打響房地產去庫存“殲滅戰”

文/王瑞紅

打響房地產去庫存“殲滅戰”

文/王瑞紅

從去年11月10日的中央財經領導小組會議，到11 月14日的中共中央政治局會議，再到21日閉幕的中央經濟工作會議，短短兩個月內，“化解房地產庫存”連續出現在中央三個高層會議中。為什么去庫存如此重要？中國房地產商會聯盟執行主席顧云昌接受記者采訪時指出，去庫存問題不僅是房地產業的問題，還關系到宏觀經濟的穩增長，中國必須要打一場房地產去庫存“殲滅戰”。那么，去庫存這場殲滅戰怎么打？中央經濟工作會議給出辦法：通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

樓市去庫存為何以農民工為突破口

2015年，中國房地產行業首次出現房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個指標同時負增長，細究其背后原因，都離不開“庫存高企”四字。房地產開發投資是拉動整體固定資產投資的重要力量，但從2013年以來，這一指標的增速以每年接近十個百分點的速度回落，拖累經濟增長。房地產投資增速下滑意味著開發商拿地積極性不足，而三四線城市則房地產庫存高企。為此，中央經濟工作會議提出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。業內人士認為，這意味著今年一系列政策措施將會落地，比如給予降價的房企以降利息、降稅等金融、財稅支持。而且為了化解房地產庫存，各部門可能也會出臺一系列政策，減免房地產交易環節的稅費。

為化解中國房地產庫存，中央于去年年末多次召開會議，向農民派發了“政策大禮包”。這些政策中，既有加快推進農民工市民化，擴大有效需求，亦有對農民工購房給予財政補貼和稅務減免等優惠，希望農民工來化解樓市庫存。通常提到農民工，指的是從事臟累苦工作的一群人，比如建筑工人、綠化工人、城市清潔工、保姆、鐘點工等。近年，他們成為收入水平迅速崛起的群體，一些人的收入甚至超過城市白領。鼓勵他們在政策的扶持下積極購買樓房，可以說是有效化解庫存的一劑良方。

另一方面，高庫存已成中國房地產業發展的絆腳石，更掣肘了中國經濟健康穩定發展。雖然2015年以來已出臺了降息、降低二套房首付比例等政策，目前一二線城市房地產庫存壓力相對得到緩解，但三四線城市房地產庫存依舊高居不下。當針對城鎮居民出臺的購房優惠政策邊際效應遞減時，希望農民工能夠成為新生力量。中國農民工數量高達2億，他們若成為樓市購買群體，對去房地產庫存定能起到重大作用。

樓市去庫存為何以農民工為突破口？專家解釋說，農民工的市民化不僅是解決房地產庫存問題的有效途徑，還是新型城鎮化的關鍵。中國的城鎮常住人口中有2億多農民工，大多數人住房條件很差，住房自有率很低。目前在一些大城市，農民工大量居住在棚戶區、城中村、地下室等條件簡陋的地方，并存在著群租現象。這部分人的住房問題解決了，不僅可以改善民生，還可以“一石二鳥”，化解一些地區過高的房地產庫存。

要進一步推出農民進城買房優惠政策

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛日前在媒體上撰文指出，按照未來五年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。未來五年農民工新增購房總共可達23.1億平方米。他認為，農民工最適合、最可能在地級市及以下城鎮購房：一是農民工在地級市及以下城鎮基本具備住房可支付能力；二是農民工近70%在地級市及以下城鎮就業，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農民工傾向于回家鄉購房。當然，要讓農民工買得起房，還需要財稅、金融、戶籍等一系列制度的配合。中央經濟工作會議提出，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

中央城市工作會議提出，要加強對農業轉移人口市民化的戰略研究，統籌推進土地、財政、教育、就業、醫療、養老、住房保障等領域配套改革。農民工的購買力不強，這就需要把提高工資水平、完善社保、降低房價等問題提上議事日程。一邊是農民工進城買房難，而另一邊是農民的宅基地大量閑置，未得到有效利用。如何盤活宅基地，使其真正惠及農民，是未來政策需要解決的重點內容之一。

其實，中央及部分地方政府已經推出了若干房地產去庫存措施，其中包括鼓勵中小城市對在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免。中央也在研究將農民工和個體工商戶逐步納入住房公積金體系。地方政府文件顯示，安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個市縣均推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。與此同時，云南省、四川省、浙江省、江蘇省也有一些城市在試點。河南省人民政府辦公廳2015年10月22日出臺了《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，對農民進城買房提供包括購房補貼、公積金繳存綠色通道和貸款優惠在內的多項優惠政策。而據河南省媒體報道，有多個三四線城市已經出臺房地產去庫存措施，為農民進城購房提供財政補貼。

樓市去庫存既依賴政策更需要產業支持

只有將農民進城買房的政策逐步完善和落實，才能達到樓市去庫存的目的。當然，政策落實取決于以下幾點：一是要地方政府的財政穩定增長；二是要銀行的負債率控制合理；三是要地方政府的嚴格執行；四是要稅務部門的積極配合；五是要農民買房的意愿。同時，國家也要出臺更進一步的扶持政策鼓勵農民進城買房，這樣才會實現多贏的局面。國家和地方政府如何落實農民進城買房，更關系到房地產市場的穩定性和經濟的發展。中小城市對在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免，一方面會加速農業人口向城市轉移，從而改善農民居住環境，另外一個方面可以加快三四線城市房地產去庫存。

過去三十多年來，我國經歷了三次大規模的人口遷移，其遷移軌跡與房地產市場的發展十分吻合。20世紀90年代的第二次遷移相比80年代的第一次遷移，戶籍人口和流動人口遷移量都增長了近四倍。從區域上看，東部地區遷入人口比重持續增加，而中西部區域人口則保持凈遷出。第三次遷移發生在21世紀，在“馬太效應”的作用下，全國人口流遷規模和速度持續強化：東部地區的人口遷入量仍然占有絕對優勢；西部地區雖有大量人口遷出，但仍然具有一定的凝聚力；中部地區則首次成為全部凈遷出地區。

人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產市場結構分化，甚至成為主導市場的要素。據2014年統計，東部地區、中部地區和西部地區實現房地產銷售金額分別占總額的59%、23%和18%，銷售面積分別占總量的48%、30% 和22%，東部地區在房地產市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。分析人士指出，如果此輪戶籍改革和農民工市民化能夠順利推進，將可能帶動人口的下一輪大遷徙，并真正開啟房地產市場的“白銀時代”。

習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上提出了“四個殲滅戰”，涵蓋應對產能過剩、降低企業成本、化解房地產庫存、防范金融風險四大領域，引發各界廣泛關注。會議強調通過加快農民工市民化等方式化解房地產庫存，以及打出一套“組合拳”幫助企業減稅降費等。對此，有專家認為，樓市去庫存更需要雙向發力。供給端要做減法，減少庫存高的城市的新房開工規模，通過企業并購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法，打通保障房與商品房的供給渠道，如果棚屋改造可以從商品住房市場購買房源，則五年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產權住房制度，形成針對農民工等中低收入人群、按照商品住房產權分期累計讓渡的購房支付機制。目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產業支持，因為產業是支撐城市人口集聚的關鍵因素，提高三四線城市的就業吸引力才是解決樓市庫存的重要方法。