英國脫歐，中國樓市能否迎來狂歡

文博

6月24日，英國“脫歐”公投結果出籠：脫歐派以51.89%勝出！那么，英國脫歐，對于海外置業的中國投資者來說有何影響？能否影響中國樓市呢？

海外置業迎來“窗口期”

長期以來，英國以其全球首屈一指的信用評級、寬松的稅收制度和完備的金融服務體系對海外投資者擁有巨大吸引力，倫敦因此成為不少機構和個人海外資產配置的首選。英國地產聯合會的數據顯示，2014年海外投資者擁有全英四分之一的商業地產。過去幾年，穩定經濟增長、新移民涌入、低利率以及新房供給限制等因素為英國房地產市場帶來持續繁榮。以肯辛頓、梅菲爾等倫敦市中心區域為代表的房地產，一直是中國海外置業者的理想選擇，劍橋、曼徹斯特等地的學區房也受到中國家長的青睞。

脫歐公投帶來的巨大不確定性，已經給英國商業及住宅房地產市場造成負面影響。近幾個月，國際投資者對英國商業房產投資的熱情明顯下降，觀望情緒加重。鏈家地產海外置業英國部總監申強曾預測，一旦英國脫歐，英國房價將下跌，再加上屆時英鎊貶值，將進一步帶動房地產市場震蕩，這對中國投資者而言“將是一個絕好的窗口期”。由于已經建立長期的貿易合作關系，建立以人民幣為計價體系的合作群體，并且是“一帶一路”戰略的目標，而且其初衷是來自中國國內貨幣超發、產能過剩的大形勢。正是由于貨幣超發，使國內出現房價飛漲地王頻出的態勢。所以中國的國際戰略如能如愿，將會使國內的“洪水”有了“泄水口”。而英國脫歐，一定程度上對中國的國際戰略有負面影響。

在貨幣超發的大環境下，顯然是會通貨膨脹，物價隨漲的，但是中國成功做到了所有一般生活資料都不猛漲，看看十幾年來豬肉、雞蛋、米面油鹽、衣服、日用品等等，都在合理區間微漲，這是為什么？這是因為房價承擔了所有漲幅，平衡了通貨膨脹關系，也成為超發了的貨幣沉淀的池子。房價不可能不漲，房價一旦滯脹，就必然導致其余物價飛漲，這是不言而喻的。對于國家層面而言，最首要的是控制住一般生活資料的物價，其次是解決好外貿和出口去向。至于房價問題，與前二者的重要性相比，只算是副產品。

所以說，英國脫歐，短時間內直接推高了美元匯率，拉低了人民幣匯率。近年來人民幣被高估，最受影響的是出口。而英國脫歐事件，順應了中國需要人民幣貶值的需求，為中國創造了國際貿易的利好。出口的提升，將提振國內企業的繁榮，一方面在實體經濟上吸引出流入房地產的資金，另一方面，在資本市場上通過企業業績的提升而吸引到資金，也會利于導出房地產領域的資金。

有關人士分析認為，英國脫歐對中國的直接影響將很小，因為外部需求已不再是中國經濟增長的主要推動力。中國房地產市場受到全球動蕩的影響也會相對較小，因為中國房地產市場現在主要由國內租戶和企業推動。

前一段時期，英國公投的不安情緒，讓倫敦第一季度投資活動放緩；而在其它一些市場，資本流入卻有增加，中國資本在亞太區域內的投資需求強勁增長，尤其是在香港等地。短期內，亞洲的資本很有可能會繼續以購買鄰近本國的房地產資產為主，如與倫敦具有同等市場透明度的悉尼、或是日趨成熟的上海。

為求保值，房產將會成為最有效工具

英國脫歐，可以說最大的長期受益方是英國自己，短期受益方是中國。在中國，一般生活資料的物價被成功控制，這顯然顯示了中國政府的能力和決心，房價作為通脹的承擔物，被擠壓推高成畸形，但是在人民幣成功輸出后，就會完成歷史使命，不可能再度飆升了。可以預測，在未來5年內國內房價還會升高，一線城市和其他城市的特殊地段還會有很明顯增幅，但整體升幅加速度會逐漸回落為零，在此期間，中國會完成在“一帶一路”的政策布局和貿易互惠的協商，而與此同時或者在更短的時間內，英國也會在英聯邦內部重建和新增更多的內部互惠政策。受此影響，在5—10年內，中國的制造業和出口將會有顯著提升，股市將重新活躍，房價將得到抑制，而10年后，中國將出現大量海外投資，而國內房價會回落。

整體來講，英國脫歐，對中國房地產市場的影響是中性的，也就是有利有弊，尤其人民幣貶值對房地產預期更是正反效果都有。一方面，大量海外購房置業出現了利空，尤其是這兩年遠赴英國置業的投資者出現了資產縮水的事實，讓海外購房至少英國購房群體受到損失。 另一方面，作為進入歐盟的門戶，英國在過去十年一直是中國投資者青睞的投資目的地，但“脫歐”可能使這些投資者對英國經濟的穩定性產生疑慮，考慮將焦點轉移到其它相對穩定的市場，如美國。對一些投資者而言，英國“脫歐”提醒了他們，成熟的發達經濟體也會有投資風險。一些境外投資可能會選擇回歸中國市場。

高力國際認為，由于跨國公司可能暫緩擴張計劃，對英國“脫歐”效應暫持觀望態度，因此會對中國的寫字樓市場產生輕微影響。租賃市場受到的影響在一線城市表現更為明顯，因為跨國公司在這些城市占比最高。2015年上海（樓盤）甲級寫字樓市場中，跨國公司占比超過60%。北京、深圳和廣州相對次之，這些城市的跨國公司占比不到40%。同時，商業房地產市場短期內也可能受輕微影響，但由于中國相對獨立于全球政治和經濟變化，其市場基本面不會受到英國“脫歐”影響。隨著跨國公司意識到中國市場仍井然有序，且保持強勁的業務發展機會，會對中國市場重拾信心。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，對投資英國房產的客戶來說，將受到這一政策影響，英國離開歐盟，不少大型銀行肯定會將總部遷出倫敦，而倫敦目前作為全球主要的歐元交易中心的地位恐怕也將不保，金融行業人才會減少。另外英鎊貶值，也導致投資降低。從投資機遇看，在短期看，英國房價都會下調的概率較大。

而對中國房地產的影響，張大偉指出，首先，人民幣貶值壓力增加。英國脫歐，英鎊匯率大跌，雖說對于去英國留學和旅游的人來說可能是利好。但短期內在外匯市場，美元升值，進而將帶動人民幣兌美元貶值。其次，人民幣貶值肯定是中國房地產的利空。如果人民幣貶值，將會影響部分購房投資。人民幣的貶值，對熱錢的流出，財富階級的資產轉移都將有影響。第三，巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，如果持續甚至有可能出現違約。

同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。人民幣貶值對房地產市場來說，首先影響非核心的三四線市場，對目前的一二線房地產市場來說影響不大，但如果加速貶值趨勢，一線城市房地產市場難免受到影響。在短期看一線城市依然是房地產的避風港，特別是看到地王頻繁出現的區域，更是代表了未來的投資價值。

總之，英國脫歐是不會給中國樓市帶來狂歡的，因為人民幣貶值讓一部分有資產避險需求的投資者正在尋找更安全的考慮，美元成為了首選。包括部分投資者會拋售人民幣資產主要是內地房產，從這個方面來看內地樓市會有一輪拋售壓力。但是，人民幣貶值也會激發內地居民保值的需求，尤其房產作為最有效的保值工具，會受到有資產保值需求的居民的青睞。從這點來看，能夠平衡掉人民幣保值帶來資本外逃的壓力。