淺析善意取得制度中不動產物權的公示

摘 要：物權變動中的公示可視為對物權的進一步處分，物權變動具有債權行為和公示行為的雙重保障，不動產善意取得必須以變更登記為前提的基本原理即在于此。因此不動產在無權處分，且尚未變更登記情形下，不適用善意取得；不動產物權變動的核心之一是物權公示（變更登記），其債權行為是否有效不影響善意取得制度的適用；為維護自身利益，所有權人或者善意第三人要密切關注物權的公示效力。

關鍵詞：善意取得；公示原則；不動產；物權變動

1 善意取得制度的內涵

所謂善意取得，又稱即時取得，指無處分權人將其占有的動產或者錯誤登記在其名下的不動產轉讓給善意第三人或者為善意第三人設定他物權，在符合一定條件的前提下，善意第三人依據法律的規定取得動產或者不動產所有權或者他物權的制度。我國《物權法》第 106條確立了善意取得制度，因此在我國構成不動產所有權善意取得大致有五個要件：不動產登記薄出現權屬登記錯誤；不動產登記的名義人以自己的名義實施了無權處分；第三人受讓不動產時是善意的，即不知是無權處分；第三人以合理的價格受讓；辦理了不動產所有權的變更登記。善意取得制度旨在平衡對所有權保護與對交易安全保護，在嚴格符合善意取得制度構成要件情形下，為了鼓勵交易，從物權法角度側重保護對善意第三人交易安全的保護，對不動產所有權人的保護則從債權法角度進行。善意取得制度有兩個核心即：以無權處分為前提；不動產物權采公信原則，要有相應的權利外觀。

本文則旨在從公信原則的角度，探討不動產在無權處分，且尚未變更登記情形下，原轉讓合同是否有效以及不動產善意取得能否適用等問題，并提出在此情形下出現的法律問題該如何處理，不動產物權處分行為應注意規避哪些風險。

2 不動產物權公示的基本原理

目前我國學者對不動產物權公示原則主要集中在以下兩個觀點：物權法律行為外在形式說和法律行為無關說。物權法律行為外在形式說強調物權公示方式本質上是當事人之間對物權處分態度表達的展示途徑，即物權合意要依托外在形式才能夠表達，而只有經過表達的物權合意才具有法律上的意義，因此不動產變動要實現生效要以不動產登記為要件，動產物權變動要實現生效要以動產交付為要件，這一理論與民法中意思自治原則在本質上達到一致。物權變動與法律行為無關說則強調不動產物權變動是債權的意思表示，物權變動與法律行為之間并不存在直接的關系，例如《物權法》第142條中明確規定地上建筑物、構筑物和服飾設施的所有權應屬土地物權利人，但當建筑物或構筑物的所有人持有相反證據能夠說明其權利的情況下，此類財產可以不屬于土地物權人，也即此時登記公示原則不適用，而以當事人的意思表示為準，綜上，法律行為無關說認為物權和債權的變動都是當事人效果意思的發展結果，要以意思自治原則為基礎，將不動產登記作為物權變動的生效要件，我國《物權法》就傾向于后者。

3 無權處分但尚未變更登記的物權效力認定

不動產物權公示原則，體現不動產物權登記的公示效力問題上。在實務中經常出現，房屋買賣中，雙方在意思表示真實情況下簽訂房屋買賣合同，受讓方在確認房屋登記薄上所有權人系轉讓方后以合理的價格受讓，在辦理房屋過戶登記之前，第三人以自己對該買賣房屋享有所有權為由，主張轉讓方無權處分，房屋買賣合同無效。受理該類糾紛的法院對此觀點不一，有的法院認為在房屋登記不存在異議登記等瑕疵的情況下，第三人盡到了合理審查的義務依據房屋登記薄上的記載以合理的方式受讓該房屋，完全有理由相信該房屋為轉讓方所有，因此第三人是善意的，應該適用善意取得由善意第三人受讓該房屋；有的法院認為，判定第三人是否善意應當以房屋辦理變更登記時為準，雖然第三人在簽訂房屋買賣合同時或者之前，盡到了合理審查的義務，但在房屋辦理過戶登記之前知道轉讓方無權處分的，此時第三人依舊不是善意的，不能適用善意取得制度，在房屋所有權人未追認且轉讓人未取得房屋處分權的情況下，該房屋買賣合同歸于無效。

筆者更贊同第二種觀點。根據《民法通則》、《買賣合同司法解釋》，無權處分的合同一般來說效力待定，但對于無權處分的買賣合同則為有效。在此前提下，雖然無權處分的房屋買賣合同有效，但不代表房屋買賣的處分行為有效，從效力上講，無權處分的物權處分行為依舊是效力待定的。根據物權的公示原則，動產交付，不動產登記，物權變動行為是在債權行為和物權行為組合后形成的，筆者認為基于私人財產所有權的不可侵犯性和物權變動的嚴肅性，物權變動模式實質上就是給物的所有權人確定自己意思表示的雙重保障，不同的保障程度會承擔不同的法律后果。僅通過債權行為即合同等形式表達物權處分的意思時，意思表達程度較弱，在動產通過交付、不動產通過變更登記之前還有改變自己意思表示的機會，因此僅憑物權變動意思表示的合同如房屋買賣合同等不能發生物權變動的后果；而當動產交付、不動產變更登記之后，物的所有權人處分物權的意思表示就很強了，物權變動因此而發生。同樣在善意取得制度中也如此，物權變動公示之前，物權變動行為還沒有真正發生，無權處分人處分行為的意思表示較弱，物的真正所有權人還有機會對物主張所有權要求返還，此時對善意第三人的保護程度也較弱，如果物的所有權人主張所有權的，第三然就不構成善意；而在物權公示行為發生之后，即無權處分人此時作出處分物權的意思表示程度就較強，對善意第三人保護的程度也較高，如果不動產已經辦理變更登記的，善意第三人應該善意取得不動產所有權。

另外，在實務中，對于無權處分行為，雙方當事人多圍繞合同的效力問題展開。根據上文對善意取得的分析，生效的合同并不是善意取得的構成要件，善意取得屬于原始取得，源于法律的直接規定，而非有效的債權行為。因此，無論物權變動的合同行為效力如何，都不影響善意取得的發生。

4 不動產處分行為中的風險防范

根據上文的分析，對于不動產的無權處分，即使合同有效，從買方角度，在辦理房屋過戶登記之前，善意的買受人始終存在不能取得不動產所有權的風險，現實生活中如果房屋僅登記在夫妻一方名義下，該夫妻一方以自己的名義處分不動產，在房價上漲的情形中，如果夫妻另一方以無權處分主張房屋買賣合同無效的，從法律角度是完全可以獲得支持的，但這恰恰損害了善意第三人的利益，大大增加了交易的不安全性；從所有權人角度，要重視自己物權的公示效力，避免因不必要的原因，而導致他人對自己的物權進行無權處分從而使得善意取得發生。

綜上所述，物權變動具有雙重屬性，物權變動的債權行為相比其他債權的行為效力較弱，在市場交易中，無論是所有權人還是受讓人，一定要密切關注自己擁有物權或者受讓物權的公示效力，確保維護自己的合法權益。

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作者簡介

茹珊，女，河南省三門峽市，南京大學法學院，南京大學法學院法律碩士（非法學）二年級在讀。