鼓勵房企成為“房東”是去庫存的重要途徑

文/文博

鼓勵房企成為“房東”是去庫存的重要途徑

文/文博

今年，建立購租并舉的住房制度已經被中央確定為主要方向。房地產行業進入深度調整、房企進入深度轉型期，通過建立“薄利多租”的經營模式，樓市有望得到更大的發展。這項措施與土地供應、稅費調整、融資限制等一系列金融和財政相關政策的調整一起，被認為是樓市去庫存的重要方向。

去庫存需十年，形勢不容樂觀

自去年以來，去庫存成為樓市最熱點。中國樓市庫存究竟多少？現在有不同的測算和數據。近日，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在中國金融四十人論壇微信公眾號上發表文章指出，如果考察商品房在建面積、商品房之外的保障房、公用建筑和單位自建等，庫存面積可能超過80億平方米，僅商品房在建和待售就超過50億平方米。國家統計局1月20日發布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達7.18億平方米。鐘偉認為，現在人們常用7億平方米來概括當下的樓市存貨，這嚴重低估了樓市面臨的供求失衡?！斑@7億平方米僅是待售面積，即非意愿性存貨?！?/p>

有專家認為，國家統計局數據只包括竣工后、未售出的現房，大量已建設未竣工以及還未開工的潛在庫存并未計算在內。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，樓市高庫存已經成為當前中國經濟的痛點，一旦計入潛在庫存數據，中國樓市的庫存數量可能倍增。

業內專家表示，待售庫存的實際規模，應該在國家統計局公布的的數據基礎上，加上已批準預售但尚未銷售的7億平方米，在此基礎上再加71億平方米的已批未建庫存和56.1億平方米的在建未售庫存。目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規模超140億平方米。如果僅考慮商品房一項，去庫存的壓力有多大？專家認為，2015年全年商品房銷售大約13億平方米，新開工可能還略多于此，商品房銷售和新開工相抵，2015年房地產庫存去化的進展不大。再說2015年70個大中城市中，除東北地區外，大部分城市的房價同比上升，造成銷售提速困難。因此，在未來2-3年，要庫存去化唯有縮減新開工和土地購置，房地產投資維持-10%到零增長才是唯一出路。

據測算，按每年銷售14億平方米、每年新開工不高于10億平方米推算，中國樓市去庫存進程大約需要維持4年，到2019年前后基本恢復正常庫存。即便按照2013年歷史最高銷售記錄（13億平方米）計算，現有全部庫存也要10年以上才能消化完畢，而這還是在未來不增加新增土地供應、銷售保持旺盛態勢的情況下才可能實現的。

醞釀新政，鼓勵房企成“房東”

進入2016年，中國房地產政策正發生轉向，中國樓市的政策布局也正逐步展現，一改過去促銷售、促消費等政策，將“租售并舉”提到臺前。據悉，相關部門正圍繞發展住房租賃市場，研究制定相關指導性文件與補貼政策，以鼓勵機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，并鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。據了解，近日相關部門和機構召集萬科、魔方公寓、鏈家等已試水“長租”的企業詢問包括稅收、行業補貼、建筑標準等方面的意見或建議。

四川省日前召開的全省住房城鄉工作會表示，在去庫存的措施中，要建立購租并舉的住房制度，把房產租賃作為重點行業來培育，將鼓勵大企業特別是物業企業購房出租，支持開發企業租售并舉，鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。該省同時表示，年內將出臺相關政策，在金融、財稅、用地等方面給從事上述產業的企業以支持。原中國房地產業協會副會長朱中一表示，推動房屋租賃市場規?；l展有利于降低消費者的入市成本和購房壓力，使其由長期的購房還款轉變為短期的租金支出。未來將以需求為導向改革供給模式，為房企提供一種轉型方向。

住房城鄉建設部房地產市場監管司司長日前在第五屆“中國責任地產TOP100”發布會上表示，當前中央要求加快推進供給側結構性改革，加大政策環境的營造，為企業發展創造新動力。同時，對房地產市場供給的產品進行結構性改革，過去依靠單一產品的，“一招鮮”招數已經過時，必須下大力氣改善產品結構，更好地適應市場的新需求。

房企看好住房租賃但面臨挑戰

經過初步測算，目前租賃市場涉及人口在1億人以上，年租金已經突破1萬億，這是一個巨大的市場，也是房地產開發企業轉型升級的重要機遇。因此，抓住這個機遇進入住房租賃市場，發展以住房租賃為主要業務的專業化企業，形成薄利多租的住房商業模式，將是房企通過轉型尋求發展的一種方式。

鏈家地產推出的“自如有家”租賃產品，從2011年開始啟動到2015 年1月份，四年的時間，形成了20萬人的穩定租賃客戶群體。從2015年1月份到11月份，僅10個月，又從20萬的穩定客戶群體增加到了40萬人，業界應不難從中看出住房租賃市場的廣闊前景。除鏈家外，從事長租公寓行業的魔方公寓也從2014年的30家門店左右，一度躍升至2016年初的100家門店。魔方公寓CEO柳佳表示，魔方公寓還將實現跨越式增長，預計2016年門店數將達300家，2017年達600家，2018年達1000家。

但從目前來看，發展租賃行業還面臨瓶頸，這也是相關部門收集企業需求的重要原因。據有關人士介紹，對于租賃行業來說，長租行業算新興產業，稅負仍然較重。另外，此類企業都是輕資產運營，但目前國內對輕資產的公司并沒什么抵押解決方案，因此，其在銀行借貸較難，或需要較高利率。據萬科方面介紹，目前萬科長租公寓的房源大多來自工業用地或集體用地，需要批文才能改變物業性質。萬科“被窩公寓”采用的做法是，先整體租下一些閑置房源，如農民房、工業廠房，然后再改造，做法和如家酒店類似。

前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》指出，房企雖然看好長租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。報告指出，長租公寓的回報周期短則1年，長則3至4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，以及市場所蘊含的無限潛力。通過租賃的形式，房企能夠有效地實現存量房去庫存，這是一種有效盤活資產的方式。

另外，從長遠來看，輕資產和資產證券化，普遍被認為是長租公寓的出路所在。由于中國存量房近億套，大規模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域。因此，加快發展住房租賃市場，解決新市民的住房需求，將是今后一個時期房地產市場去庫存的主攻方向。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）