淺談房價合理回歸

梁凱鵬

【摘要】隨著幾年來房地產價格的高漲，住房問題成了人民生活的重要問題，房價的下降迫在眉睫。現行房價遠遠沒有回到合理價位，然而房地產市場又涉及到金融市場，就業，中央和地方關系等社會的各個方面，改革的阻力頗大。本文通過對中國40個主要城市的房價收入比和主要房地產商的財務報表調查，分析怎么做到房地產價格的合理回歸。

【關鍵詞】房價收入比 房地產利潤 合理價位

住房問題不不僅是經濟問題，也是民生問題。無論是發展中國家還是發達國家，在城鎮化發展中，都不可避免地會發生房價上漲。從1998年到2010年，中國商品房平均售價從2063元/平方米上漲到5032元/平方米，上漲了2.5倍左右。其中住宅價格從1854元/平方米上漲到4725元/平方米。從供求關系來說，土地資源在城市長期是固定的，因此房屋的供給是有限的，但城市人口逐步增加，對住房的需求越來越大，因此房價隨之發生上漲。住房問題關系到人民的日常生活，尤其是在社會主義國家，更要以人為本，關注民生問題，政府一方面要享有出售土地帶來的財政收入，另一方面也要促進社會的公平和穩定。

2014年11月至2015年10月，央行共六次降息，10月23日更是宣布放開商業銀行存貸款利率上限。在經濟下行壓力較大的2015，此次降息將增加市場流動性，降低購房者的貸款成本，或進一步刺激房價上漲。

要做到房價收入比的合理回歸，一方面，要使房價與居民可支配收入相適應；另一方面，要是房地產公司的利潤達到“合理水平”。

一、房價收入比

所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于描述一個地區居民購房的支付能力。20世紀90年代，世界銀行提出適合中國合理的房價收入比應為3～6之間。如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。如果按照這一標準，我國多數城市的房價都屬于過高范疇，一線城市房價收入比更是遠高于這一水平。搜集中國40個主要城市的數據發現，2010年12月40個主要城市的90平方米商品房價格平均為872221.5元，而三口之家的平均年可支配收入為67458.8，90平方米的房價收入比為12.43。其中房價最高的是深圳，高達25000元/平方米以上。

以杭州為例，2010年12月商品房均價為20458，90平方米價格為1841220，而2010年杭州城鎮居民的平均可支配收入為34065，三口之家的收入為102195，住房收入比高達18.0167。以7.05%的基準利率計算家庭可支配收入的30%為年金示30年的現值為378539.5017，這意味著首付的價格高達147萬元。這將對家庭購房帶來極大的困難。

山東財經大學房地產研究所所長郭松海則認為，我國房價收入比6～8是比較合適的。也就是說，人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房，這個房價就算是比較合理的。正如溫家寶在答記者問里面所說，中國擁有13的人口而且處于工業化和城鎮化的進程中，房價收入比應該適當高一些，至于合理的房價收入比，不同人的意見不同。對土地以及住房的歸屬感，使得我國購房人對居住支出的容忍度非常高，大城市經常出現幾代人、兩個家庭支持一個年輕人家庭購房的情況。在城鎮化的過程中，這種傳統的文化使得中國年輕人的住房壓力格外大。

二、房價利潤

以萬科和濱江企業為例，2010年兩大房地產公司的主營業務凈利率分別為17.5%，23.2%。

在人們的印象中，房價是“無良”開發商和政府炒作的結果。降低房價似乎是政府行政手段可以做到的。這是普通大眾對高房價的曲解。實際上，房地產企業的利潤率并不高。2010年房地產上市公司的報告顯示，房地產公司的平均毛利率不到25%，凈利率10%。如果扣除通貨膨脹，那么實際收益率更低。然而，與其他商品不同，房價似乎從來都不是單純由成本決定的。房地產市場的隱藏利潤在于，房地產商過早的囤積了大量的土地，在土地價格較低的時候購買，在有巨大住房需求的時候再開發土地，開發時候的土地價格實際上遠遠高于購買時的價格。因此房地產企業的實際利潤高于財務報表公布的利潤。

三、建議

以杭州為例，按照現有的家庭可支配收入102195元計算，再考慮到杭州作為全國著名的旅游城市，房價收入比不妨設定為10，那么90平方米的房價應該為100萬左右，商品房均價為1.1萬元左右。1.1萬元甚至不夠土地價格，因此土地價格需要大幅度降低。拱墅區申花花園R21-17地塊，土地面積為24308平方米，容積率為2.7，最終拍賣價為116500萬元，每平方米高達4.79萬元/平方米。

由上面的分析可以看出，我國較高的房地產價格首先源于房地產的高額成本，其次是我國居民的可支配收入并不高，另外，持續的房地產價格上漲給民眾帶來了的心理壓力增加了商品房的需求，從而導致價格的上漲。調控促使房價繼續下降的同時，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設法持續提高居民收入水平，另一方面，對居民合理的自住型購房需求應予以保護和鼓勵。

要做到房價的“合理回歸”，一方面要降低房價水平，最重要的是降低土地價格，完善生產要素市場的競爭性，能促進土地價格達到均衡水平。此外，還要引導財稅改革，地方財政的拮據是導致土地價格上漲最直接的因素。另一方面，還需要提高居民整體收入水平，加強分配制度改革，縮小居民收入差距，做到大多數人有房可住。