深圳樓市隨時(shí)大調(diào)整

臥龍

最近深圳樓價(jià)成為熱門(mén)話題，皆因深圳樓價(jià)過(guò)去一年飚升超過(guò)五成。筆者于2005年10月15日曾寫(xiě)過(guò)一篇題為《中國(guó)股市抵到爛》的文章，粗略計(jì)算了當(dāng)時(shí)廣州市私人住宅樓的總市值與滬深股市總市值、流通市值，相互比較，當(dāng)時(shí)計(jì)算得出的結(jié)論是中國(guó)股市抵到爛。結(jié)果此后兩年中國(guó)股市飚升最多5倍。去年深圳樓市發(fā)飆，樓價(jià)坐上火箭，一年樓價(jià)升五成，部分樓盤(pán)甚至翻番。深圳現(xiàn)在總值超千萬(wàn)的房子并不罕見(jiàn)，樓價(jià)高企令深圳市政府出面聲明，調(diào)控樓市的政策正在研究。

我們?cè)賮?lái)一次10年前的計(jì)算。深圳目前共有4億多平方米住宅面積，約600萬(wàn)套，人均40平方米。但其中納入政府合法管理體系中的僅100萬(wàn)套，面積1億平方米。粗略地看，將深圳住宅面積算2億平方米，以當(dāng)前二手樓平均樓價(jià)每平46000元計(jì)算（房天下數(shù)據(jù)），深圳私人住宅總市值接近10萬(wàn)億元人民幣！但深圳股市流通市值2月25日收市價(jià)計(jì)算僅12.6萬(wàn)億元。須知深圳股市基本包含了中國(guó)目前最有活力的上市公司，更何況目前深圳股市估值高企（整體市盈率仍高達(dá)40倍，其中主板市盈率24倍），可以說(shuō)是世界上市盈率最高的股市。從這個(gè)角度看，深圳的樓價(jià)是否過(guò)高？

回顧深圳樓價(jià)走勢(shì)，1981年深圳第一個(gè)亦是全國(guó)首個(gè)商品房東湖麗苑樓價(jià)每平方米1000元左右（主要是賣(mài)給香港人），其時(shí)職工月薪約100大洋。1987年深圳樓價(jià)從年初的600多元升至年末的800多元。1988年深圳東曉花園售價(jià)每平方米1600元。1992年深圳樓價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，5月天安國(guó)際大廈商住單位售價(jià)高達(dá)每平方米2萬(wàn)港元（1992年股市瘋狂上升，觸發(fā)“8.10事件”）。

1994年跌回6700元，1995年6400元，1996年再跌至6200元。1996-97年深圳股市大牛市，但樓市卻在1997年跌回5400元。1998年亞洲金融危機(jī)，深圳樓價(jià)再跌，5200元。1999年深圳樓市見(jiàn)底，5000大關(guān)守住。2000年至2004年深圳樓價(jià)分別是5200元、5500元、5500元、5700元及6000元。其時(shí)人均收入從1920元升至2660元，升幅遠(yuǎn)超樓價(jià)。其后的樓價(jià)可以參考中原（深圳）城市領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)。

以1992年樓市高峰期看作循環(huán)浪I，至1999年的低點(diǎn)位循環(huán)浪II，浪II運(yùn)行7年，跌幅超過(guò)50%。1999年展開(kāi)循環(huán)浪III。粗略換算成中原（深圳）城市領(lǐng)先指數(shù)，1992年萬(wàn)元樓價(jià)大約相當(dāng)于160點(diǎn)，1999年跌至77點(diǎn)左右。1999年升至2011年可以看作一個(gè)傾斜三角形的III浪（1），2011-2012年為III浪（2），2012年至今為III浪（3）。今年1月中原（深圳）城市領(lǐng)先指數(shù)為729.7點(diǎn)，距離2005年1月的初始指數(shù)100點(diǎn)升6.3倍，距離1999年低點(diǎn)升近9倍。

另外一種更為樂(lè)觀的數(shù)法是，1999年至2007年為III浪（1），2007年至2009年初為III浪（2），2009年初至今為III浪（3）。此種數(shù)法中III浪（2）的跌幅約25%（從2007年的260多點(diǎn)跌至2009年初的190多點(diǎn)）。此后的調(diào)整幅度愈來(lái)愈輕，進(jìn)入飚升階段。如今深圳樓貴到炒樓需要眾籌來(lái)解決（即幾個(gè)人甚至是幾十個(gè)人湊錢(qián)炒樓）。可以說(shuō)目前深圳樓市位高勢(shì)危，即使是（3）浪4調(diào)整，恐個(gè)白幅度亦不會(huì)小——以浪（3）目前的升幅回吐0.382計(jì)算跌幅至少24%。

中國(guó)股市本周四再度出現(xiàn)暴跌情形，國(guó)證A股指數(shù)暴跌7.1%。最近幾日盤(pán)中下跌尾市均被拉回，但周四早段受消息刺激低開(kāi)后愈跌愈急。近期反彈成交量雖然有所放大，但并不足以快速上升。本周10日平均線與25日平均線發(fā)生金叉，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，通常會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，回試10日均線甚至25日均線。不過(guò)如周四般一舉擊破25日平均線的情況極為少見(jiàn)，參照55日平均線的位置，相似的情形出現(xiàn)在2012年年初的反彈行情中。由于距離55日平均線仍有空間，可以看作中線拋售壓力并不巨大，主要來(lái)自短線獲利盤(pán)。

周五早段走勢(shì)并未如此前幾個(gè)月間的大陰線那般第二日大幅低開(kāi)或盤(pán)中急挫，加上日線圖上MACD（25，50）已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)紅柱，因此估計(jì)短期低位震蕩，中期仍然有機(jī)會(huì)再反彈。分析自去年6月見(jiàn)頂以來(lái)的走勢(shì)，目前可能出現(xiàn)兩種情況：

一是2015年6月至2016年1月底完成一個(gè)3浪型態(tài)的A浪，其中2015年6月7559點(diǎn)至7月的4516點(diǎn)為A浪（a），4516點(diǎn)反復(fù)至201 5年12月的5500點(diǎn)為A浪（b），5500點(diǎn)跌至今年1月29日的3794點(diǎn)為A浪（C），目前徐徐展開(kāi)B浪反彈，中期目標(biāo)至少是5500點(diǎn)以上；

二是2015年6月7559點(diǎn)跌至9月15日的3993點(diǎn)為一組（a）（b）（c），3993點(diǎn)反彈至12月的5500點(diǎn)為間隔浪（x），5500點(diǎn)跌至1月29日3794點(diǎn)為第二組（a）（b）（c）的子浪（a），3794點(diǎn)以來(lái)以3浪型態(tài)運(yùn)行子浪（b）。

究竟如何，拭目以待。