太原市小店區城中村改造的經驗探討

摘 要： “城中村”問題是一個復雜的社會問題，它與城市化進程、“城中村”村民切身利益和社會穩定大局息息相關。文章結合親賢村的基本情況及城中村改造進展情況，分析了城中村改造過程中存在的諸多問題，并據此提出相應的對策建議，以推動城中村改造工作的良性發展。

關鍵詞：城中村改造 拆遷管理 經驗與啟示

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）01-067-02

小店區位于太原市中心地帶，發展前景甚好，它是城市發展戰略的主要擴張區域，已成為省內外客商投資的沃土、發展的旺地，被譽為山西省經濟發展最具優勢的地區。然而，在這樣的環境中，一些垃圾成災、道路狹窄、基礎設施不完善的“城中村”已經嚴重影響到本區的發展。親賢村在小店區城中村改造的過程中，走在了全區的前列，并根據自身的特點總結出一系列值得借鑒的改造經驗。

一、太原市小店區親賢村改造的基本情況

親賢村坐落于長風街與體育路的交叉口一帶，日租房林立，小商小販眾多，行人川流不息。隨著太原市改革步伐的加快，長風街一帶經濟發展十分迅速，同時也帶動了親賢村的發展。目前，親賢村現有總人口3047人，1208戶，常住人口3801人，流動人口約有3萬人，土地總面積614.7畝。本次改造范圍為長風街體育路交叉口四個地塊，其中包括拆遷土地260畝，項目規劃總用地面積為176614.22平方米，總建筑面積為1356675.36平方米。本次項目規劃重在打造為太原市城南板塊的集住宅、商業、辦公于一體的城市新中心。目前，親賢村正在按照此方案逐步實施，于2014年10月底完成全包拆除任務。盡管阻力很大，但是政府出臺了相應的政策來解決所面臨的問題，例如征地補償、補償標準、安置措施等。

據了解，親賢村396處宅基地現在的拆除面積已快達到規劃的40%。在太原市政府相關政策的推動下，長風畫卷、千禧學府苑、“百萬莊園”住宅區和親鳳苑住宅區已經建成。目前，根據下達的拆遷補償標準，親賢村正在加緊建設商業用房，用于經營出租，以解決村民樂業問題。

二、小店區親賢村改造中存在的主要問題

（一）村民違法建設，拆遷難度上升

近年來，城市基礎設施逐漸完善，房地產開發項目加速推進，土地房屋也大大升值，由于90%的“城中村”村民靠房屋出租過活，拆遷范圍內一些村民得知自己的房屋要拆遷，可以得到豐厚的補償金，便夜以繼日地加蓋房屋，原來一層的平房蓋成兩層，小二樓加蓋成三層、四層，加上管理部門的疏忽執法，導致城中村內的小產權違法開發現象屢見不鮮。

（二）拆遷補償估價的矛盾

根據《太原市和小店區平陽路街道親賢城中村改造拆遷安置補償方案》的規定，結合親賢村的實際情況，采取“商業用房安置+小戶型公寓住宅安置+現金補償”的方法，拆遷安置的期限定為4年（即48個月）。根據拆遷居民宅基地的證載面積，拆遷一分地（即0.1畝）可以得到50平方米的商業用房、80平方米的小戶型公寓住宅和20萬元人民幣。搬遷過渡費：只要有宅基地證，即可領取搬遷過渡費。每個宅基地證每年可獲得3萬元，那么四年共計3×4=12萬，拆遷協議簽訂時一次性支付。根據方案，搬遷過渡費的標準為每年3萬元，逾期搬遷按月計算過渡費。逾期一年的，0.1畝地補償5萬元，逾期第二年，0.1畝地補償10萬元，仍然按月計算補償費。

其實，我們不難發現，依據此方案，居民宅基地證范圍內，建筑物不管有多少層、房屋面積是多少和地下室多大，都必須按證載面積這個標準來補償，宅基地證載標明的紅線割除面積不進行補償。據調研發現，村民對以上的補償方式不滿意，他們認為商品房的出租效益無法保證，小戶型公寓的水費、電費、取暖費也是一筆很大的支出，因此，他們更愿意現金補償。現如今，補償標準的確定上仍然存在著很大分歧，因此，政府必須協調各方利益，避免造成施工單位因項目無法竣工上訪，被拆遷戶對拆遷補償費不滿上訪的局面。以上情況，不管出現哪一種，都不利于改造工作，都會影響城市化進程。

（三）外來人口的生存狀況不容忽視

在城市化進程中，外來務工人員大量涌入城市，尋求更多的就業機會。住在城中村的外來人口，有些只是在村里居住，而在村外務工。親賢村的拆遷迫使他們離開暫住地，低收入流動人群受收入水平的限制，無法購買新房，到哪里安家使得外來人員十分迷茫。還有一些人既在城中村居住，又在村里做小本生意，對于他們來說，村子的改造拆遷一方面使他們失去了低租金的房子，另一方面他們苦心經營的圈子被打破。改造后的村子各方面都會有所改善，如果要在村里繼續經營，那么租金必定會增加；如果放棄已經建立的經營圈子，重新尋覓適合生活的地方，又要重新開始，短期內效益無法保證，仍然要面臨難以在城市中立足的困境。在調研時，筆者采訪了一位來自運城的的任先生。任先生今年23歲，家里世代以耕地為生，他因家庭條件制約輟學后便來太原打工。“我剛來太原的時候，村里的一間出租房每月還不到200元，還有衛生間，我就在附近的一家餐館打工，日子還過得去。”由于親賢村的改造，任先生迫于無奈，只好另尋住處。“現在附近的房租都很貴，看來在市中心是住不起了，我只能考慮在稍微偏遠的地方找房子了。”他無奈地說道。最終任先生搬到北張村。“雖然離上班的地方遠了很多，但房租還算負擔得起，一個月500元。”

（四）就業問題嚴峻，村民對未來深感迷茫

城中村的村民大多以出租房屋獲得的租金維持生活，隨著親賢村的拆遷，大量日租房被拆除，由此產生了大量的剩余勞動力。據調查，悠閑的年輕人就業愿望不強。雖然居委會也組織過就業培訓，但是參與率很低，很多年輕人都不愿意去，參與培訓的大多是中老年人。年輕人不愿意出去工作，主要是他們認為反正有補償款，夠吃夠喝就行。還有一部分村民認為，自己沒文化，就能干點體力活，出去也掙不下錢。然而，光靠吃老本是遠遠不夠的，對于大多缺乏投資理財意識的村民來說，盡管補償款十分豐厚，但不久之后仍會再次陷入生活的“困窘”。在調研中，筆者遇到了一位親賢村的南先生，他今年58歲，以賣水果為生，“以前我們靠種地活，一年差不多能掙一萬元。可是現在很多村民因為房屋拆遷突然拿到豐厚的補償款，就拿去放高利貸，他們對投資理財也不懂，不少人又都賠進去了。”南先生如是說。

（五）利益關系協調問題

“城中村”在改造過程中，主要涉及三方面的利益：政府、村民和開發商。政府代表的是公共利益，所扮演的角色是“掌舵”而不是“劃槳”，因此政府在城中村改造安置中要把握好“度”，既要發揮其積極的作用，保證市場健全和社會穩定，又不要“越位”，政府所無力涉及的地帶，要放權給其他組織。在房屋拆遷的過程中，一些地方政府濫用行政權力，違法違規強制拆遷，嚴重侵害了村民的合法權益，引發群眾大量上訪，從而影響了社會穩定。在征地拆遷過程中，村民處于弱勢，其利益損失最大，他們的要求是在改造過程中保護自己的合法既得利益； 開發商追求的是利潤最大化。基于各利益主體的出發點不同，難免存在矛盾和分歧。因此，處理并協調好三方利益主體的關系，對于“城中村”改造非常重要。

三、親賢村改造的策略與經驗

（一）政府主導、市場運作

實施掘“金”三部曲。第一步：道路通，百事通。第二步：建市場，招商引資，店鋪租費收入持續增長。第三步：調結構，邁大步。采取多方資金籌集方式，邀請優秀開發企業參與城中村改造。

（二）充分發揮領導班子榜樣作用

據調查，親賢村有黨員100多名，在太原市80多個“城中村”中人數最多。親賢村長期注重黨員及骨干分子的培養，兩委班子具有極強的凝聚力和向心力，在拆遷的過程中發揮了關鍵作用。

（三）結合親賢村的實際情況，因地制宜

從最初的規劃設計、甄選改造模式、資金籌集方式等方面加強指導，及時解決改造過程中遇到的困難和問題，以全面推進親賢村的改造工作。

四、構建和諧太原，加快“城中村”改造的對策建議

（一）改造中以維護村民基本利益為出發點

首先，在村民最關心的補償金標準上，要充分調研，聽取各方意見制定科學合理的補償標準，一方面要防止開發商隨意壓低補償標準，造成對村民利益的損害；另一方面還要避免部分村民漫天要價，從而降低整村拆除的難度。在土地收儲價格上要公平，要合理，最好保持彈性價格。

其次，征地拆遷領導機構從始至終都要保證標準的統一，該給村民的一分不少，不該補的堅決不補，嚴格按照定好的政策執行到底。針對政策不一、補償標準相差極大這一問題，應征求各方意見，由專門機構確認到底采取哪個政策作為執行的標準。

（二）政府主導解決外來人口安置問題

現在的城中村流動人員異常繁雜，如何安置外來人員已經成為不容忽視的一大問題。為了解決此問題，可以由政府主導，村集體配合，建立一批廉租住房，用以外來人員居住。當然，也可以借力于太原市房屋租賃市場來解決太原市流動人口的住房問題。這樣從根源上抑制外來人口租房帶來的利益誘惑，有利于整村拆遷的順利進行。

（三）強力反腐，優化審批，提升效能

對參與改造拆遷的各有關部門、單位要制定嚴格的考核辦法，明確各部門的工作職責和工作責任，并限期按時辦結，防止腐敗現象的發生。“城中村”改造中的手續審批問題深深地阻礙了改造的進行。市政府應將有關單位，如建設、發改、規劃、國土等部門派出數名工作人員集中辦公、集中審批，形成“一站式服務”，并明確手續辦理具體流程。

（四）加快村民從安置到安居的轉變

“城中村”改造要實現的目的、要達到的效果不僅僅是改善村子的環境，提高村民的生活質量，更重要的是要使每個村民都安居樂業，從根本上改變村民的精神面貌，讓村民享有與市民同等的待遇。因此，在“村改居”的同時，新社區要加強現代化管理，成立社區服務中心，完善社區的各類設施，為居民創造一個優美、舒適、健康的生活環境，使改造后的城中村居民逐步融入城市環境，過上幸福的生活。

參考文獻：

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（作者單位：山西大學 山西太原 030006）

（作者簡介：陳婕，山西大學政治與公共管理學院，碩士研究生）

（責編：若佳）