德國以租賃繁榮促住房市場穩(wěn)定的良好做法

黃銀豐

多年來，德國的低房價并未刺激德國人買房置業(yè)需求，目前60%左右的居民租房。房屋租賃市場的繁榮，對穩(wěn)定住房市場需求和控制房價起到了重要作用。這對于我國發(fā)展公共租賃住房，確保居者有其屋有一定借鑒作用。

一、德國住房租賃體系建設的良好做法

（一）廣開出租房源，確保租賃住房供應

1.政府興建社會福利公共住房。二戰(zhàn)后，德國大規(guī)模興建社會福利性公共住房，解決低收入者住房問題。盡管80年代以來，德國住房數量基本得到滿足，但政府沒有停止建設高質量福利房，一直鼓勵社會投資人建房出租。德國政府劃出特定區(qū)域建設低收入人群住房，由社會投資人開發(fā)建設，并向住房者收取低于市場價格的租金，租金與市價的差額由政府補貼給投資人。目前，德國租賃住房結構為：65%的是私人出租住房，22%的合作社出租住房，8%的基金或保險公司出租住房，3%的專業(yè)建房公司出租住房，2%的政府公房出租住房。

2.貸款支持租賃住房建設。對建設社會福利性公共住房的投資人，無論是個人、社會團體還是企業(yè)，政府都對其進行資助，通常是向住房建設投資者提供無息住房建設貸款，額度通常占建房費用的60%至70%，有的甚至高達90%，該貸款償還期可達30年左右。還貸期結束后，有關出租的約束解除，房屋所有人可以按市場價格出租出售房屋，30年來德國政府為此花費300多億歐元。

（二）健全法律體系，給予承租人強有力保障

1.保障出租房供應。德國法律規(guī)定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同時德國地方政府規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產開發(fā)總量的一定比例，專門建造并出租給低收入家庭。例如，現在科隆市每年新建3800套房，其中規(guī)定開發(fā)商必須專門建造低收入家庭出租房1000套。

2.嚴格加租和退租條件。一是明確房租上漲條件。在租金問題上，起始租金雖然自由商定，但加租要受限制。德國《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別注重保護租戶利益，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價理由，并且在一般情況下須舉出三個同類住房漲價的例證，否則租戶可以起訴。即使要漲到同類住房的通常水平，當事人還必須連續(xù)15個月內沒漲過價，且漲幅一般不得超過10%。租戶或業(yè)主對于租金水平有異議的，通常有專門部門仲裁處理，德國各城市有定期進行的市場租金調查來支撐相關判斷。二是鼓勵不定期租賃。在租期問題上，德國以續(xù)約為默認安排，住房租賃基本都是自動續(xù)約的不定期租賃，定期租賃只在很嚴格的情況下才會被允許。而且，業(yè)主在期滿收回住房時，同樣需要提供理由并走冗長的法律程序。

3.嚴防租賃非法投機。一是明確規(guī)定禁止“二房東”（即轉租）現象，維護租賃市場秩序。二是超限額漲房租構成犯罪。德國每個州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設有獨立機構，主要根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節(jié)能情況來確定基本價格范圍。如果房東房租超過“合理房租”20%，則構成違法行為，超過50%構成犯罪。

（三）出臺配套措施，實施稅收優(yōu)惠和房租補貼

1.適當稅收優(yōu)惠。對住房合作社建造出租房屋，政府實行免稅政策。但自有房屋出租除繳納不動產稅外，租金收入還要繳納25%的資本利得稅。這種稅收差別，大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。

2.實行房租補貼。房租補貼是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。對于那些不能入住福利性公共住房的低收入群體，由政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。居民實際繳納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔。其中，居民實際繳納租金要與家庭住房需要相結合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%確定。房租補貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50%。此外，政府還根據家庭成員多少、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數百歐元不等的租房補助。

二、對我國的啟示

（一）鼓勵社會資金參與租賃住房建設

一是在城市規(guī)劃中劃撥一定土地發(fā)展租賃性住房，通過增加廉租房和公共租賃住房的數量來滿足低收入家庭住房需求。二是鼓勵專業(yè)建房公司等機構投資福利性租賃住房，租金和市價的差額由政府提供稅收優(yōu)惠政策或直接補貼。

（二）加強租賃住房市場的規(guī)范和管理

一是從立法上規(guī)定福利性租賃住房的資金來源、建設標準、租戶資格、租金設定以及專門管理機構的職能。二是各級地方政府制定地方性規(guī)范，加強福利性租賃住房的管理和分配，嚴格申請人的信息篩選和管理工作，建立動態(tài)的進入和退出循環(huán)機制，對騙取福利性租賃住房的行為進行懲罰。三是地方政府還應結合本地經濟發(fā)展的實際，根據地理位置、房屋狀況等制定租賃參考價，對惡意轉租和炒作等行為給予以嚴懲。

（三）擴大住房租賃制度的覆蓋面