前房改中存在的所謂“右傾”思想作為重點遺留問題來處理。。另一方面，由于“左”傾思想的快速發展，不僅起改點進一步下降，甚至對原先的剝削階級私房搞了無起點改造，而且改造范圍也由城市迅速擴大到村鎮，改造對象則擴大到華僑等的出租房屋。此外，這一時期私租房改造的政治色彩也日趨濃厚。

從1963年起，受城鄉社會主義教育運動的影響，全國各地密集出臺了一系列關于加快私租房改造的政策。2月，國務院華僑事務委員會和國家房產管理局給國務院上報《關于對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告》。7月，中共江蘇省委轉發省建設廳、財政廳黨組《關于妥善處理私房改造遺留問題的報告》，對私租房改造的有關政策，做了補充規定。8月初，中央主管機關負責人發表“對城市私有出租房屋的社會主義改造”的談話。12月，國家房產管理局向國務院上報《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》。這些文件在房改政策上發生了明顯變化，并集中體現在江蘇省建設廳于1964年7月提出的《關于對貫徹執行私房改造政策中若干具體問題的處理意見》中，主要內容有：

關于改造的起點和面積計算：

(1)市區起改點為150平米，市縣屬城鎮及集鎮的起改點為70平米。(2)對略低于起改點的確定，除了考慮房屋自身的面積外，還要考慮房主自住房是否寬裕、是否便于劃分管理和有無生活困難等情況；為免于過多的退房，在已改的地方，起點低于150平米、但大于100平米的，可不再變動；起點在100平米以下的，可考慮退還；今后進行改造的地方，要嚴格掌握一般相差不超過10平米為宜，且要確實符合1958年文件中規定的4個條件。(3)因錯劃成分而進行改造的，應予改正；剝削階級出身的房主所出租的由繼承而來的房屋，應按對剝削階級房主的政策處理，反之則按一般房主的政策處理。(4)在計算出租房屋面積時，完全由房客使用的客堂、大廳、過道間、廚房和衛生間等附屬房屋，全部計入出租面積，由房主和房客合用的，按用戶數比例計算；出典房屋，如典價過大，準以一部分房屋抵還典款的，應扣除這部分房屋(其他以房屋抵押的債務，也按此辦理)；借出房屋，不計出租面積、納入改造，但不包括房主為逃避改造而故意出借的房屋；共有房產的面積計算要根據具體情況分別處理：私改前，共有人(如父子、兄弟等)的房產確已分析，立有契約，并正式分居、各自獨立生活，或雖未立契約，但為親屬和群眾所公認，應分戶計算出租面積，反之，產證雖為幾人所共有，或產證中是以一戶中的幾個成員分別頂名的，則按一戶計算；確為幾戶異姓共有的，應分戶計算；房改前，房主將房屋贈與女兒或他人，立有契約的，或雖未立契約，但為眾公認的，都應按贈與后的情況計算出租面積，為逃避改造而進行的分析、贈與等一律無效。

關于改造范圍：

(1)1958年以來動員房主把自住房擠出來出租出借的，不論房主是什么階級成分，都不應納入改造，也不計算為出租面積。如原來就是出租房屋，后來經過動員轉租給機關、企事業單位使用的，應視作出租房屋，符合改造條件的，仍應改造。(2)1958年文件中規定不改造職工到外地工作而出租的房屋，是指職工到外地工作之后出租的自住房屋，如是外出之前就出租的房屋，或雖是外出之后出租的自住房屋，但職工在外地又另有自住房屋的，凡出租房屋夠改造起點的，都應當改造。(3)職工以解決自住房屋為目的，用工資積蓄和借貸新建一些房屋，后來因為償還借款，從自住房中擠出一部分房屋出租的，不納入改造，已改造的要退還。

對教會、寺廟房屋：

仍按照1958年文件規定的“代理經租”形式進行改造，具體和“國家經租”辦法同，但定租最好支付給當地宗教事務管理部門，而不直接交給教會、寺廟。定租數量和支付方式的確定，以兼顧房屋修繕和宗教職業者的生活為原則*江蘇省建設廳：《關于對貫徹執行私房改造政策中若干具體問題的處理意見》，1964年7月5日，H57-3-1964-146。。

1964年11月，國家房管局又將上海市《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》轉發全國各地參考。該報告提出，各區、縣私房改造的起點問題，按以下原則處理：

(1)改造起點低于建筑面積70平米的，一般應退還不應當改造的房屋，但地主、富農分子已經改造的不滿改造起點的出租房屋，不再退還。(2)對私有出租的廠房、鋪面房、倉庫、貨棧等工商企業用房，已經實行無起點改造的，一般不再變動。(3)占有自住房屋比較多的地主、富農分子和資本家，過去動員其出租的部分自住房屋，已納入改造的，不必退還。過去改造時，房主以留房自住為名仍然出租的，應當予以改造，但對于過去改造中，批準保留作為自住的部分，目前因為房客沒有退租而繼續出租的或者因為房主確實由于經濟困難，擠出少量自住房屋出租，并且明確今后收回自住的，可不予改造。(4)過去因房主生活困難而批準暫緩改造的出租房屋，應當在改造工作結尾階段，重新審查，區別不同情況，分別對待。凡屬地、富、反、壞分子以及經濟上已經不再依靠房租收入維持生活的其他房主，應當予以全部改造；一般勞動人民，如生活有困難，經本人所在單位或者街道組織證明，可批準部分或全部免改，今后不再保留暫緩改造的名義。(5)空關房屋，在空關前曾出租過，按出租房屋論。長期空關、房主不需要自住的房屋，在改造時房主自愿申請改造的，可接受；已改造的空關房，不再變動。

關于支付固定租金問題：

定租一般為原租金的20—40%。在具體執行中，應根據房屋好壞、租金高低和房主經濟情況作適當考慮，一次定好。如果房屋納入改造而確實嚴重影響房主生活，改造后經區、縣房管部門審批，在最高40%的定租之外，酌情另給附加定租，但最高不得超過原租金的60%；對定租低于原租金20%的，除地、富、反、壞分子以及因房屋破損嚴重的以外，其它應按照規定調整。

“報告”還強調，因需要改造的私房主中“不少人思想抵觸很大”，因此，必須“貫徹階級路線”，“用階級、階級斗爭的觀點正確掌握政策，對待私有房屋改造工作”，“堅決打退地主、富農和資本家的猖狂進攻，以保衛私有出租房屋改造的勝利果實”*上海市房地產管理局：《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》，1964年11月10日，C23-2-1964-59。。

從上述規定可以明顯看出，這一時期的私租房改造充滿著強烈的政治意味，但也要看到，在規劃下一步改造時，有些規定更為具體，同時對此前房改中所遺留的問題也進行了一定程度的糾正。對此，第二次城市工作會議指出：“對于改造起點以下的小量出租房屋，可以宣布屬于個人所有，允許出租和買賣。”*《第二次城市工作會議紀要》(中共中央、國務院于1963年10月22日批準)，中共中央文獻研究室編：《建國以來重要文獻選編》第17冊，中央文獻出版社1997年版，第298頁。國家房管局進一步指出：“如果今后有些房主從自住房中擠出部分出租，即使超過改造起點，也應當允許。”*國家房產管理局：《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》，1963年12月30日(國務院于1964年1月13日批轉)，C23-2-1964-59。類似內容在江蘇省和蘇州市的有關規定中也多有強調，如江蘇省委曾規定：今后房屋補改中，不得將已退還的1958年來因舉辦街道工業、福利等事業，經動員出租或出借的房屋和房主的其他出租房屋合并計算改造起點*參見蘇州市建設局：《關于處理私房改造遺留問題的試點調查情況匯報》，1964年3月31日，C23-2-1964-59。。這顯然是和調整時期的大氣候相一致的。遺憾的是，這些規定有的沒有得到切實執行，有的很快又被改變。不少農村集鎮甚至一度將起改點下降到50平米*參見江蘇省蘇州地區革命委員會財政局：《關于私有出租房屋進行社會主義改造問題的情況和幾個政策問題(向地委和地區革委會)的請示報告》，1973年6月19日，H57-2-1973-113。。

1964年12月，蘇州市提出要在兩年內全部完成房改工作。據1966年3月統計，全市共改造私房6893戶、約300萬平米(1958年6月到1965年10月間改造了884戶)*《私房改造情況表》(成文者和時間均不詳)，C23-1-1983-124；蘇州市人民政府落實私房政策辦公室：《關于落實城區私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1995年11月6日，C1-30-1995-682。另見蘇州市房地產管理局：《關于處理私房改造遺留問題的情況匯報》，1966年3月5日，C23-2-1965-67、C23-2-1966-76。，有不少是在1965年3月后被改造的*蘇州市房地產管理局：《關于處理我市城區私有出租房屋社會主義改造遺留問題的請示》[蘇房(政90)第55號]，1990年11月2日，C1-7-1991-7。另見蘇州市人民政府落實政策辦公室、蘇州市房地產管理局：《關于蘇州市城區私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1993年12月6日，C19-1-1994-422。。全市只剩94戶、占1.24%的出租私房業主未被改造*⑨蘇州市房地產管理局：《關于對拒不接受私房改造的房主處理意見的請示報告》，1966年7月8日，C23-3-1966-74。，表明蘇州市的私租房改造已進入最后階段。

(四)“文革”中：由有序趨向失范

“文革”爆發后，在黨政部門遭攻擊、癱瘓前，一些地方的房改工作仍在進行之中，并強調要發動群眾，對此前一再抗拒改造的私房業主開展針鋒相對的“說理斗爭”，“把應納入改造的房主全部納入改造”；“對少數雖經辯論斗爭后仍不接受改造的情節嚴重、民憤較大的戶，通過法院宣判，予以強制改造”⑨。

對市郊集鎮的私房改造，市委郊區社教工作團和市房管局提出要按照1958年7月江蘇省委批轉省財政廳黨組《關于對城鎮私人出租房屋進行社會主義改造的意見》(對地主、富農、資本家出租房屋實行無起點改造)、1964年1月國務院批轉國家房產管理局《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》(設鎮的地方起改點為建筑面積100平米)、1964年7月國家房管局對國務院批轉的《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》說明(對農村人民公社集鎮的房屋，永遠歸社員所有，不進行改造，允許社員租賃和買賣，但如自愿申請改造，也可接受)、1965年7月江蘇省委和省人委批轉省人委工作組《關于吳江縣黎里鎮沒收處理地主多余房屋的報告》(對地主多余房屋全部沒收)、1965年10月江蘇省建設廳印發的《關于吳江縣黎里鎮私有出租房屋進行社會主義改造的工作總結》(出租在70—100平米間、自住寬敞、出租與自住不相連或好劃分的也實行改造)等對改造范圍和起點以及出租面積、自留、典押、非法買賣、沒收地主多余房屋等規定辦理。

隨后，有關方面又對定租的支付作出規定。1966年10月下旬，國家房管局致函江蘇省建設廳，指出：已改造房主的定租，“一律暫停支付”，對少數改造戶的生活困難問題，“由社會救濟解決”*國家房產管理局：《關于改造房主的定租暫停支付的意見》[(66)國房局字第77號]，1966年10月21日，C23-3-1966-74。。蘇州市房管局還根據中共中央批轉并“原則同意”國務院財貿辦公室和國家經委《關于財政貿易和手工業方面若干政策問題的報告(試行草案)》第2條關于取消和取消前暫停發放定息的意見，決定在取消定息、暫停支付定租后，對喪失勞動能力、要依靠定租生活的鰥寡孤獨和老弱病殘者，可在經居民群眾評議后，由民政部門給予生活補助；如經費有困難，可由房管部門劃撥一部分經費給民政部門*蘇州市房地產管理局：《關于執行暫停支付定租中的具體問題的請示報告》，1966年11月1日，C23-3-1966-74。。

1967年5月，蘇州軍分區生產辦公室在向省軍管會的請示報告中提出，在社屬鎮，只對剝削階級的多余房屋進行改造。對起改點，蘇州市提出以70平米為宜(省里規定100平米)；對剝削階級，則實行無起改點改造，將所有多余房屋都納入改造范圍。關于改造辦法，蘇州市按照國家房管局于1966年發出的“暫停支付定租”的通知精神，“對私房改造中不再做評議定租工作，只宣布改造接管”*中國人民解放軍江蘇省蘇州軍分區生產辦公室：《關于地主多余房屋和對私人出租房屋進行社會主義改造問題的請示報告》，1967年5月8日，H24-2-1967-125。。

“文革”爆發后，各地還對私有房屋進行了“二次改造”。受極“左”思潮的影響，對農村小集鎮的出租房屋，不分出租多少和原因一律進行改造。據1985年初調查，全市“文革”中共對666戶私房進行了改造，有各種遺留問題的106戶、占15.92%，其中對劃留私房中出租面積超過100平米以上進行“二次改造”存在遺留問題的有15戶、占2.25%*蘇州市人民政府落實政策辦公室：《關于落實私房政策和清退“文革”中查抄財物工作的情況匯報提綱》，1985年1月18日，C1-31-1985-61。。另一份材料則稱，全市被補改的有240戶，面積33000平米*蘇州市人民政府落實政策辦公室：《向全國政協落實政策調查組江蘇組匯報材料》，1986年5月23日，C1-31-1986-70。。全國被納入二次改造的則有62.41萬戶，面積為11648萬平米*城鄉建設環境保護部：《關于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1985年2月15日，C23-1-1985-200。。少數私租房的改造工作還一直持續到“文革”結束后。不少縣、社屬城鎮、集鎮的私房也被違規改造了。如1969—1971年間，吳江縣在除黎里外的縣屬鎮和3個公社集鎮采取代管的辦法進行私租房改造，全縣共接管私房3361戶、38748間、682764平米*中共吳江縣委員會、吳江縣人民政府：《關于進一步做好落實私房政策和妥善處理“房改”遺留問題的請示報告》，1985年8月22日，A1-6-1985-152、C23-1-1985-200。。由此可見，“文革”中蘇州市的房改工作更為“左”傾。

“文革”中，還有大量私房被沒收和沖占，具體有4種情形：一是在紅衛兵破“四舊”時，把地、富、反、壞、右的私房沖占了。二是各路司令遍布全市時，沖占私房作為司令部。三是1969—1970年下放干部、職工后，私房被沖占。四是1974年搞階級調房時，一些私房被沖占*蘇州市房地產管理局：《關于落實政策工作情況的匯報》，1981年2月28日，C23-1-1981-86。。1981年3月調查，僅市區被沖占、沒收的私房就達6802戶，共有37199間、749888平米，約占全市私房總數的1/3以上*蘇州市人民政府：《關于進一步落實私房政策的通知》，1981年3月28日，C12-2-1981-530、C23-1-1981-98。據1984年7月統計，在749888平米中，被擠占面積為278423平米，占37.12%。見蘇州市計劃委員會：《關于落實私房政策建房計劃及執行情況的匯報》，1984年7月10日，C6-1-1984-162。。除此以外，全市還低價收購下放戶私房1390戶、51996.974平米*蘇州市房地產管理局、蘇州市落實政策辦公室：《關于“文革”期間收購下放戶私房所需經費問題的請示》，1987年11月5日，C23-1-1987-246、C1-31-1987-93；《切實加強領導 加速落實私房政策——馮大江同志在市落實政策工作會議上的講話》，1988年6月24日，C34-2-1988-333。。

同時，也要看到，在嚴重混亂的間隙，蘇州地區曾對“文革”中的房改遺留問題進行過程度不一的處理。據統計，1972—1976年間，市區共發還勞動人民自住和50平米以下小量出租房屋27.4萬平米，其中拆除作價的有9324平米*蘇州市房地產管理局：《關于要求撥款三百三十四萬五千元以退賠私房落實政策的討論紀要》，1980年4月18日，C23-2-1980-163。。陸續落實、處理了4154戶、264791.36平米(占43.6%)被沖擊的私房，其中全部落實結束的有1190戶、占19.3%，絕大部分為勞動人民的被沖擊房屋；部分落實的3035戶、占52.3%*管理科沖房政調小組：《關于對被沖擊私房的調查情況匯報》，1978年2月，C1-32-1978-22。。當然，受當時特定歷史條件的限制，“文革”中對房改遺留問題的處理是很不徹底的。

三、對私有出租房屋改造的評價

對私有出租房屋進行社會主義改造必須放到當時的特定背景下來加以理解和分析。蘇州地區的私租房改造因吸取了資本主義工商業改造的經驗教訓，基本做到了由城市到集鎮，循序漸進、逐步深入，最后得以全面完成。其間，還曾多次對發現的問題進行了一定程度的糾正。

同時也要看到，蘇州地區的私租房改造存在一些問題，主要有：

第二，改造中存在干部作風簡單粗暴、要求過急、改造形式單一等不足。私租房改造涉及確定改造形式和租金分配的比例及方法、人員安排和自住房劃留等4個方面的政策問題。在改造形式方面，按照有關規定，應采取公私合營、國家經租和租賃管理3種形式，但在實際改造中主要采用國家經租一種形式。租金分配方面，對合營戶究竟是以產定息還是以租定息，一直到1958年8月才確定實行“以租定息”。在人事安排上，主要解決了職業性代理人、職工和部分房主的生活和就業問題，一些“思想落后”、工作能力差的房主未被安排。在自住房的劃留上，不少干部都存在多改造、少劃留的思想，留房偏緊或劃留不當的情形較普遍，既使房主產生不滿情緒，又增加了管理和維修上的困難。有些地方未將剝削性質的出租行為和勞動群眾用于調劑余缺的少量出租房屋的行為區別開來。有的地方對所謂“頑固戶”，則通過召開大小會議，開展群眾性“辯論”、貼大字報等辦法，迫使其接受改造，工作簡單粗暴*蘇州市房地產管理局：《蘇州市私人出租房屋社會主義改造工作的報告》，1958年1月16日，C23-1-1958-10。參見蘇州市房地產公司北塔分公司：《房改工作檢查報告》(原件未注明成文時間，從內容判斷，應在1957年前后)，C23-3-1957-26。。全市房改工作主要集中在1958年4—5月間進行，并很快宣告基本完成，與其他行業的社會主義改造相比，工作更粗，要求更急，形式也更加單一。在這種情況下所開展并完成的房改，很難堅持自愿原則。20世紀60年代前中期的改造因受“左”的思想影響，產生的問題就更多了。據平江路街道辦事處1965年10月調查，有16戶就存在因錯劃成份、將自住面積算作改造面積以及多算出租面積而進行改造等問題，占改造戶的3.42%。另有120戶存在劃留不當等問題，占改造戶的25.7%，比例不可謂低，其中未留自住面積的63戶(因房主在外地或不便劃留)，占改造戶的13.4%；未留足的31戶(因外遷人員返蘇)，占6.6%；劃留不清的26戶(因原住部位相連不便劃清或房主不愿劃清)，占6.7%*蘇州市房地產管理局：《關于處理私有出租房屋社會主義改造遺留問題的方案》，1965年10月27日，C1-7-1965-421。。就全市而言，“文革”前錯改的私房達535戶、約23400平米。如以13.1%的比例增補自留房的話，則全市需增補自留房1613戶、69300平米。據市房管部門稱，這一數字還明顯是偏低的*《私房改造情況表》(成文者和時間均不詳)，C23-1-1983-124。。

至于“文革”爆發前后搞的兩種無起點改造、停付租金、鼓勵獻房，特別是對大量私房進行沖占、低價收購下放戶私房等做法，所遺留的問題就更嚴重了。據有關方面的總結歸納，具體有14種被錯誤改造的表現：(1)市區出租建筑面積不滿100平米。(2)空關房、無代價無條件出借房。(3)1964年3月國房字第21號文件下發后仍實行無起點改造。(4)錯劃成份。(5)原屬與自住房在一起的連家店、因商業合作化后轉為非住宅出租房。(6)1949年后房主到外地工作而出租的原自住房、外地又無私房。(7)1958年后被動員出租的房屋。(8)1949年后職工以解決自住房為目的而借款建造的住宅、因償還借款而擠出用于出租的房屋。(9)改造時因不滿起點而未改造、后業主擠出而出租的自住房。(10)改造時劃留、后又出租的自住房。(11)私改時房主在本市而未劃自留房的。(12)房主在外地無自住私房、本市也未劃自留房，而在1966年9月底前又遷回本市的。(13)劃留不清的。(14)私改后定租未發或發放時間不滿5年的*蘇州市房地產管理局：《關于我市城區落實私房政策工作的情況匯報》，1989年12月28日，C1-31-1989-114。。這些失誤的發生，在某種程度上都跟房改后期偏重于政治考量有很大關系。

第三，產生了一些新的社會矛盾。首先表現在房改后又產生了明顯的房屋占有上的新的不平衡。一是，私房改造后，僅根據房主家庭人口情況劃留部分自住房，但起改點以下的出租房屋未進行改造，致使被改造房主和未被改造房主之間在人均房屋的占有上產生了新的不平等。二是，對勞動人民所占有的房屋在改造時，本“從寬從了”精神予以處理，從而使部分勞動者所占有的房屋明顯超過原剝削階級出身的私房業主。所有這些，都使原私房業主產生不滿情緒。其次，改造結束后，在業主和住戶之間滋生了不少矛盾。不少房屋被分成自住(有)和國(公)有兩部分，新住戶與原業主之間矛盾頻生，經常發生爭吵，甚至扭打*蘇州市房地產管理局：《關于處理我市城區私有出租房屋社會主義改造遺留問題的請示》[蘇房(政90)第55號]，1990年11月2日，C1-7-1991-7。這些沖突盡管發生在20世紀八九十年代集中解決私有房屋改造中所產生的遺留問題之際(不排除原房主通過與承租戶之間頻繁發生沖突的辦法來向政府施壓，以求盡快解決問題)，但其起因當由私房改造而產生。，還發生過房主自殺的極端情況*蘇州市人民檢察院：《關于錢洪濤自殺問題的調查報告》，1961年12月21日，C1-3-1962-266。說明：錢的自殺雖主要因蘇州市胥江區房地產分公司調配員及有關政府工作人員催逼其從其家族公產房屋搬至其自有房屋(原有14間，1958年實行公私合營后，自留4間，借用1間的走坡。但這些住房因年久失修，滲漏嚴重，無法住人)而致，但與私房改造所產生的遺留問題也有間接聯系。參見蘇州市房地產管理局：《關于對沖占私房落實政策的試點情況匯報》，1979年1月20日，C23-2-1979-150。。房屋被收購、改造或沖占后的下放戶回城后，因無房可住，就逼住戶搬遷，有的趁住戶家中無人時，破門而入，搶占住房；有的將住戶家的物品強行搬出，招致損失；有的到房管部門鬧事，甚或干脆搬到房管部門的辦公室里居住*蘇州市房地產管理局：《關于落實私房政策會議的紀要》，1979年8月31日，C23-2-1979-150。。再次，在改造后房屋的管修和安排上，也存在不少問題。一是機關占用房屋太多，大房子都被機關占用，但卻未被很好使用，有的空關著，造成群眾租不到房子。“文革”中大量私房被沖擊后，被造反派頭子長期占住。二是修理不及時或不適合群眾需要*《各界人士在政協各種工作座談會上的反映和意見》，4月下旬5月初(原件無年份，據內容判斷應為1957年)，B2-3-1957-45。。不少被錯改的房屋，因市政建設的需要而被拆除，在落實政策中成為令各有關單位十分頭痛的問題。此外，蘇州市還在1965年11月、1975年6月兩次將房管系統所屬454431平米公房下放給使用單位代管，使得每年減少的租金收入達1714353元，15年間共減少2300多萬元，從而減少了用于房屋維修的經費。而蘇州地區長年溫暖潮濕，大多數房屋又為磚木結構，如維修不及時，極易腐爛、坍塌，房改后被拆除的房屋除了有部分是因拓寬道路、修筑橋梁而不得不拆掉的，更有不少是因為成了危房或倒塌后而被拆除、翻建的。據統計，到1980年，全市各系統共有危房2468戶、6206間、114400平米*蘇州市房地產管理局：《關于要求回收統管公房在下放單位代管期間40%租金的請示報告》，1980年9月9日，C23-2-1980-163。說明：下放給使用單位代管的房屋精確面積為454431.39平米，其中一輕系統51219.7平米、二輕系統130289.99平米、紡工系統138672.23平米、電子系統13000平米、機械系統31135.11平米、燃化系統8000平米、工藝系統57010平米、衛生系統2759.26平米、教育系統12606.1平米。見蘇州市房地產管理局：《各系統職工住房狀況統計表》，1980年5月16日，C23-2-1980-163。。

上述這些問題，隨著落實政策工作的逐步深入，到20世紀90年代初，均基本得到解決。這已不屬本文所要探討的問題，將另文進行討論。

責任編輯：汪謙干

On the Socialist Reform of the Private Housing Rental ——Study of Suzhou’s Reform of Private Housing

WANGYu-gui

(History Depantment，Soochow University，Suzhou 215123，China)

The reform of the rental of private housing was an important part of the Socialist Reform.Suzhou’s reform of the rental of private housing started with the pilot project in the beginning of 1956 and ended in the peak of 1958’s “Great Leap”. Since the Educational Campaign launched in the early and middle period of the 1960’s, the private housing reform was pushed into the towns in the countryside, and was affected by political movements. In the Second Private Housing Reform after the outreak of the Cultural Revolution, the private houses of many people relegated to the countryside were appropriated or bought at lower prices. Although the overall reform of Suzhou rental of private housing should be positively recognized, it left behind such problems as the unclear line drawn between houses for self-accomodation and those for reform, lowering the starting point of reform without approval. Up to the the beginning of 1990’s, the remaining problems were solved.

the rental of private housing; Socialist Reform; the reform of the rental of private housing

K27

A

1005-605X(2016)05-0117-14

王玉貴(1965-)，男，江蘇濱海人，蘇州大學歷史學系教授，歷史學博士。