房地產企業“營改增”及其關注點探析

徐芳

【摘要】隨著我國市場經濟的不斷發展，我國的房地產行業得到了巨大的發展。2016年5月1日起，“營改增”全面覆蓋房地產行業，旨在解決營業稅全額征稅、重復征稅的弊端，降低房地產企業稅負。全面“營改增”的推行給房地產企業帶來發展機遇的同時也帶來了一些問題，我們需要加強對這些問題的關注，并做出適當的調整，以促進“營改增”下房地產企業經濟效益的提升，從而促進房地產企業健康穩定的發展。

【關鍵詞】房地產企業 營改增 關注點探析

一、引言

2011年，國家財政部和國家稅務總局就聯合下發了關于“營改增”試點的通知，交通運輸業和部分現代服務業首先成為試點。但是由于房地產行業的工程周期較長，涉及的供應鏈上下游企業較多，項目成本的構成較為復雜且涉及的稅種較多，所以房地產行業實行“營改增”的阻力較大，且面臨較多的難題，所以直到2016年5月1日房地產企業才被納入“營改增”的試點范圍。“營改增”是1994年我國稅制改革以來又一次突破性的稅制改革，其目的在于避免重復征稅，促進社會、經濟運行效率的提升，切實減輕企業稅負。財稅[2016]36號文件規定，房地產企業納稅人銷售或出租自行開發的房地產項目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11%的增值稅率，也可采取簡易計稅方法按5%的稅率征稅。房地產企業“營改增”給房地產企業的日常財務處理和生產經營帶來了諸多的變化和挑戰，比如，針對簡易征收方法計稅的老項目，需要要求供應商或者是施工隊必須提供增值稅專用發票還是可以提供增值稅普通發票；單位出公差，住宿費和餐費可否抵扣，如何抵扣；目前國家稅務總局出臺了哪些關于營改增的政策等問題，我們接下來深入分析“營改增”對房地產企業會產生哪些影響，加大對“營改增”后房地產企業發生的變化的關注，以期能夠幫助房地產企業平穩度過稅制改革的過渡時期，實現房地產企業新一輪的發展。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）房地產企業建設成本上升

建筑施工企業作為房地產的上游企業，“營改增”對建筑施工企業的影響會直接波及下游的房地產企業，使得房地產企業成本上升。一是給建筑業提供原材料的供應商通常都是小規模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業在購買原材料時無法取得增值稅專用發票，使得進項抵扣難度加大，造成建設成本上升；二是財稅[2016]36號文件規定房地產企業的計稅方式可以采取簡易的計稅方式，特別是在購買建筑的原材料時可以采用簡易計稅方式，這反而使得稅負上升，增加了建筑企業的成本，從而壓縮了房地產企業的利潤空間；三是由于房地產企業的生產周期較長，且人工費用占到總成本很大的比例，然而零散的農民工的工資沒有增值稅專用發票進行抵扣，使得建設的人工成本高于“營改增”之前。

（二）稅負變動可能與理論分析的情況有所出入

房地產企業在實際的生產經營過程中難以取得一些項目開支的增值稅專用發票，使得其實際稅負相較以前反而有所上升。第一，房地產企業開發的土地拆遷成本因無法取得專用發票難以實行進項抵扣，使得花費大量拆遷資金拿到地的房地產企業面臨較高的稅金，使得房地產企業開發的稅負反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產企業，項目開發過程中增值額較大，可能導致實際增值稅稅負高于原營業稅5%的稅率。第三，就“新項目”而言房地產企業在“營改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進行增值稅的進項抵扣，使得實際稅負有所上升。

（三）對房地產企業的利潤和現金流產生影響

房地產企業在項目完成以后，都是以預售的形式進行房產的銷售，由此獲得收入應該進行稅金的預繳，然而房地產企業的建筑成本以及財務成本隨著開發的不斷開展和增加，若“營改增”后要求企業收到放款當期開具增值稅發票，這就使得房地產企業需要按11%繳納增值稅，而進項稅抵扣較為滯后，嚴重影響房地產企業的現金流，甚至會導致企業資金鏈出現問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現下降的趨勢，這就使得地方財政收入受到嚴重影響，從而地方政府就會加大對房地產企業的稅收征管，比如加強對土地增值稅的預繳和清算等，使得房地產企業的稅負上升。

（四）企業納稅風險增加

房地產企業在“營改增”后的納稅風險來自于以下幾個方面：第一，房地產企業的財務處理更加繁瑣、困難。“營改增”后對于稅負的計算會增加很多的會計科目，而且會計核算的難度和工作量均會大幅度的增加，使得會計核算過程中難免發生一些錯誤；第二，由于新稅制剛推行，財務人員對于政策的變化把握不清，導致會計核算不合格，且沒有規范的進行納稅申報，給房地產企業帶來巨大的財務漏洞和潛在的納稅風險；第三，一些財務人員可能會受上級的指示，偽造增值稅專用發票或者是非法購買增值稅發票等，給房地產企業帶來巨大的風險；第四，房地產企業尚未針對“營改增”建立財務風險預警系統，無法及時發現和防范“營改增”給企業帶來的涉稅風險，給房地產企業向新稅制過渡帶來阻礙。

三、持續關注并盡可能消除“營改增”對房地產企業的影響

（一）加強建設成本稅務籌劃和增值稅發票的管理

首先，房地產企業實行“營改增”過后，由于涉及的環節比以前多，增加了房地產企業進行納稅的空間，所以企業應當根據自身的發展特點和所處的市場經濟環境，加強與當地稅務機關的溝通，合理的利用一切稅收優惠政策，對企業進行納稅籌劃，以幫助企業平穩的度過改革期；其次，房地產企業應當加強增值稅發票的使用和管理。一是通過提升企業內部管理水平，加強財務部門對于“營改增”的認識，加強與建筑企業的溝通，在完成項目或購買原材料后及時取得增值稅發票以及相應的進項稅抵扣依據；二是委派專門的人員進行增值稅發票的管理，使得增值稅發票的管理更加系統，有效的降低房地產企業的成本；三是房地產企業在選擇合作對象時，應當選擇具有正規資質的、可以開具增值稅專用發票的企業進行合作，避免風險轉嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營改增”后稅負上升問題

“營改增”后房地產企業的稅率為11%，所以房地產企業應該找到足夠多的且合理的進項抵扣項目以完成稅額的抵扣，避免稅負反而上升。第一，在項目開始之前事先對企業所經營項目的流程進行系統的梳理、分析，根據企業目前的發展現狀以及所處的經濟環境，對項目的開展提前進行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關部門應當積極推行有利于房地產企業發展和稅制體系完善的稅收優惠政策，并且在房地產企業“營改增”的過渡階段退出臨時性的政策，比如關于進項抵扣方面給與范圍的擴大，同時對于過渡階段的房地產企業稅負升高的情況，給與房地產企業一定的政府補助，以幫助房地產企業順利向新稅制過渡；第三，“營改增”后，對于房地產企業中混業經營的情況，應當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業核算或分率核算的方式，切實的降低房地產企業的稅負。

（三）規范會計核算，加強財務管理

規范會計核算，加強房地產企業的財務管理可以從做到以下幾點：一是根據：營改增“對于會計核算的要去，規范企業財務人員的會計核算方式和流程，加強財務人員對于處理復雜賬目的培訓，使得會計核算更加準確；二是建立核查小組，定期的對企業的會計核算結果和核算方式進行核查，及時發現其中存在問題的財務指標和不符合國家相關規定的財務處理方式，并及時的控制，避免給企業帶來損失；三是加強房地產企業的財務管理，及時發現可能導致現金流斷裂的風險，并采取措施實施控制，保障企業現金流的健康，為利潤的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強對新稅制的學習，建立稅務風險防控體系

“營改增”后，房地產企業的納稅模式以及計稅方式發生了巨大的改變，并且稅收政策也在不斷的更新，給房地產企業帶來了許多潛在的風險，所以房地產企業應該采取相應的措施。第一，加強企業員工關于新稅制和新的計稅方式的培訓，對企業進項稅抵扣方面的知識進行定期考核，以便于企業財務人員在會計核算過程中加深對稅收政策的認識，同時熟悉進項抵扣的范圍和科目，在規范操作的前提下完成新舊稅制的過渡，并有效的協助企業降低稅負；第二，建立稅務風險防控體系，通過會計電算化的方式建立財務數據電子錄入系統和自動風險評估系統，以及時自動發現企業存在問題的財務指標，同時對企業的涉稅科目通過Matlab等統計軟件進行風險的評估和分析，及時發現可能造成納稅風險的財務數據，此外，加強外部審計，以外部監督的方式來防范企業涉稅風險的發生，順利的向新稅制過渡。

四、總結

總之，“營改增”的全面推行給房地產企業帶來了諸多挑戰，我們應當時刻關注“營改增”給房地產企業帶來的影響和變化，采取相應的措施以實現房地產企業向新稅制的完美過渡，最終促進房地產企業新一輪的健康發展。

參考文獻

[1]張立娟.“營改增”對房地產項目的影響[J].財經界，2015（15）.

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