城市青年小戶型住宅初探

陳 斌

1 背景和概念的提出

1.1 城市青年購房消費中的“房奴”現(xiàn)象

“房奴”是指城鎮(zhèn)居民抵押貸款購房，在生命黃金時期的20年～30年，每年用占可支配收入的40%～50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費，甚至讓人感到奴役般的壓抑。其中的主流就是城市中生活的青年人，他們在享受著高薪、白領(lǐng)、有房一族等諸多心理安慰的同時，生活質(zhì)量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅游，害怕銀行漲息，擔心生病、失業(yè)，更沒時間好好享受生活。而除此之外，對很多人來說，購房已不是個人行為，甚至是一個家庭、一個家族在供房，青年人又背上了“啃老族”巨大的心理愧疚感和負擔。

1.2 青年房奴現(xiàn)象嚴重的原因

1)住房租賃市場不理想。很多剛到城市打拼的年輕人經(jīng)濟困難就會選擇租房居住。他們最需要的就是一室一廳一廚一衛(wèi)這樣私密性好，面積不大，租金能便宜的小戶型。但是現(xiàn)階段的租賃市場卻很少有這樣的房型，在忍受了合租的不方便和沒安全感的痛苦后，這些年輕人就會更加渴望擁有自己的一套房子，哪怕背上半輩子的債。

面對結(jié)婚生孩子階段的男女青年，他們最需要的是穩(wěn)定。他們會選擇能長期出租的房屋來居住，甚至想簡單地裝修，提高居住質(zhì)量。但現(xiàn)階段的租賃市場卻不能給他們這種保障。一方面存在隱形市場，當事人權(quán)益得不到有效地保障。另一方面現(xiàn)階段的中介公司魚龍混雜，采取欺騙手段蒙騙客戶。這些因素都會促使即將結(jié)婚的青年選擇購買婚房后才結(jié)婚。

2)房產(chǎn)開發(fā)偏向于大中型戶型市場。據(jù)2002年世界住房平均建筑面積統(tǒng)計，日本為85 m2，瑞典為90 m2，德國為99 m2，新加坡小于100 m2建筑面積的戶型占70%以上。而我國2005年的住宅統(tǒng)計結(jié)果為:32個重點城市中，有16個城市120 m2以上的住房超過總量的50%，而小于80 m2的住房不足10%。這就說明我國現(xiàn)階段房產(chǎn)市場單套住宅面積過大。其主要原因是因為對開發(fā)商而言，大戶型易于定位于高端客戶，單價高，利潤大。而戶型過大對青年人來說則意味著總價高，首付高以及貸款多。

3)一味追求高品質(zhì)的消費觀念。現(xiàn)在的青年在購置第一套房時常想一步到位，追求大戶型，有面子，卻沒有考慮自己的財力問題。

1.3 房奴現(xiàn)象的建筑設(shè)計解決緩解途徑和城市青年小戶型住宅概念的提出

當今嚴重的“房奴”現(xiàn)象會帶來一系列的社會負面影響，對于與之緊密相關(guān)的設(shè)計行業(yè)來說，應(yīng)加大這方面的研究力度。本文從城市青年住宅的特殊性入手，研究適合青年居住需求的住宅功能空間，認為提供總價低的小戶型住宅是解決青年購房難的主要途徑。鑒于此，提出城市青年小戶型住宅的概念:由處于參加工作到生育的人生階段的人群居住的，面積相對較小，能滿足生活基本需求的城市住宅。

1.4 小戶型成為城市青年住宅消費主流的原因

1)總價相對較低，適合青年首次置業(yè)。總價相對低很多的小戶型，這對事業(yè)剛起步、經(jīng)濟又不好的青年人來說具有極大的誘惑力。2)居室數(shù)量少，適合現(xiàn)階段大部分的城市青年家庭結(jié)構(gòu)。隨著中國城市化進程的不斷加快，農(nóng)村青年畢業(yè)后來到城市生活，多代同堂已不多見，父母也只是偶爾來城市看望子女。導(dǎo)致現(xiàn)階段青年家庭人口變少，這就使得小戶型只能滿足青年家庭的居住要求并成為第一選擇。3)作為過渡戶型，適合青年人現(xiàn)階段轉(zhuǎn)變的消費觀念。如今，“一步到位”的置業(yè)消費觀念已經(jīng)發(fā)生了改變，比較年輕、經(jīng)濟受限的青年人可以把小戶型當作自己人生某一階段的住宅，把金錢和精力放在事業(yè)的奮斗上，走“租房—小戶型—大戶型—豪宅”的住房消費過程。

2 城市青年小戶型住宅的特性研究

2.1 結(jié)合青年的居住行為模式重點對城市青年小戶型住宅的“青年”特性進行研究

1)客廳。客廳除了一般的功能外，青年人會有以下的特殊需求:a.會在客廳就餐，特別是青年小兩口，他們一代人居住，比較隨便，會選擇一邊看電視節(jié)目一邊吃飯;b.青年人喜歡在家聚會，這對客廳也提出了更高的要求;c.上網(wǎng)現(xiàn)已成為青年人每天必需的活動內(nèi)容，所以也要考慮是否在客廳增加使用電腦的空間。2)廚房。青年人對廚房的需求是與普通的多代家庭有很大不同的，首先表現(xiàn)在使用頻率上，青年人使用頻率要低很多;其次是烹飪內(nèi)容上，青年人可能做西餐和油煙不大的簡單中餐，再加上青年人對新事物接受力強，廚房完全可以做成開放式的，或者帶吧臺的。3)餐廳。前面說到有部分青年人可能在客廳就餐，所以面積很小的戶型可以考慮把餐桌設(shè)計到廚房內(nèi)部，方便小型就餐，也可把開放式的廚房的吧臺做成小就餐空間。另外，青年人喜歡在家聚會，餐廳空間很可能會成為打麻將等的娛樂場所，是否要注意將其與客廳打通形成大的聚會空間，這些都應(yīng)在設(shè)計青年小戶型住宅時給予考慮。4)主臥。對于主臥，青年的特殊需求有兩點:a.青年人追求時尚，注重穿衣打扮，所以一定要有足夠的存衣空間;b.青年人有喜歡在臥室躺著上網(wǎng)、看DVD、看書的特點，同樣也要在設(shè)計中給予考慮。5)第二臥室。對于小戶型住宅，一般沒有第三臥室，所以青年人對于第二臥室的需求差異是很大的，比較多的有父母短期居住、書房、兒童房、客人留宿等一項或同時多項的需求，而同一家庭不同的人生階段需求還會變化，所以第二臥室在設(shè)計時一定要注重其適應(yīng)性。

2.2 結(jié)合小戶型的優(yōu)化設(shè)計對城市青年小戶型住宅的“小戶型”特性進行研究

2.2.1 城市青年小戶型住宅的設(shè)計難題

1)平面功能合理性差。小戶型受面積限制，各功能空間容易相互影響，戶型也容易單一;在采光和通風(fēng)問題上，由于經(jīng)濟性的原因，樓體必須保證進深，就使得同一樓層的多個小戶型難以統(tǒng)籌兼顧。2)住宅得房率低。公攤相對于小戶型有限的面積來說是很大的，另外，其內(nèi)的各種墻體、管道井所占的面積對于寸土寸金的小戶型來說是很搶眼的。3)交通組織問題多。在樓層交通組織上，很多采用長走廊形式及放射狀、環(huán)狀、魚骨狀的交通形式，使得公共空間通風(fēng)和采光特別差，各家各戶識別困難;還有的樓棟一梯十來戶，人口太多，使得在上下班高峰期無法正常使用電梯。4)安全性和私密性低。樓層往往住戶多，使得出現(xiàn)火災(zāi)、地震時，安全疏散的難度大大增加;小戶型具有過渡性住房的性質(zhì)和投資的價值，使得住戶更迭不斷，出租率高，租戶也經(jīng)常變化，這都大大增加了管理的困難和治安的難度。

2.2.2 針對城市青年小戶型住宅難題的設(shè)計優(yōu)化對策

1)細化功能設(shè)計。小戶型應(yīng)該細化功能設(shè)計，努力探索各個功能空間最合理的尺寸極限，合理分配各功能空間的面積配比和區(qū)隔。

2)創(chuàng)新樓層平面布局。點式塔樓可以改為板式，并將平常一梯兩戶、兩梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成雙倍的戶型，這樣既能大大減少公攤，又能增加各戶采光，并能避免走道式住宅帶來的一系列通風(fēng)、安全、識別難等問題。

3)縮短進深。盡量將小戶型改為并列的橫套，同時縮短進深，各功能空間相錯，形成曲折階梯狀布局，雖然增加了外墻面積，卻能有效控制總面積，還能獲得更多開窗，做到全明居室，增加戶型的通風(fēng)采光性能，豐富外立面造型。

[1] 余源鵬.中小戶型開發(fā)與設(shè)計——90平方米以下暢銷住宅套型[M].北京:機械工業(yè)出版社，2006.

[2] 決策資源集團房地產(chǎn)研究中心.中國房地產(chǎn)暢銷小戶型實操大典[M].大連:大連理工大學(xué)出版社，2007.

[3] 閆小康.論小戶型住宅的創(chuàng)新設(shè)計[J].山西建筑，2008，34(18):30-31.