易小迪：房地產的“內容時代”

嚴碧華

彼時，正是國內住宅地產風生水起之際，易小迪敏銳地意識到，同質化嚴重的住宅地產肯定會步入“紅海”。

被伍繼延取外號為“好孩子”的易小迪，曾自評太謹慎而錯過了許多擴張機會。

易小迪，陽光100置業集團董事長兼總裁，和馮侖、潘石屹等一起被稱為“萬通六君子”，伍繼延為六人共同的朋友，早年在海南一起共事，現為中國商業文化研究會副會長。

前不久，在陽光100置業集團總部附近的一家湘菜館，易小迪告訴《民生周刊》記者，房地產進入調整期后，恰恰給了陽光100機會，因為市場到了拼內容的時代了。

與李亞鵬合作

陽光100知名度很高，但創始人易小迪卻很低調，直到近兩年，這種狀況似乎在改變。

2015年6月10日，陽光100發布公告稱將收購李亞鵬及中書控股持有的雪山藝術小鎮51%股權，收購代價為1.938億元。

這一項目起始于2011年。當年，李亞鵬在云南麗江買下408畝土地，命名為“雪山藝術小鎮”。李亞鵬充分調動了其朋友圈資源。媒體報道顯示，雪山藝術小鎮一期開盤時，據傳趙薇、楊坤、大S、那英、高圓圓和謝娜等娛樂明星都購入了房產。

整體而言，這一項目銷售情況并不理想。

項目運行幾年后，李亞鵬一直希望能與一家專業的開發商合作，自己則專注于文化增值方面的工作。后經人介紹與易小迪相識，易小迪提及公司在街區綜合體方面的標桿項目之一——陽朔西街。李亞鵬立即前往考察，后兩人正式決定合作。李亞鵬看中了陽光100在商業街區方面的開發和運營能力。

十年前開始布局

事實上，街區綜合體這一模式，易小迪早在2004年就開始嘗試。當時，以陽光100命名的住宅項目在北京、廣西、山東等多地鋪開，并取得了良好的市場反響。

彼時，正是國內住宅地產風生水起之際，易小迪敏銳地意識到，同質化嚴重的住宅地產肯定會步入“紅海”。

在易小迪的定義中，街區綜合體，不是商業一條街，也不是簡單的開放式購物中心，而是開放街區的形態，具有本地文化特征，具備一定的城市功能，有一些小的酒店、小的博物館，還有一些品牌店、餐飲、娛樂等綜合業態的商業地產模式。

這些項目的特點是投資不高，但利潤貢獻較大。易小迪透露，陽光100旗下街區綜合體的毛利率在50%以上，遠超住宅。

2014年全國“兩會”期間，陽光100登陸港交所。也正是在那時，房產地進入深度調整期。上市之初，陽光100便提出全面轉型“街區綜合體”戰略。具體操作模式是采取租售并舉的運營方式：陽光100的自持比例不低于30%。

這樣，一方面，可通過自主運營打造街區人氣；另一方面，70%的出售比例也能快速帶來回款，緩解項目運行的資金壓力。

房地產再次回到“內容時代”

陽光100在街區綜合體的成功，印證了易小迪對房地產形勢的判斷。

易小迪曾表示，所謂的黃金十年就是房價不斷上漲的十年。在這種情況下，很多房地產開發公司變成了投資公司，第一是借錢，第二是買地，第三是借更多的錢買更多的地。

“站在客戶角度講，可能是粗放型發展的十年，最近這兩年房地產突然不好做了，房地產開始轉型，但是很可惜，這么多轉型，我們很少談創新。”

在易小迪看來，走出困境離不開創新。他表示，1998年至2006年房地產業第一個階段為產品創新階段。彼時，很多企業不斷創造產品來吸引客戶。第二個階段，則進入了房地產通貨膨脹時代，土地價格不斷上漲，誰能夠買到更多的地，賺更多的資源，誰就能把企業做得更大。“所謂‘黃金十年，企業就像吹泡泡一樣，很多企業一下子膨脹起來，‘黃金十年是站在開發商角度看，這十年‘創新這個詞沒有了，新概念、新產品沒有了，新企業也不多了，大家都在壟斷，做規模。”

“我覺得這樣的情況不能持續下去，持續下去，對城市化是破壞。”易小迪表示，房地產自然走到了第三個階段，再次進入供大于求的階段。

“現在我們知道，產品供大于求的時代成為一個常態，不是通過房地產政策的改變、降準降息、不斷地放開限購就能解決這個問題。”易小迪表示，這就提醒我們，房地產企業跟所有企業一樣要解決客戶的問題，解決市場的問題。“從企業的競爭來看，我認為是好事，必須在市場終端決定勝負，而不是在市場始端決定勝負。”

在他看來，房地產發展到這個階段，又回到了做企業的本源上，企業必須要創新，必須要滿足客戶的需求。創新一定要立足未來，如果只是站在短期角度創新是做不好的。

寄語創業者

公開資料顯示，1964年出生于湖南東安縣的易小迪，14歲時考上了中專，16歲畢業，分到人民公社教初中數學，因為全校只有他一個人能看懂英語，于是在教數學的同時，他還承擔了英語的教學任務。

工作兩年之后，易小迪參加高考。1986年，他從北京師范大學地理系畢業后，考入中國人民大學計劃系研究生班。

研究生畢業后，他受當時在海南省體改所主持工作的馮侖邀請，懷著試探的心情趕赴海南，成了體改所的實習生。

后來，馮侖從體改所出來，又回到海南組建萬通企業集團。易小迪參與了創建，并擔任公司常務董事和常務副總裁。

1994年，萬通分家。幾年后，易小迪在廣西萬通的基礎上組建了如今的陽光100置業集團。隨后，向全國擴張。

2016年1月1日，由北京湖南青年創業促進會舉辦的“首屆湘商創業論壇”在京舉行。在論壇上，易小迪表示，做企業26年，其實最重要的還是價值觀，價值觀是信仰。

他坦言，其實每個人在價值觀方面要堅定很難。很多東西在變，但堅定價值觀非常重要。“我想大家創業，各行各業不一樣，如果越早確立自己的價值觀，就會走得越遠。”