廣州房價(jià)與人口密度關(guān)系的實(shí)證分析

姚興財(cái)

【摘要】本文通過對廣州2005年～2014年的住房均價(jià)和人口密度進(jìn)行定性分析得出住房均價(jià)和人口密度具有同方向的變化趨勢；通過對廣州住房均價(jià)和人口密度進(jìn)行回歸分析，得出廣州住房均價(jià)和人口密度之間具有高度的正相關(guān)。

【關(guān)鍵詞】房價(jià) 人口密度 回歸

一、影響房價(jià)的主要因素

大多數(shù)學(xué)者在研究房價(jià)的影響因素時(shí)主要考慮：利率、匯率、人均可支配收入、人口密度、住宅竣工面積等因素。

（一）利率

目前大多數(shù)購房者都是使用分期付款，利率的升高會(huì)使得購房者的利息增加從而增加購房者的實(shí)際購房成本，所以利率的提高會(huì)減少對房屋的需求從而使得房屋的價(jià)格下跌。

（二）匯率

人民幣的升值會(huì)使得更多的海外投資者將資金轉(zhuǎn)移到國內(nèi)，從而會(huì)增加對房屋的需求導(dǎo)致房價(jià)上升。

（三）人均可支配收入

人均可支配收入越多說明居民的購買力越強(qiáng)，對房屋的需求越大，所以人均可支配收入與房價(jià)存在著正相關(guān)的關(guān)系。

（四）人口密度

人是房屋購買的主體，人口密度越大則對房屋的需求越大，所以人口密度與房價(jià)成正向關(guān)系。

（五）住宅竣工面積

住宅竣工面積的多少意味著房屋供給量的多少，住宅竣工面積越大則房屋的供給越多，在需求不變的情況下房屋的供給越多則房價(jià)越低，所以住宅竣工面積與房價(jià)存在著反向的關(guān)系。

二、廣州市人口及房價(jià)狀況（2005年～2014年）

（一）廣州市2005年～2014年人口變化情況

廣州市常住人口數(shù)從2005年的750.5萬增加到2014年的1308萬，10年間增加了74.3%；廣州市土地面積為7434平方公里，人口密度從2005年的1010人每平方公里增加到2014年的1759人每平方公里。

（二）廣州市2005年～2014年房屋價(jià)格變化情況

廣州市住房平均價(jià)格從2005年的5117元每平方米上漲到2014年的15016元每平方米，10年間上漲了193.45%。

（三）住房均價(jià)與人口密度變動(dòng)趨勢

從表1中可以發(fā)現(xiàn)，從05年到14年廣州市的住房價(jià)格與人口密度呈相同趨勢變化；07年和09年是廣州市人口密度增長最快的2年，同時(shí)廣州房價(jià)也是在這兩年增長最快。

三、廣州市住房均價(jià)與人口密度的回歸分析

下面利用表1的數(shù)據(jù)，以住房均價(jià)為因變量，人口密度為自變量對廣州市住房均價(jià)與人口密度進(jìn)行回歸分析；回歸結(jié)果如表2。

表2 廣州市住房均價(jià)與人口密度的回歸結(jié)果

若用Y表示廣州住房均價(jià)，用X表示廣州人口密度，從表2可以得到廣州住房均價(jià)與廣州人口密度的回歸方程為：Y= 10.0501259X-4609.756251，廣州住房均價(jià)與廣州人口密度的相關(guān)系數(shù)R=0.958846173，這表明廣州住房均價(jià)與廣州人口密度呈現(xiàn)高度正相關(guān)的關(guān)系；R方的值0.919385983，調(diào)整的R方的值 0.90930923都比較大，說明你和效果較好；廣州市人口密度的P值為0.00001194，遠(yuǎn)小于0.05，說明回歸方程的顯著性很高且具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

四、結(jié)論

從以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)，不論從定性分析還是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行定量分析，都可以得出廣州市住房均價(jià)與人口密度的關(guān)系是正相關(guān)的，這也符合本文第一部分從理論上闡述的人口密度與住房價(jià)格之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

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