淺談公允價值法計量對投資性房地產的影響

沈建明

作為備受投資者關注的房地產類型中的一種，投資性房地產具有其獨特的魅力和優(yōu)勢。隨著我國房地產市場的蓬勃發(fā)展，占有投資性房地產的企業(yè)利潤操控空間越來越大。如按公允價值計量投資性房地產，公司的業(yè)績很可能出現幾何級增長。然而，實際情況并非如此，投資性房地產只是房地產類別中的一項，即使擁有投資性房地產的部分企業(yè)未必都采用公允價值計量投資性房地產。

在2001年，經過《債務重組》、《非貨幣性交易》、《投資》等準則的修訂，公允價值計量得到了明確規(guī)定。然而，因為許多上市公司利用公允價值對會計活動進行造假，所以財政部在同年取消了公允價值在多方面的應用，例如，規(guī)定要求債務重組、非貨幣性交易以及投資準則等方面按照賬面價值入賬。但在2006年2月15日，財政部頒發(fā)了新會計準則，即在長期股權投資、投資性房地產、非貨幣性資產交換、債務重組及金融工具等準則中適當的應用公允價值計量，一方面這是為了中國企業(yè)會計準則與國際接軌；另一方面也客觀上給企業(yè)利潤操縱帶來了新的空間。

一、我國投資性房地產企業(yè)的性質和特征

據新會計準則規(guī)定，“投資性房地產”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進行單獨計量和出售的房地產，例如：被出租的土地使用權、預備轉讓的土地使用權以及被出租的建筑物等。

同時，新會計準則還明確了“非投資性房地產”的范疇：企業(yè)擁有并自行經營而非出租的旅館飯店、非出租型房地產（僅供自己生產商品和經營管理的自用型房地產，如公司廠房、辦公大樓、公司生產經營用地使用權以及員工宿舍等）、商品型房地產（房地產開發(fā)公司處于銷售中或處于開發(fā)中的商品房和土地）等。

由于準則中對于“投資性房地產”有可采取公允價值計量模式，并在會計報表中須單列“投資性房地產”項目的規(guī)定。房地產行業(yè)成為受新會計準則影響最大的行業(yè)之一，眾所周知，從謹慎性原則著手，傳統(tǒng)會計報表均采用市價和成本的“孰低法”。那么，新會計準則是否真的讓所有擁有房地產的公司一夜“暴富”？人們對新會計準則是否存在誤讀？新會計準則是否會對那些占有投資性房地產的非上市公司或上市公司產生實質影響？事實上，占有投資性房地產的企業(yè)在房地產整體企業(yè)中所占比例較低。幾乎所有房地產企業(yè)開發(fā)的房地產均屬于其經營商品，作為非投資產業(yè)投入使用，而其他公司一般都作為固定資產處理。

雖然，新會計準則約定的是“投資性房地產”，然而，針對實際情況來說，大部分都是投資性房產，少部分是投資性地產。依據新會計準則，可以明確投資性地產包括以下兩點：第一，被出租的土地使用權，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權，按照經營租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預備轉讓的土地使用權，即公司采用受讓方式獲得，并預備增值后轉讓的土地使用權。針對投資性房產而言，其相關規(guī)定不難理解，然而，針對投資性地產來說，在現實中是有多方面限制的。因為土地所有權屬于國家，而企業(yè)僅占有土地使用權。若是在一定時限內，土地未經過開發(fā)，那么國家將收回其使用權。所以，采用類似于投資房產形式來低價買進土地，閑置若干年后再高價賣出的行為屬于違法行為。同時，新會計準則也具有明確的相關規(guī)定，閑置土地不屬于占有并預備增值的土地。依據《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權后，未經當地政府批準，而超過一年未進行開發(fā)建設或進行開發(fā)建設的土地面積小于規(guī)定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業(yè)土地儲備投資性地產是不以按公允價值計量的。

相較于投資性地產的逐年縮減，企業(yè)用來租賃的投資性房產卻發(fā)展迅速，根據公開資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實行戰(zhàn)略轉型后，在園區(qū)內建造了大量的廠房和辦公用房。主營業(yè)務由房地產業(yè)轉型至以物業(yè)經營為主，又如，近來連續(xù)飆升的陸家嘴其早在2005年年報中稱：今后數年企業(yè)主營業(yè)務收入中土地批租收入將會迅速下降，進而對企業(yè)的經濟效益產生影響，公司已將房產物業(yè)經營作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和國際社區(qū)為主的物業(yè)，并進行租賃獲取長期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產項目，從公開資料可以發(fā)現，陸家嘴這些投資性房產中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產真正的上漲始于2002年，可見這些物業(yè)一旦采用公允價值法計量，其升值空間是相當可觀的。

另外，全國房價漲聲一片，擁有大量房產、地產的百貨商業(yè)行業(yè)板塊也搭上房價上漲的“順風車”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據公開資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務業(yè)，在中國小商品的發(fā)源地和集散地義烏建有大量的市場，在市區(qū)有賓王市場、篁園市場、針織市場、家具市場、領帶市場、國際商貿城等數個市場。其中，國際商貿城是超大規(guī)模的市場，分三期開發(fā)，營業(yè)面積約260多萬平方米，目前已投入使用。從公開消息看，國際商貿城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價格很低，而國際商貿城的商鋪按市價普遍在10萬元/平方米左右，在新會計準則下，如果按公允價值計量的話，利潤調節(jié)空間是巨大的。

可以預見的是，擁有大量投資性房產的非房地產企業(yè)也必將是市場的關注焦點之一。

二、新會計準則對公司相關業(yè)務性質的影響

盡管新會計準則有可能對擁有房地產的公司財務報表造成很大的變化，但我們認為，新會計準則并沒有實質性的改變公司相關業(yè)務性質，很多擁有投資性房地產的公司也對新會計準則的使用較為謹慎。

對于擁有投資性房地產的公司而言，新會計準則不過是將過去企業(yè)隱性的事物在報表中體現出來，實現報表的合理性和真實性，但對企業(yè)自身經營活動不產生實質性的影響。

投資性房地產帶來的經濟效益不受資產價值重估或入賬模式的更換所影響。其實，投資者在今后的幾年時間里，將會看到應用公允價值的投資性房地產帶動凈資產提升的現象，不過也會發(fā)現相關的凈資產收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產資產價值入賬的時間問題，對于公司的成長，并無實質的改變。

此外，公允價值變動損益對企業(yè)現金流量也不產生影響。公允價值變動而發(fā)生的損益是一筆持有損益，將未實現的損益計入了本年利潤。利潤的核算是以權責發(fā)生制為根本，采用權責發(fā)生制的會計模式進行利潤核算，將會發(fā)現利潤與現金流量相違背的情況，但是應用公允價值計量方式，使收益確定模式的偏重收入費用觀向偏重資產負債觀的方向轉變，進而加劇了利潤和現金流的背離關系。資產負債表將投資性房地產的公允價值動態(tài)變化計入當期損益，針對提升的當期損益而言，未處置投資性房地產前不具備相應的現金流入，因此，在不具備現金流入的前提下，報告利潤或損益的提升，只會增加企業(yè)利潤分配的難度。如果分配，則沒有相應的現金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價，使公司價值下降。

可以預見的是，絕大多數擁有投資性房地產的績優(yōu)公司，不會輕易將其投資性房地產全面進行賬面溢價，即便采用公允價值計量，也必通過周密測算后，采取逐漸的、穩(wěn)步的方式進行。當然也不排除一些負債率高的企業(yè)為了提高凈資產，增強融資能力，如再融資或擴大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動，大股東為了達到高價拋售股票的目的而運用公允價值法來調節(jié)業(yè)績，但是接下來的就是每年業(yè)績動蕩。

關于那些上市公司是否會對投資性房地產采用公允價值法，他們都會根據地企業(yè)目標來決定，但有一點是肯定的，不急于將資產升值的公司，其在二級市場肯定比那些急于通過采用改變會計計量方法——采用公允價值計量，來提升公司凈資產和短期每股收益來兌現利好的公司要走得更穩(wěn)、更遠。

三、企業(yè)選擇按公允價值計量存在諸多限制因素

公允價值計量模式難以被公司應用的原因主要體現在以下幾方面：

（一）市場完善程度導致公允價值的計量具有局限性

依據《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》來看，若有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值可以被持續(xù)穩(wěn)定獲得，那么應用公允價值模式對投資性房地產開展后續(xù)計量工作是可行的。針對應用公允價值模式計量的投資性房地產而言，它不能被計提折舊或攤銷，但其能夠以資產負債表日的公允價值為根本，進而調整其賬面價值，并將公允價值和原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益當中。同時，相關規(guī)定明確表明，已應用公允價值模式計量的投資性房地產，不可以由公允價值模式變?yōu)槌杀灸Ｊ健Ｈ欢驗槲覈氖袌鼋洕写l(fā)展，相關法律法規(guī)不夠完善，從業(yè)人員的職業(yè)修養(yǎng)、業(yè)務水平有待提高，所以，致使企業(yè)人為操縱利潤的現象容易發(fā)生。

（二）公允價值計量的使用條件較為嚴格，具有限制性

當投資性房地產應用公允價值模式計量時，而準則規(guī)定當地須擁有正規(guī)的房地產交易市場，使得投資性房地產能夠在其中直接進行交易活動。同時，公司可以從其中獲得同類或類似的房地產市場價格等相關信息，進而對投資性房地產的公允價值進行科學合理的預測。現階段，我國房地產估值體系不夠健全，多數中小城市不具有成熟的房地產中介市場，大多數企業(yè)的投資性房地產分布在中小城市或是大城市的遠郊區(qū)域，獲得滿足準則要求的條件較為困難。市場活躍度、相似環(huán)境、用途、新舊程度等資產交易信息很難準確掌握，大宗大額交易活動幾乎沒有，這些問題致使資產交易價格等信息難以獲取，導致公司應用公允價值計量模式時尤為謹慎。

（三）稅收因素對公允價值的應用產生消極影響

企業(yè)應用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，其資產將會大幅度增值，留存收益也得以調增。即使現行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會計采用資產負債表債務法下卻產生遞延所得稅負債，相應增加所得稅費用，從而對凈利潤產生影響。與此同時，過去應用成本計量模式時，投資性房地產按期計提折舊或攤銷能夠降低其賬面利潤，然而，因為投資性房地產應用公允價值計量模式，那么，將不再計提折舊、減值準備及攤銷，因此，在提高公司利潤的同時，折舊和攤銷抵稅功能喪失，稅收制度的落實導致公司實際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產現金流降低，進而使企業(yè)價值下降。

（四）公允價值計量使投資性房地產的價值波動增強

近年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，企業(yè)和個人對房地產的剛性需求與日俱增，使得房地產價格迅猛增長，在2007年，中國各主要大中城市房地產價格幾乎每個月均按照5%以上的漲幅增長，有時甚至在10%以上，若是采用公允價值模式計量，公司每月的凈利潤將隨著公允價值變動而變化，其波動幅度將會顯著增大。但是，在近年來征收土地使用稅、征收土地閑置費等一系列宏觀調控政策出臺，房地產市場出現“拐點”，導致全國樓市立即處于觀望狀態(tài)。因此，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業(yè)凈資產上漲，也可使企業(yè)凈資產下降。若是投資性房地產沒有被轉讓或兌現，而是變?yōu)樽杂没蛘加校敲雌鋷氲墓蕛r值則是升值部分，將致使后續(xù)的折舊或攤銷金額顯著提高，在這種情況下，公允價值計量模式就是降低利潤的因素。

（五）資本效益原則使企業(yè)慎重使用公允價值

雖然目前稅務部門不承認公允價值的稅前列支或稅前收入，但依據新會計準則，采用公允價值模式計量的投資性房地產，其公允價值變動進入當期損益，進入利潤表部分應進行納稅調整后增加公司凈資產。雖然由于投資性房地產實行公允價值后導致凈資產的增加，但是同時也會導致相關的凈資產收益率相對下降。因此，這不過是投資性房地產資產價值入賬時間提前的問題，對企業(yè)的發(fā)展不具備實質性影響，大部分企業(yè)出于成本效益原則，也會慎重采用公允價值計量模式。

現階段，在市場良性發(fā)展的情況下，應用公允價值計量方式，能促使占有投資性房地產企業(yè)的經營效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來重要發(fā)展機遇。但在實際運用該項準則時，相關企業(yè)必須充分權衡，科學規(guī)劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產增加，而另一方面公司財務狀況在惡化。

參考文獻

[1]財政部：企業(yè)會計準則.經濟科學出版社，2006.