略論房地產企業資金與成本管控的強化

李囡

摘 要 目前，我國經濟正處在轉型升級的關鍵時期，各種不確定因素較多，房地產行業也不再是過去暴利行業的代表。面對新的發展形勢，我國房地產企業需要盡快轉換思維和經營管理方式，強化對資金的管理和成本控制，深挖企業內部發展潛力，探究最適合自身發展的運營資金管理模式，并在此基礎上不斷完善供應鏈管理，合理降低資金成本，優化目標管理，將成本控制工作落到實處。

關鍵詞 房地產企業 資金 成本控制

一、引言

受到傳統管理理念的影響，我國房地產企業普遍存在著重視經營、輕視管理的問題。這樣的管理方式長期存在，將可能給房地產企業造成嚴重的經營風險和生存危機。鑒于此，房地產企業需要調整思維，重新梳理起重視資金與成本管理的理念，將相關工作落到實處，為房地產企業的長期健康發展服務。從目前的情況來看，房地產企業加強資金與成本控制的主要對策是提高內部管理水平，一些房地產企業已經開始形成通過管理取得效益的理念。然而，針對一些規模較小、管理水平較低的房地產企業。要想其在短時間內就完成內部管理水平的全面提升有較大難度。強化房地產行業的資金管控、成本管理工作還需要立足于房地產企業的實際情況，一步一步循序漸進才能夠起到真正的作用，達到最好的管理效果。

二、房地產企業資金與成本管控存在的問題

（一）缺乏先進的事前控制意識

目前，我國很多房地產企業仍然緊緊將資金和成本的控制環節放在施工階段，涉及的事前控制措施很少。大量的研究案例表明，設計階段將對整個工程成本產生70%以上的影響，鑒于此，房地產企業需要完善自身的事前控制措施，從項目設計階段對整個項目的成本加以控制。房地產企業可以嘗試將成本的管理控制同具體的設計費用相互關聯，對于資金成本管控較為科學，取得良好管理成效的設計方案，企業可以給予該部門及人員相應的物質和精神獎勵，以便提高設計部門及人員對資金成本管控的重視程度，從項目源頭開始把關。

（二）房地產企業內部控制薄弱，資金成本管控失調

房地產企業的各個業務都同時涉及幾個部門之間的配合，但是由于房地產企業項目周期較長，很容易出現各個部門之間信息溝通不及時、配合失誤等情況，最后造成整個項目工期延后，甚至引發損失。造成這種情況的原因，歸根結底也是因為企業內部控制能力較為薄弱。房地產企業如果內部控制力度不強，工程施工部門就容易出現由于內部控制能力不足而導致的施工成本激增情況，降低整個項目的利潤水平。房地產企業施工部門如果在某項施工流程中的控制活動失效，或者出現施工失誤，就可能造成企業原材料、人工費用的大量浪費。鑒于此，我國房地產企業都需要在實際工作中不斷建立健全內部控制制度，并提高內部控制的執行力度，優化資金配置，對資金和成本管控中各個環節進行監督，切實杜絕資金浪費和成本不實現象。

（三）缺乏合理的資金運營與成本控制調度

房地產企業的資金管理和成本控制工作應當貫穿于整個項目的建設過程。房地產企業資金預算管理較為粗放，對資金的分配和使用計劃制定得不夠完善，都會造成資金使用效率低下，甚至出現浪費。另外，很多房地產企業對自身的成本控制工作缺乏統一規劃，控制水平參差不齊，造成最后統計的項目開發成本遠遠高于預算水平。客觀來看，房地產企業在從事項目開發的過程中，需要面臨很多來自內外部對成本產生影響的客觀因素，并且這類因素很多都是不可控的，如對資金需求估計不準確、資金短缺、工程進度受阻、工期延長等。

三、提高房地產企業資金與成本管控能力的對策

（一）重視項目規劃工作

房地產企業應當在項目開發初期就對成本進行初步的測算，具體包括市場定位、成本管控措施、前期設計等。通常來說，要想實現節約成本的目的，就需要在設計階段做好計劃。房地產企業各部門都應當積極配合成本管控人員，對各項費用支出進行科學估計與實際測算，幫助項目管理者在事先了解整個項目的資金耗費規模，在此基礎上形成相應的投融資決策。與此同時，房地產企業管理者還需立足于企業自身的實際情況和項目本身的前景，合理安排工程進度，使各項工序都能夠有序開展，從而有效控制成本。此外，企業應當根據現有的資金狀況和項目實施周期，選擇恰當的融資方式，合理控制資金成本，嚴格管理企業的現金流。

（二）提高房地產企業的內部控制水平，防止出現成本失控

房地產企業的項目選擇、投融資決策、工程計劃、施工流程等環節都將受到內部控制水平的直接影響。鑒于此，提高房地產企業的內部控制管理水平，在實踐中不斷總結經驗，完善內部控制管理制度，對新形勢下謀求可持續發展的房地產企業具有重要的現實意義。房地產企業需要借鑒精細化成本管理的內涵，對施工過程進行詳細規定，明確各項驗收流程及標準，如果一旦出現某項成本突然暴增的情況，應當及時了解并分析原因，采取針對性的措施解決這一問題，嚴防成本失控。同時，很多房地產企業的成本消耗不僅僅只出現在施工環節，也要加強對其他環節的監控。目前，由于市場競爭十分激烈，房地產企業的宣傳成本很高，企業利潤受到極大威脅，因此房地產企業需要有意識地控制宣傳成本，提高對宣傳項目的分析和論證，防止無效宣傳占用成本資金。最后，由于房地產項目可能涉及多家設計機構共同配合完成的情況，如果不及時跟進資金與成本工作，就可能出現不同部門設計成果之間的匹配度較差，造成施工過程難度增加、成本增加的情況。雖然，房地產企業很難通過內部控制來解決所有資金與成本控制問題，但是營造良好的內部控制環境和氛圍，對提高各部門資金與成本管控意識將起到良好推動作用。

（三）建立資金管理與成本控制之間的聯動

房地產企業要加強工程、營銷、財務等各個部門之間的協調與配合，站在企業整體戰略發展目標的高度上對項目的綜合收益進行協調。對于財務部門來說，既要充分考量企業自身經營管理所需要的常規資金，同時也需要考慮項目未來的現金流情況。對于同時投資多個項目的房地產企業來說，由于投入資金量大、工期長，因此需要通過多個融資項目包保障資金配給，財務風險較高，要注意提高資金的使用效率和效果，防止資金成本失控。如果房地產企業能夠做到對每一個開發項目的資金收支情況都能做到預計準確，那么其資金運作情況也能更加規范和一目了然，有助于制定出更加科學、完善的資金與成本管控方案，力爭將資金成本降到最低。

四、結語

雖然我國政府為了進一步支持房地產企業的發展，已經通過放寬購房條件、降低銀行貸款利率等方式來刺激消費，但是仍然有很多房地產企業面臨著嚴峻的銷售壓力和房價下跌的尷尬局面。鑒于此，在經濟環境較為不利的情況下，房地產企業如何謀求新的發展，保持穩定的增長態勢，已經成為各家房地產企業需要積極思考的問題。強化房地產企業的資金管控和成本控制工作，能夠有效提高房地產企業抵抗外界風險的能力，防止資金鏈條斷裂，實現房地產企業的可持續健康發展。

（作者單位為煙臺大悅城有限公司）

參考文獻

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