房地產(chǎn)企業(yè)階段性稅收籌劃

毛伊靜

【摘要】隨著我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)日益多樣化的組構(gòu)，如何控制成本，增加利潤(rùn)，減輕稅收負(fù)擔(dān)，也成了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重中之重。本篇文章結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，在明晰房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀后，在其設(shè)立、銷(xiāo)售及保有環(huán)節(jié)有針對(duì)性的進(jìn)行稅收籌劃方式的研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 階段性

一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析

近些年來(lái)，伴著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房?jī)r(jià)日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來(lái)越多的住房需求，更是形成了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房?jī)r(jià)的具體原因，從拆遷、買(mǎi)地到建造、銷(xiāo)售，較高的成本是造成高房?jī)r(jià)的重要原因，可以看到其中稅費(fèi)較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集、涉及行政主管部門(mén)較多。正因如此，其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過(guò)程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問(wèn)題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問(wèn)題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識(shí)和稅法知識(shí)都較為了解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃

首先介紹一個(gè)簡(jiǎn)要的流程：簽訂土地出讓合同——設(shè)立項(xiàng)目公司——立項(xiàng)——選址、方案審查、用地許可——辦理拆遷許可——初步設(shè)計(jì)審查審批——施工圖審查備案——工程招投標(biāo)及備案——辦理施工許可證——辦理商品房預(yù)售許可——專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收——竣工驗(yàn)收辦證、備案——交房

通過(guò)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財(cái)稅人員按照階段性發(fā)展進(jìn)行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）設(shè)立階段

1.注冊(cè)資本的選擇。注冊(cè)資本的來(lái)源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需要量大，因此借款、融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是必不可少的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個(gè)來(lái)源，即負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒(méi)有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計(jì)算中扣除，又可作為所得稅的抵減項(xiàng)，而股息支付不能作為費(fèi)用列支。所以在籌劃角度來(lái)看，權(quán)益籌資效果是不如負(fù)債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨(dú)立法人資格的，對(duì)子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國(guó)家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。

設(shè)立分公司，好處就在于：首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其監(jiān)管力度相對(duì)子公司來(lái)說(shuō)更小；其次，在項(xiàng)目的建設(shè)初期公司基本會(huì)處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對(duì)總公司的稅前利潤(rùn)可以有一些減少以達(dá)到減輕總公司企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的作用；最后，分公司和總公司之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒(méi)有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段總公司是負(fù)有連帶的稅務(wù)責(zé)任的，因而會(huì)給總公司帶來(lái)一部分的危險(xiǎn)。對(duì)于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。

（二）銷(xiāo)售階段

1.銷(xiāo)售價(jià)格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的確定依賴(lài)各個(gè)因素，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的合理確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來(lái)看，銷(xiāo)售價(jià)格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計(jì)算中增值率未超過(guò)20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅后利潤(rùn)可能增加、也可能減少，此時(shí)就要考慮如何做到利潤(rùn)最大。

2.銷(xiāo)售收入的確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售公司對(duì)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行代銷(xiāo)或是轉(zhuǎn)銷(xiāo)。代銷(xiāo)是指新成立的銷(xiāo)售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售其產(chǎn)品，同時(shí)向企業(yè)收取一定的傭金作為報(bào)酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷(xiāo)售公司所支付的傭金屬于其成本費(fèi)用的范圍，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)項(xiàng)目作為扣除項(xiàng)目。而銷(xiāo)售公司所取得傭金盡管要繳納營(yíng)業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷(xiāo)就是銷(xiāo)售公司先取得項(xiàng)目之后以自己名義銷(xiāo)售出去，此時(shí)同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，因而減少土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，由于銷(xiāo)售過(guò)程中的交易成本費(fèi)用增加，可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達(dá)到節(jié)稅效果。

（三）保有階段

1.先租后售的方式。房地產(chǎn)企業(yè)如果沒(méi)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品專(zhuān)為固定資產(chǎn)，則取得的自營(yíng)或出租收入都不能計(jì)提折舊，無(wú)形會(huì)增加項(xiàng)目持有期間企業(yè)所得稅的支出。但若轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。一般來(lái)講，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)企業(yè)如果按分割出售的市場(chǎng)價(jià)格估算的話，利潤(rùn)會(huì)更大，視同銷(xiāo)售繳納的企業(yè)所得稅就越多，而出租收入一般會(huì)比較小。而且，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在持有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的過(guò)程中，會(huì)存在大量的銀行貸款，會(huì)有大量的借款費(fèi)用可在稅前扣除，項(xiàng)目持有期間的企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。因此，采用先租后售方式，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，雖然不能計(jì)提折舊，但總體上是有利的。