新華社三天連發(fā)三文警示樓市

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新華社三天連發(fā)三文警示樓市

最近一段時間，“地王”頻出、房價普漲。然而看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫存壓力猶大的現(xiàn)實。7月19日起，新華社連發(fā)三文警示樓市變局。

一評警惕繁榮背后有風險

繼二線樓市“四小龍”中的合肥7月1日實施樓市新政之后，7月15日起廈門市也調(diào)整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號……樓市再現(xiàn)降溫信號，是對當前部分一二線城市再現(xiàn)過熱苗頭的警示。

今年上半年，北上廣深四大一線城市以及部分核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情，樓市熱度急劇推高。房價上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購房需求。

繁榮景象的背后潛伏著風險。與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房價暴漲、“地王”頻出，更多與金融杠桿的撬動有關。

30%的首付將房地產(chǎn)投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進一步放大了杠桿，這與2015年股市流失的場外配資非常相似。

加杠桿無疑有助于消化房地產(chǎn)庫存，但如果杠桿過高，房地產(chǎn)就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地產(chǎn)投機行為和房地產(chǎn)價格泡沫。如果繼續(xù)加杠桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂，導致房地產(chǎn)市場、金融體系甚至整個經(jīng)濟出現(xiàn)風險。

歷史告訴我們，美國的次貸危機、日本的房地產(chǎn)泡沫，就是由于反復加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環(huán)。因此一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)。

二評小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴

部分開發(fā)商企圖以房價上漲自我解套；警惕產(chǎn)業(yè)風險、金融風險及國有資本流失風險

2016年可以說是“地王”之年，僅上半年，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”，土地出讓金總額首次突破萬億元。這場“地王”盛宴呈現(xiàn)來勢兇猛的新特點，但卻在風險防范方面，過于缺少監(jiān)管信息。

首先要關注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來房價上漲最迅猛的地方。必須關注的是，在傳統(tǒng)房價與地價關系即“面粉”“面包”問題之外，作為“和面的水”的流動性起了多大作用？

據(jù)披露，上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國企搶“地王”與國有企業(yè)改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關。果真如此，必須直面正視，分析引導，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。

異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場管理調(diào)控、土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機制。近九成異常交易身處于報備之外，市場信息失真程度可想而知。

今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。 “地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應不足，供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風險、金融風險以及國有資本流失風險，不能視而不見。

三評：“去庫存”要打持久戰(zhàn)

去庫存應通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿

近期，“地王”頻出、房價普漲，然而，看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫存壓力猶大的現(xiàn)實，“去庫存”仍是樓市面臨的嚴峻挑戰(zhàn)，要做好打持久戰(zhàn)的準備。

仔細分析樓市現(xiàn)狀，數(shù)據(jù)并不能讓人輕松。在市場分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。從結構來看，相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)存量過大、空置率高、租金低，成為“難啃的骨頭”。

化解樓市庫存，無論國家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學規(guī)劃，細化政策。比如，讓新市民不再為購房猶疑，基本公共服務的全覆蓋就需要“加速跑”；化解商業(yè)地產(chǎn)存量，地方政府應合理把控土地供應節(jié)奏……

部分省市明確提出“商改住”政策，那么一旦改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什么，是按照起拍價還是參考周圍其他地塊的價格等，都需要政策進一步細化。

需警惕的是，去庫存應通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。事實證明，加杠桿只會導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

（摘自《新華社》2016年7月21日 韓 潔、王立彬、郁瓊源/文）