房地產企業成本核算與監控

李陽

【摘要】隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷發展和深化，房地產企業面臨著更大的機遇與挑戰。房地產行業有著顯著的行業特征，即項目開發期長、投入資金量大、收益回報率較高等特點，這些特點也對房地產企業的成本核算工作帶來了直接而深遠的影響，鑒于此，為了房地產企業的可持續性發展，必須重視企業成本核算工作，在此基礎上找到加強成本監控的有效方法。

【關鍵詞】房地產企業 成本核算 監控

一、引言

房地產企業具有項目周期長、投資金額大、資金回收期長等特點，這些特點也使得房地產企業更加重視自身的成本核算與成本監控工作，以便實現對企業經營過程中的各項成本費用進行科學核算，以便將成本支出控制在較低水平。隨著現代企業管理制度的不斷發展和完善，成本核算已經成為企業財務管理工作中的核心內容，直接關系到企業財務管理工作能否順利推進。由于受到傳統管理理念的影響，我國房地產企業的成本核算工作還存在著種種問題，如果不及時加以解決，會制約房地產企業的發展。從現有情況來看，成本核算意識落后、缺乏完善的成本核算體系、費用歸集不科學、會計科目設置不規范等問題較為普遍，對企業健康發展將產生不利影響。鑒于此，面對競爭更加激烈的市場環境，房地產企業應當強化成本管理意識、完善成本核算體系、加強成本管理監控，積極推進成本管理目標的實現。

二、提高房地產企業成本核算水平的主要措施

（一）科學劃分會計核算對象

房地產企業要想實現對經營成果的公允表述，必須以科學劃分會計成本核算對象為基礎。在科學劃分房地產企業會計核算對象的工作中，首先需要解決的是成本的歸集問題。首先，成本核算需要以房地產企業開發具體項目的工程內容、周期進程為主要的核算依據，根據不同的開發項目劃分為若干個不同的子類，先將費用、成本進行小范圍內的歸集與核算。在這一過程中主要注意的是，劃分范圍要做到詳略得當。過于瑣碎將導致會計核算工作量過大，核算效率會受到影響，核算的過于粗放又會導致既定的成本核算模式實效，因此只有最為科學、合理的劃分才能夠促進成本核算作用的充分發揮。舉個簡單的例子，通常來說工程項目可以根據工程量和周期分為兩大類。工程量小、周期短的項目可以直接完成小范圍內的成本、費用核算，并將其直接分配的商品成本中去。對于工程量大、周期長的工程項目來說，可以根據經濟責任制的原則，按照項目區域劃分成本核算對象，按照不同的項目進行單獨核算，能夠直觀顯現出每一個項目的成本支出情況，提高成本在不同功能區域里的平均化水平，同時還能夠將成本、收入更加便捷地配比進產品成本中，提高會計信息的真實性、準確性。

（二）準確完成對成本費用的分配

對于任何一家企業來說，追求利潤最大化始終是經營過程中永恒的目標。房地產應當通過對成本費用的科學分配，達到規范成本核算、完善管理體制的目的，繼而對成本核算工作進行有效的監督與控制，在達到自身利益最大化的同時，也能夠在很大程度上緩解各類原材料費用上漲所帶來的影響，力爭在我國經濟結構調整的轉型期尋找到適合自身發展的有利模式。客觀來看，房地產涉及到的成本核算對象較為繁雜，很多成本費用難以直接歸集到某種成本核算里去，必須采用一定的方式方法進行科學劃分，在此基礎上完成成本費用的歸集和分攤。例如，針對公共配套設施費用應當按照實際收益比例或者預算面積分配到收益對象身上；基礎設施費用應當按照發生的歷史原因，充分運用因果關系法進行合理分配；前期工程費、現場組織管理費等應當按照建筑面積進行分攤；土地征用費、拆遷補償費等應當根據實際占地面積進行分攤。在具體的分攤過程中，房地產企業還需以公平合理作為基礎性原則，從企業整體利益最大化的角度出發，充分考慮成本核算對象的客觀承受能力。此外，如果某項成本費用的產生可能難以同某個特定成本核算對象相聯系，為了踐行公平合理的原則，也需要將相關費用進行科學分配。

（三）進一步規范成本核算科目和會計賬簿的設置

工程成本結構需要合理劃分成本項目才能得到客觀、準確的反映，對房地產企業的成本分析和成本控制工作都將產生積極影響。我國房地產企業現行的會計制度規定：開發成本為一級科目，企業需要根據自身當下經營特點和實際管理需要在該科目下進行成本項目的明細核算。通常來說，具體的成本項目不需要羅列過多，尤其是針對一些發生頻次較少的成本費用項目，或者是一些單筆發生費用，可以考慮采用合并核算的辦法。針對一些陸續發生的，金額較大的費用則可以單獨設置科目進行核算。在房地產企業實際的會計成本核算工作中，可以考慮專門設置針對開發成本的明細臺賬，對施工時間、建筑面積、開竣工時間等內容嚴格按照施工合同進行登記，以多欄式明細賬的形式將某個項目從開工到驗收這一期間的所有成本費用情況進行記載，不僅有助于提升會計核算工作效率，同時也能為后續的成本監控工作提供便利。

三、房地產企業強化成本監控的措施

（一）設計階段的成本監控

在項目設計階段，房地產企業要有意識地建立起標準化設計理念，也就是充分調研已經開發完成項目的市場接受程度，對接下來要開發的項目采用標準化設計、批量化生產，從而達到提高資金利用效率、控制項目預算成本的目的，同時有助于優化企業的工程成本結構。可以在項目設計環節引入招標流程，加深房地產在項目開始建設前對設計方案和投入資金的把握，擴大設計方案的選擇范圍，提高項目最終的實施質量，幫助企業打造出更加透明、公平的成本控制環境。另外，房地產企業還可以從優化設計收費標準的角度進行思考。目前，我國設計費的收取依據主要是根據投資額或者建筑面積為計算基礎，這樣的收費依據難以切實降低設計階段的各項成本支出。鑒于此，房地產企業應當積極推行各類激勵措施，對既能降低成本同時又能保障質量的設計單位給予額外獎勵，從而激勵出更加優秀的設計方案。

（二）決策階段的成本監控

房地產開發項目需要通過企業制度決策來敲定最終的項目投資方案和投資規模，這一決策的科學性、合理性直接決定了項目的整體造價和未來的收益情況，因此必須要嚴格把關決策階段的成本監控工作。房地產應該將多種方案進行綜合性比較，挑選出最適合企業的設計方案，并在確保建筑質量不受影響的前提條件下，合理控制企業的投資成本。在挑選具體建設方案的過程中可以遵循以下幾項原則：首先，該項目的建設實施周期和規模必須要與客觀實際相符合。其次，具體施工場地位置要符合國家發展布局的規劃要求。最后，房地產企業要充分利用城市規劃布局中的配套設施發展計劃，以此為契機作為提升項目后續開發的價值空間，并在此基礎上進一步降低成本。在項目決策過程中，企業還需要完善自身的決策體系，提高決策準確性，在項目實施過程中，要及時將預算成本同實際發生成本進行比對，及時找到差異出現的原因，并采取有針對性的措施解決，為提高成本控制的精確性打下基礎。

（三）施工階段的成本監控

施工階段的成本控制，關鍵點在于做好項目的成本預算執行，做到權責分明，嚴格根據既定的決策計劃和資金投入規模進行施工，原則上不允許變更工程預算，減少不必要的無效設計成本，強化必要費用的管理，強化對施工現場的管理，真正實現全過程的成本控制理念。在這一過程中，不僅企業管理人員需要明確成本控制目標，還需要幫助所有工程建設人員都樹立起嚴謹的成本控制理念，唯有如此，成本監控工作才能落到實處。

四、結語

綜上所述，面對我國經濟結構的轉型升級，現代房地產企業面臨著巨大的競爭壓力，而成本核算工作直接關系到房地產企業的經濟效益和市場競爭能力。客觀來看，房地產企業成本核算與監控工作是一項難度大、綜合性強、專業要求高的系統性工作，難以做到一蹴而就。鑒于此，房地產企業應當充分意識到成本核算工作的重要性，并在此基礎上不斷發展和完善成本核算體系和監控體系，為企業長期發展奠定堅實基礎。房地產企業成本核算工作并非一塵不變，而是需要根據國家政策、地方法規、經濟資訊等因素進行及時調整，以便幫助房地產企業找到最佳的成本核算模式。

參考文獻

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